【正文】 宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房一、別被《商品房認(rèn)購書》套牢無論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購房過程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進(jìn)行描述。”于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當(dāng)然，為了“安慰”您一下，他們會(huì)向您承諾：這套房子，我們會(huì)為您保留一段時(shí)間。“定金”的數(shù)額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會(huì)簽合同，湊合著買了這套房。二、《商品房認(rèn)購書》下套利器之一：定金這是您被《商品房認(rèn)購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會(huì)造成您的損失，才導(dǎo)致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢不能還給您”。有一點(diǎn)需要明確的是，只要《商品房認(rèn)購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金。因此，一旦您看到“定金”兩個(gè)字，請一定同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。因此，盡管在《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。四、防止被《商品房認(rèn)購書》套牢的9條軍規(guī)為了訂單背后的提成，銷售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款?！罢T餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購書》銷售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時(shí)最終難以兌現(xiàn)?！渡唐贩空J(rèn)購書》“退出”條款由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”?！岸ń稹庇绕涫侨绻€沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等?！皼]收”條款盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項(xiàng)。一旦發(fā)生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。但是在特別情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)化需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把“雙刃劍”，如果您已經(jīng)“堅(jiān)決”地決定要買這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。六、“小定”與“大定”部分樓盤開盤時(shí)會(huì)出現(xiàn)“熱火朝天”的場面，開發(fā)商往往會(huì)要求購房者先交“小定”。購房者需要在約定的時(shí)間內(nèi)向開發(fā)商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。沒有選定房號的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還，但不計(jì)利息，如果持卡人愿意，VIp卡可以保留至二期或是三期，屆時(shí)可以獲得優(yōu)先選號的權(quán)利。VIp卡的價(jià)格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權(quán)利也各不相同。利用小小的VIp卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價(jià)格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。關(guān)于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個(gè)問題中加以介紹。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購”的變種?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人(指開發(fā)商，筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！钡侨绻l(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計(jì)算的。在內(nèi)部認(rèn)購的情況下，購房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內(nèi)部認(rèn)購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關(guān)知識(shí)，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第12頁，則無法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。(一)《國有土地使用權(quán)證》文件意義：《國有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會(huì)。，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時(shí)土地使用證專用章》。“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。土地使用證上有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會(huì)有注明。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。主管部門：、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)、縣級規(guī)劃委員會(huì)(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》文件意義：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。主管部門：、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會(huì)、縣級規(guī)劃委員會(huì)注意事項(xiàng)：，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃。3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。 中國農(nóng)業(yè)銀行住房按揭貸款流程 轉(zhuǎn)戶口后身份證怎么辦理 房屋權(quán)屬證書記載有錯(cuò)怎么辦 有結(jié)婚證遷移戶口怎么辦理手續(xù) 西安集體戶口辦理程序是什么 住宅的使用面積如何計(jì)算 外省戶口遷入本地程序 ://:// 小孩戶口改姓材料及程序2018最新 集體戶口可以申請限價(jià)房嗎 辦出國護(hù)照要戶口本嗎 房屋買賣稅費(fèi)的計(jì)算方法 身份證復(fù)印件的簽注書寫方法 辦準(zhǔn)生證需要什么東西,有什么作用 如何書寫仲裁答辯書 ://://2018最新 對商事仲裁結(jié)果不服可以向法院起訴嗎 沒有戶口本的