【正文】 開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費用?，F(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費等費用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。雙方確認(rèn)收房流程。業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。一、先驗收后交房 某些開發(fā)商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進行驗房。開發(fā)商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。驗收房屋流程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件（如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等），收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（注意里面的交房日期）。現(xiàn)場驗收具體內(nèi)容包括：，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符；、門窗等是否與合同的約定相符；；。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。二、明確開發(fā)商收取的費用 交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金（不能直接向業(yè)主收?。⒀b修垃圾清運費等。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補充協(xié)議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。驗水電。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。再就是電線的截面面積是否符合要求。當(dāng)然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。住在頂樓的筒子們更要注意，拎兩桶水上樓頂，往自家天花板位置淋下去，然后再下樓看看漏不漏。驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道?？纯此遣皇琼樌亓髯?。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固 定在這個位置。然后看水管在該處的 高度，然后再做一個標(biāo)志。這兩個高 度差就是房屋的水平差。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。我見過最嚴(yán)重的水平差度達到7厘米的，測量后我還以 為我測量錯了呢。驗層高如果你的合同有這一個條款。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。2％（177。2％（177。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。簽收《房屋驗收單》在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。查看時應(yīng)當(dāng)注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格。大產(chǎn)權(quán)證是證明開發(fā)商合法的地權(quán)利人的依據(jù)。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。同時還應(yīng)當(dāng)注意保修人是否和賣方一致。四、房屋驗收的注意事項：廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥?？展模菏皱N墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ冢瑱z查墻面空鼓。驗電：A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。如果沒有或不明確，立即糾正。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)（或4節(jié)）5號電池測試門鈴。Ｈ、拉斷電閘看戶內(nèi)是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制分支線路，最好用萬用表測一下各個強弱電是否暢通。測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數(shù)值一致，（）說明房頂或地面沒有傾斜。1樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。1檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。1窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。1臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積30m2,；1廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶面積應(yīng)有1m2。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。③閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。②衛(wèi)生間沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。并且是防水插座。用5米卷尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，危險性不大。2還應(yīng)當(dāng)查看前期物業(yè)管理服務(wù)合同，看看物業(yè)費的組成是否合理，是否符合價格部門的規(guī)定，物業(yè)公司是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。權(quán)利保護：不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己需要準(zhǔn)備的文件及驗收工具業(yè)主需要準(zhǔn)備的文件(1)身份證正本及復(fù)印件(2)購房合同(3)已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票(4)改動裝修費用收據(jù)(5)供樓存折，并請打印至最近的供款期(6)人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！第一項：查驗文件業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。建設(shè)主管部門出具的《南京市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》。區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得，要帶走。必須取得，要帶走。標(biāo)明實際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《南京市電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》。1燃?xì)庵鞴懿块T出具的《南京市燃?xì)夤こ舔炇兆C書》。1管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。請帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。測繪部門出示的面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測）。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》執(zhí)行。（購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認(rèn)可或配合。不分?jǐn)傢椖浚喝朔拦ぷ鏖g；風(fēng)井； 第三項：驗收房子。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字?？磯Ρ?。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。如有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。驗地平。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。將透明水管注滿水。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。接著用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。）特別是查看一些墻體是否有水