【正文】 客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起 34 個工作日將房款給業(yè)主。在此，王文斌提醒廣大借款人，在全過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續(xù)。 辦理二手房貸款的一般流程 來源： 作者： 日期： 110215 。 3銀行通知評估公司對 房產 進行實地看房，評估公司出據(jù)房產評估報告。 ，銀行出據(jù)批貸函。 證通知單交到 。 3 銀行通知評估 公司對房產進行實地看房，評估公司出據(jù)房產評估報告。 ，銀行出據(jù)批貸函。 。 。 二手房 個人住房公積金貸款 來源： 作者： 日期： 110215 一、貸款條件： １．所購住房為自住住房； ２．具有本市常住戶口或有效居留身份； ３．在申請貸款之前，已連續(xù)一年正常繳存公積金； ４．有穩(wěn)定的經濟收入，無不良信用記錄， 有按規(guī)定償還貸款本息的能力； ５．有購買住房總價３０％（含）以上的自有資金作為購房首付款 一、貸款條件： １．所購住房為自住住房； ２．具有本市常住戶口或有效居留身份； ３．在申請貸款之前，已連續(xù)一年正常繳存公積金； ４．有穩(wěn)定的經濟收入，無不良信用記錄，有按規(guī)定償還貸款本息的能力； ５．有購買住房總價３０％（含）以上的自有資金作為購房首付款； ６．有委托人（住房公積金管理中心，下同）認可的評估機構進行房屋評估，并以所購房屋作抵押； ７．委托人規(guī)定的其他條件。 三、貸款期限： 貸款期限最長不超過２０年。 五、還款方式： １． 等額本息還款法：指借款人每月以同等的金額償還貸款本息。 六、提供材料： １．房屋買賣合同（原件和復印件２份）； ２．轉讓后的房屋契證（原件和復印件１份）； ３．轉讓房屋評估書（原件１份）； ４．首付款憑證（原件和復印件１份）； ５．借款人及其配偶身份證（原件和復印件２份）； ６．借款人及其配偶戶口簿或戶籍證明（原件和復印件１份）； ７．結婚證、未婚（包括離異）的由戶口所在地 婚姻 登記處出具未婚證明（原件和復印件２份）； ８．工作在五縣（市）的借款申請人需提供當 二手房貸款流程 來源：和訊網 作者： 日期： 101102 一、交易前的二手房貸款流程 貸前咨詢。 預評估。 中心經辦人員參照二手房交易合同的交易金額出具住房公積金貸款客戶房地產交易資金托管開戶通知書。 房產過戶。 收件 : 賣方提供：房地產所有權證復印件 。買方提供：二手房交易合同 。住房公積金貸款客戶房地產交易資金托管開戶通知書 。買賣雙方及銀行確認房地產交易資金托管業(yè)務開戶通知書。 公積金管理中心對貸款手續(xù)進行審核、審批 。 房產抵押登記。所有購房資金由銀行托管帳戶轉入賣方帳戶。 由中心認定的中介機構進行評估并出具評估報告書 。 借款人憑開戶通知書與賣方同時到受托銀行簽訂房地產交易 資金托管業(yè)務開戶通知書 。借款人及配偶的身份證、戶口證明、結婚證等復印件及工資收入證明 。 通知借款人到銀行簽訂借款合同 。 銀行發(fā)放貸款，資金轉入受托銀行的托管賬戶 。 二手房合同內容 12 大要點 就二手房合同內容，律師總結出了 12 項要點。包括房屋坐落、產品、書證號、丘號、幢號、房號、結構、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、設計用途、共有人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。 要點 2： 房屋成交價格中，明確規(guī)定價格為按套轉讓價格，包括房屋的附屬設施、設備、物品等。此外，以前的二手房交易經常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設施、設備、物品。 要點 3： 明確規(guī)定了房屋所有權證過戶方式及稅費支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時間，辦證責任方。 要點 4： 房款支付。同時規(guī)定了甲方逾期付款的違約責任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。 要點 5： 房屋支付。約定了交房的三種方式；同時約定交付內容：乙方遷出房屋，結清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶 、物管費等，交付房屋鑰匙；約定了乙方逾期交房的違約責任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權要求是否繼續(xù)合同等。 要點 6： 傭金。 要點 7：規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應及時書面通知相對方，并 征得相對方的同意后，在約定的時限內，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。 要點 8： 違約責任。 當甲、乙方發(fā)生無正當理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無法履行合同；其他因甲、乙雙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續(xù)履行合同等情況時，甲、乙方對丙方承擔違約責任，全額退還所收 取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，同時約定追加賠償方式。 要點 9： 規(guī)定了三方免責的情況。 要點 10： 約定了合同履行過程中發(fā)生爭議時的兩種解決方式。 要點 12： 合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 二手房買賣合同怎么簽 依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定以及業(yè)務實踐，一份有效的二手房買賣合同中必須具備以下內容： 一、當事人的名稱或姓名、住所：當事人填寫的具體情況應確保真實準確，雙方對此均應進行必要的調查。在合同中應明確寫到：房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。 四、履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。 七、合同的變更與轉讓。 買房合同瞧仔細 事后糾紛當避免 對于二手房買賣的客戶來說，合同的簽訂是二手房買賣過程中十分重要的一個環(huán)節(jié)。在簽訂二手房買賣合同時，只要你留心注意以下幾點，就能讓你有更多的安全保證。導致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。 屋內設施的交驗細節(jié)買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時，業(yè)主常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器等可以全部贈送。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。在付款方式的選擇上可以標明：在簽訂合同時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉為房款）；若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉為房款）給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。在買房過程中要選擇 資信較好的大型品牌中介公司，這樣比較能有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 居間中保 合同內容為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產中介公司來代辦過戶手續(xù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方 能得到沒有產權糾紛的房產證明，賣方能得到全部交易房款。 違約責任 最后，在合同中要標明各方的責任與義務，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生。 買房合同上的 定金 與 訂金 有何不同 所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過 20％），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數(shù)額和交付期限。債務人履行債務后， 依照約定，定金應抵作價款或者收回。 “ 解釋 ” 第一百一十五條規(guī)定了訂約定金。訂約定金的特點是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關系。 成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。若當事人約定定金并明確表示定金的交付構成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質。 解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權的代價，即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同 ，接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。 違約定金。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。一是明確 規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結果，這兩個條件缺一不可。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。 根據(jù)我國《民法通則》和《擔保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面： 交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的 ，即構成對主合同的違反。 訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的 20%；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。 可見定金和訂金雖只一字之差，但其所產生的法律后果是不一樣的，訂金不能產生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。因此，人們在簽訂二手房買賣合同時，一定要從法律的角度維護好自己的權利，該說明說清的，該事先約定的，都表達清楚，有些條款是不能缺少的。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。 三、價款這也是很主要的內容，主要寫明總價款；付款方式、付款條件；如何申請按揭貸款；定位；尾款等。 五、違約責任主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。 七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。 九、合同的變更或轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或 不能進行變更、轉讓的禁止條件。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。賣方 :房屋所有權證、結婚證、身份證 )。受托人屬直系親屬的 ,委托人應出具委托書說明不能到場的原因 ,與受托人的關系、買賣房屋的地址、權證字號以及委托權限、委托期限等 ,并加蓋單位或街道辦事處公章 (農村人口加蓋戶口所在地鄉(xiāng)政府公章 ),受托人屬非直系親屬的須辦理公證委托方才有效?，F(xiàn)在五年那再次交易的房屋，還要交 % 購買二手房的過戶費要交多少？ 二手房過戶費用的分攤是有規(guī)定的 : 稅金（稅務局收?。?：契稅應由買方負擔；營業(yè)稅、個人收入調節(jié)稅應由賣方負擔。 土地證費用（由土管局收?。?：房改房上市補交的土地出讓金應由賣方負擔；土地證公本費應由買方負擔。 評估費用 ：買賣評估費用由賣方負擔。在實際操作中，上述費用往往由一方承擔，關鍵是看房價談得如何。 一查房屋產權 查房屋產權是成交的關鍵，因此在買樓前要先查看房屋產權的完整性和可靠性，尤其要查清楚房產證上的業(yè)主是否與售房者是同一個人。 二查水電等隱性問題 對于二手房本身的結構、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設施、物業(yè)管理水平等等，很多人都會忽略了一些隱藏性問題，包括水壓、供電容量等，購房者均應在成交之前查清。 三查戶口問題 在越秀區(qū)，不少二手房買家購房是為 了解決孩子的教育問題，因此買家應該對入戶情況等有關事宜作謹慎了解，要確保原戶口全部遷出，這樣才能保證新買家購房后能順利地遷入。如果原業(yè)主戶口尚未遷出，購房者 的戶口就無法遷入，而買賣結束后，要辦理相關手續(xù)就會更加復雜。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會要求戶主本人調取戶籍材料，這時買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。 細節(jié)二：核實相關證件 可以要求賣方出示戶口本，并留存復印件，以確認房子的戶籍狀況。 細節(jié)三：明確違約責任 在簽訂買賣合同時，可以在合同上注明相關條款，就戶