【正文】 受盤查，包括回家的業(yè)主。別不當回事兒，附近小區(qū)就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。第３５計連環(huán)計對付業(yè)主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環(huán)計。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說我們到先進小區(qū)考察，學習人家的先進經(jīng)驗去了！第９計 隔岸觀火業(yè)主家房漏了？先查查他物業(yè)費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業(yè)主服務，有耐心就讓他等吧！第１０計 笑里藏刀看見欠費的業(yè)主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。第１１計 李代桃僵保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經(jīng)理的司機兼任的。第１２計 順手牽羊光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。第１４計 借尸還魂業(yè)主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經(jīng)理以前都是國家大企業(yè)的領導干部，如果沒有我們，企業(yè)怎么能破產；如果企業(yè)不破產，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣給開發(fā)商；如果這塊地不賣給開發(fā)商，那么這個小區(qū)從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業(yè)變成居民區(qū)，因為我們對開發(fā)商的杰出貢獻，我們也從企業(yè)領導變身為物業(yè)公司的領導，這有什么不對的？第１５計 調虎離山業(yè)主代表找到總經(jīng)理室反映問題，好像來者不善?？傊荒茏屗麄儼牙峡偠挛堇铮瑒e人干了讓業(yè)主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！第１６計 欲擒故縱領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業(yè)務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區(qū)業(yè)主自己種的，其他業(yè)主就會心理不平衡：在公共區(qū)域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業(yè)主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區(qū)就桃李滿園了！第１８計 擒賊擒王揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？第１９計 釜底抽薪最煩的就是業(yè)主們攪和在一起鬧事，什么物業(yè)費高、設施不完善，提不完的意見。第２０計 混水摸魚業(yè)主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發(fā)商、建筑商劃過來的錢得經(jīng)我們的手給業(yè)主。這多好，通情達理的業(yè)主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用?？傊?，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。新建小區(qū)好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。第２５計 偷梁換柱不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業(yè)主說這是真的還是假的，業(yè)主不問你別多嘴。第２８計 上屋抽梯我們公司競標接管小區(qū)時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區(qū)能給我們嗎？現(xiàn)在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發(fā)，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？第２９計 樹上開花這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。我們可以決定誰可以在這個小區(qū)自由出入，誰進出小區(qū)必須接受盤查，包括回家的業(yè)主。別不當回事兒，附近小區(qū)就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。第３５計連環(huán)計對付業(yè)主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環(huán)計。筆者從收費難的幾個原因入手，有針對性地提出了解決辦法，從而改善目前物業(yè)收費率低的問題。毋庸置疑當前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題是如何提高收費率。二是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟體制的人們已經(jīng)習慣了“只享受，不(少)付費”。三是開發(fā)商越權承諾，物業(yè)公司飽受痛苦隨著房屋市場越來越激烈的競爭，開發(fā)商為了加快售房速度可謂是想盡各種辦法，最有效的促銷手段就是越權承諾，當業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無法兌現(xiàn)，而又無處說理時就把所有怨氣都發(fā)到物管公司身上，采用拒交費等方式表達自己的不滿。出現(xiàn)問題而又無法可依，只能采取過激手段進行對抗，這也成了收費難的又一因素。診病找到了病根，自然就能對癥下藥了，那么，下一步我們就研究如何提高物業(yè)小區(qū)收費率。最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理法規(guī)和辦法，強化相關部門的工作職能，以便更好的規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。一是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目隨著社會的進步，生活水平的提高，業(yè)主的要求也在不斷發(fā)生變化，而這一點太鋼(集團)有限公司房產公司(以下簡稱太鋼房產公司)一直在保證服務質量的基礎上不斷創(chuàng)新，讓業(yè)主的需求永遠能得到滿足。為此，該公司將各項業(yè)務都進行了規(guī)范，形成制度，作為員工的行動指南。在服務項目上太鋼房產公司根據(jù)業(yè)主的需要不斷地改進和創(chuàng)新。在住宅小區(qū)里開展室內裝修、代購裝修材料等服務；在小區(qū)附近設置超市、旅游公司，既方便了業(yè)主的需求，又增加了公司的收入。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，它對員工道德素質的要求更高于專業(yè)素質。良好的親和力是做好物業(yè)管理的又一大優(yōu)勢，該公司的每一個管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關系，熟悉業(yè)主的各項情況，建立業(yè)主檔案以便更好地為業(yè)主提供服務。收費任務，不僅作為員工收入的重要指標，還作為各物管站的工作業(yè)績指標。四是加強物業(yè)管理相關知識的宣傳為了讓業(yè)主了解物業(yè)管理，太鋼房產公司首先組織員工及時地學習，并印發(fā)宣傳單在各物業(yè)小區(qū)進行分發(fā)，設立咨詢臺進行解釋，讓業(yè)主們及時了解其應享有的權利和應盡的義務。五是采取必要手段，改造收費設施對于惡意欠費的業(yè)主，太鋼房產公司依舊為其提供服務，但是為了避免效仿帶來的惡性循環(huán)，他們利用各種費用更換卡式電表，改造自來水“一戶一表”，采取必要的手段讓業(yè)主明白使用水、電正常交費是其應盡的義務。隨著國家物業(yè)管理相關法律、法規(guī)的進一步完善，隨著人們消費意識和觀念的不斷變化，在每一個物業(yè)人的苦苦追求與探索下，物業(yè)管理會上一個新臺階，我們也不會再探討像今天一樣這個沉重的話題第二篇：物業(yè)經(jīng)理必讀之三十六計物業(yè)經(jīng)理必讀之三十六計第1計瞞天過海作為物業(yè)管理人員，對業(yè)主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。法規(guī)不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。第4計以逸待勞這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。不過等天晴了業(yè)主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業(yè)主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！第5計趁火打劫業(yè)主向開發(fā)商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁： “鬧事的業(yè)主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業(yè)公司，我們負責組織施工，對廣大業(yè)主也好有個交待。第6計聲東擊西我們要經(jīng)常與業(yè)主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業(yè)主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業(yè)主大吐苦水，說一說工作難度，求得業(yè)主的理解和支持。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業(yè)主講，那么可以告訴業(yè)主：咱們這個小區(qū)是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業(yè)主素質的把關，所以有個別收破爛發(fā)財?shù)囊渤蔀樵蹅冞@兒的業(yè)主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？第８計 暗度陳倉你說這些業(yè)主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。在這個時候就可以提醒他該交物業(yè)費了。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。第１３計 打草驚蛇周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發(fā)現(xiàn)一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業(yè)主還積極，不能全得罪光了嘛?？头拷?jīng)理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經(jīng)理可以悄悄地撤離。第１７計 拋磚引玉小區(qū)草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說我們到先進小區(qū)考察，學習人家的先進經(jīng)驗去了！第９計 隔岸觀火業(yè)主家房漏了？先查查他物業(yè)費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業(yè)主服務，有耐心就讓他等吧！第１０計 笑里藏刀看見欠費的業(yè)主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。第１１計 李代桃僵保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經(jīng)理的司機兼任的。第１２計 順手牽羊光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。第１４計 借尸還魂業(yè)主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經(jīng)理以前都是國家大企業(yè)的領導干部，如果沒有我們，企業(yè)怎么能破產；如果企業(yè)不破產，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣給開發(fā)商；如果這塊地不賣給開發(fā)商，那么這個小區(qū)從哪兒來？我們就是這么