【正文】 關(guān)有權(quán)核定征收，但目前核定依據(jù)參照的是四年以前有關(guān)部門制定的契稅征收最低價(jià)，與現(xiàn)在實(shí)際情況嚴(yán)重不符，地稅機(jī)關(guān)又難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性，不能確定適當(dāng)?shù)挠?jì)稅依據(jù)，造成大量稅款流失。如：滿5年出售和轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)可享受營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等的優(yōu)惠，有的人為了逃避稅收，私下簽訂一份購(gòu)房協(xié)議，待5年期滿后，買賣雙方再簽合同辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)進(jìn)行“合理”避稅。二手房交易缺乏有效監(jiān)管。一是缺乏相互控管機(jī)制。二是缺乏相互制約機(jī)制。三是缺乏檢查監(jiān)督機(jī)制。但從目前綜合治稅實(shí)效來(lái)看，部門配合力度仍有待加強(qiáng)。由于稅收政策宣傳力度不夠，部分納稅人對(duì)二手房買賣缺乏納稅常識(shí)，導(dǎo)致征納雙方產(chǎn)生不必要的誤會(huì)，主要問題有：一是對(duì)二手房交易辦稅程序和環(huán)節(jié)宣傳力度不夠。二是對(duì)二手房交易稅收優(yōu)惠政策宣傳力度不夠。三是對(duì)二手房交易稅收法制宣傳力度不夠。三、二手房交易稅收征管對(duì)策借契稅劃轉(zhuǎn)由地稅部門直接征管和國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策“從嚴(yán)”調(diào)整的契機(jī)，建議立即著手開展二手房交易稅收秩序的整頓工作。一是提請(qǐng)政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)手合作，開展市場(chǎng)調(diào)查，摸清市場(chǎng)交易價(jià)格。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)隨時(shí)掌握房產(chǎn)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，并通過房?jī)r(jià)市場(chǎng)普遍調(diào)查，建立健全信息資料庫(kù)，使相關(guān)部門執(zhí)行時(shí)有據(jù)可查。地稅機(jī)關(guān)督促房地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房人及時(shí)開具銷售不動(dòng)專業(yè)發(fā)票，對(duì)新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)將交易情況登記入冊(cè)，建立稅源臺(tái)賬和新購(gòu)房數(shù)據(jù)庫(kù)，并納入相關(guān)部門的信息化系統(tǒng)管理。發(fā)揮各部門的有效資源，實(shí)行資源信息共享并提高工作效率，增強(qiáng)二手房交易征稅、辦證工作的透明度。加大二手房交易稅收新政策的宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。通過報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)加大對(duì)二手房交易相關(guān)政策宣傳力度，讓廣大市民了解二手房交易過程、相關(guān)稅收政策，違法處罰等稅收知識(shí)，使之家喻戶曉，形成強(qiáng)大的社會(huì)合力。及時(shí)將國(guó)家發(fā)布的二手房交易稅收政策編輯成冊(cè)，先對(duì)稅務(wù)干部進(jìn)行培訓(xùn)，然后安排專人在二手房交易窗口向納稅人解答提出的各類問題，確保稅收政策宣傳輔導(dǎo)到位。通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，讓老百姓明白虛假合同使得自己占小便宜、吃大虧，提醒市民遵紀(jì)守法，清楚索取發(fā)票的重要性，主動(dòng)維護(hù)自身的合法權(quán)益，充分發(fā)動(dòng)群眾監(jiān)督、舉報(bào)二手房交易中的虛假納稅和其他涉稅違法行為。嚴(yán)格審核納稅人提供得減免稅申請(qǐng)資料，在掌控信息基礎(chǔ)上比對(duì)，確定是否是唯一住房，確定是否是合法贈(zèng)與等減免稅條件。首先要做到信息共享，才能有效地發(fā)揮相關(guān)部門對(duì)信息的對(duì)比監(jiān)控作用。認(rèn)真審核，嚴(yán)把銷售價(jià)格關(guān)。上文已提到，盡快制定合乎時(shí)宜的、權(quán)威的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。對(duì)二手房交易中能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)比市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后，實(shí)行查驗(yàn)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收二手房相關(guān)稅收時(shí)，一定要堅(jiān)持嚴(yán)把合同銷售價(jià)格關(guān)，依據(jù)不同地段、樓盤、結(jié)構(gòu)、樓層等比對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，合同價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)核定征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅。二手房交易過程中是否存在虛假交易，僅靠稅務(wù)機(jī)關(guān)信息是完全不夠的，只有依靠房管、國(guó)土等相關(guān)部門配合，實(shí)行信息共享，才能有效遏制虛假交易。地稅、房管、國(guó)土等部門分管工作各異，但加強(qiáng)二手房管理目的是一致的，因此，充分利用相關(guān)信息資源，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門的權(quán)屬登記信息進(jìn)行比較、分析，防止漏征漏管。通過相關(guān)部門信息對(duì)比，既可以互相發(fā)現(xiàn)二手房交易過程中存在的問題，共同研究、共同解決，同時(shí)，通過信息對(duì)比，相互監(jiān)督，能有效杜絕人情稅和關(guān)系稅的發(fā)生。加大群眾對(duì)二手房虛假合同銷售、虛假贈(zèng)與、騙取稅收減免的舉報(bào)力度，對(duì)舉報(bào)人實(shí)施一定獎(jiǎng)勵(lì)。第三篇：二手房交易流程二手房交易流程買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國(guó)土財(cái)產(chǎn)權(quán)科買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價(jià)20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購(gòu)房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方買方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請(qǐng)，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷抵押登記買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。買方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時(shí)辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項(xiàng)劃入買房賬號(hào)。接聽電話態(tài)度必須和藹，語(yǔ)音親切，主動(dòng)問候“您好，積邦不動(dòng)產(chǎn)！”；詢問證實(shí)客戶需求：⑴、業(yè)務(wù)咨詢：①、信息出售、出租；②、信息求購(gòu)、求租；③、折借與貸款咨詢；⑵、找人，標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：①、該人員不在時(shí)：您好！XX現(xiàn)在不在，請(qǐng)問您哪位找她/他，需要我?guī)湍戕D(zhuǎn)告嗎？請(qǐng)問您的電話？②、該人員在時(shí)：您好！請(qǐng)稍等！她/他馬上過來(lái)！或您好，她現(xiàn)在正在……，請(qǐng)問您哪里找她/他，方便留個(gè)電話嗎？一會(huì)我叫她/他復(fù)您電話?、?、準(zhǔn)備紙、筆，詳細(xì)記錄，交待該人員回來(lái)或有時(shí)間及時(shí)聯(lián)系。B、故意說某個(gè)問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請(qǐng)留下電話再聯(lián)系。⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行輸入。應(yīng)由被動(dòng)接聽轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問，想象顧客在面前時(shí)應(yīng)作的表情和動(dòng)作（手勢(shì)）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。這樣今后就有借口再打電話給他。⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無(wú)論客戶是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；②、客戶的價(jià)錢與業(yè)主接近時(shí)，以將客戶的報(bào)價(jià)適當(dāng)控制報(bào)與業(yè)主，保留空間進(jìn)行價(jià)格磋商；③、客戶的價(jià)錢與業(yè)主報(bào)價(jià)存在較大差異時(shí)，仍然報(bào)與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價(jià)格磋商打基礎(chǔ)；⑷、確定致電客人的目的：(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對(duì)客戶進(jìn)行了解后針對(duì)客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強(qiáng)化需求點(diǎn)，引起看房欲望；②、這是一個(gè)試探客戶需求的關(guān)鍵點(diǎn)：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；③、付諸行動(dòng)，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時(shí)間；④、控制時(shí)間段，詢問客人看房后的意向；⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭(zhēng)取客戶的朋友親戚等潛在客戶。撥打電話注意事項(xiàng)及技巧：⑴、注意語(yǔ)氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學(xué)會(huì)給客戶定時(shí)間聯(lián)系，不要不好意思。⑶、房屋介紹不要把產(chǎn)品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當(dāng)進(jìn)行保留一下，對(duì)他才更具有吸引力。例：要問：“先生/小姐你看星期六過來(lái)還是星期天過來(lái)（“先生/小姐，你看上午還是下午有時(shí)間？”）（給他限定選擇）；⑸、根據(jù)客戶需求，給客戶一個(gè)吸引的亮點(diǎn)；⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠(chéng)懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他；⑺、讓客人先掛電話，再結(jié)束談話。邀請(qǐng)入座：替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；取出名片，將有字的一方遞向客戶，進(jìn)行自我介紹；詢問客戶姓名、稱呼；及時(shí)遞水（協(xié)助進(jìn)行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時(shí)有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；了解需求：與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購(gòu)/租，還是其他）對(duì)客戶要素予以分析：⑴、基本情況：①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域⑵、確定需求：①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價(jià)格 ④、出售/