【正文】 、房屋交驗(yàn)，費(fèi)用結(jié)清：水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書》，支付房屋尾款。邀請入座：替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；取出名片，將有字的一方遞向客戶，進(jìn)行自我介紹；詢問客戶姓名、稱呼；及時(shí)遞水（協(xié)助進(jìn)行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時(shí)有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；了解需求：與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）對客戶要素予以分析：⑴、基本情況：①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域⑵、確定需求：①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價(jià)格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況⑶、進(jìn)行分析：①、客戶的經(jīng)濟(jì)條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活習(xí)慣 ④、試探客戶個(gè)人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）購房動(dòng)機(jī) ⑧、是否會存在一些干擾因素獲悉客戶要素的方式：①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細(xì)觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動(dòng)獲悉客戶要素注意事項(xiàng)：①、要真實(shí)確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；②、詢問時(shí)逐層深入，不可冒進(jìn)；③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導(dǎo)，使其真實(shí)流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。B、故意說某個(gè)問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。地稅、房管、國土等部門分管工作各異，但加強(qiáng)二手房管理目的是一致的，因此，充分利用相關(guān)信息資源，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門的權(quán)屬登記信息進(jìn)行比較、分析，防止漏征漏管。通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，讓老百姓明白虛假合同使得自己占小便宜、吃大虧，提醒市民遵紀(jì)守法，清楚索取發(fā)票的重要性，主動(dòng)維護(hù)自身的合法權(quán)益，充分發(fā)動(dòng)群眾監(jiān)督、舉報(bào)二手房交易中的虛假納稅和其他涉稅違法行為。三、二手房交易稅收征管對策借契稅劃轉(zhuǎn)由地稅部門直接征管和國家財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策“從嚴(yán)”調(diào)整的契機(jī)，建議立即著手開展二手房交易稅收秩序的整頓工作。二手房交易缺乏有效監(jiān)管。賣方：夫妻雙方的身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證復(fù)印件（含原購房協(xié)議）；如離異需提供離婚證和財(cái)產(chǎn)判決書；如喪偶需提供喪偶證明及繼承公證書；注：以上所述資料銀行面簽合同時(shí)需提供原件第二篇：淺議二手房交易稅收征管加強(qiáng)二手房交易的稅收征管淺議一、加強(qiáng)二手房交易稅收征管的意義強(qiáng)化二手房征管勢在必行。駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍（警）身份證件原件和復(fù)印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應(yīng)提交《北京市工作居住證》的原件和復(fù)印件。七、市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行限購政策情況的檢查，發(fā)現(xiàn)未嚴(yán)格執(zhí)行限購政策、未嚴(yán)格核查購房家庭有關(guān)材料的，依法嚴(yán)肅處理。另外，二手房交易中贈與、繼承等等情形有稅收減免優(yōu)惠政策，但其真?zhèn)蝺H靠地稅機(jī)關(guān)很難正確判斷。二手房交易征稅宣傳力度不大。加大宣傳力度，依靠協(xié)稅護(hù)稅，把好發(fā)票審核關(guān)。二是對合同銷售價(jià)格與測定價(jià)接近的實(shí)行查驗(yàn)征收。憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。約客戶到公司：⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務(wù)；⑵、有助于與客戶加強(qiáng)溝通及進(jìn)行基礎(chǔ)感情維護(hù)，對客戶的需求了解更加深入；⑶、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務(wù)協(xié)議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時(shí)，也確保銷售人員自身的人身安全；⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費(fèi)用，只需支付成功簽訂購買協(xié)議后的傭金比例；⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。C、經(jīng)紀(jì)人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細(xì)跟進(jìn)；D、門店主管對委托簽名確認(rèn)；E、門店主管當(dāng)日晚結(jié)進(jìn)行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運(yùn)營管理部；⑵、中介服務(wù)協(xié)議書： A、門店主管審核委托內(nèi)容：①、協(xié)議書內(nèi)容必須由銷售人員填寫；②、協(xié)議書要求有客戶身份證號碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細(xì)地址、報(bào)價(jià)、系統(tǒng)客源編號；③、客戶必須對委托內(nèi)容予以確認(rèn)；④、客戶必須對所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認(rèn)；⑤、晚結(jié)進(jìn)行即時(shí)分析，針對問題進(jìn)行說明；B、經(jīng)紀(jì)人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進(jìn)行完善，并將帶看詳細(xì)作即時(shí)跟進(jìn)（保證質(zhì)量）；C、門店主管核實(shí)、確認(rèn)；D、每周一門店將協(xié)議書上交運(yùn)營管理部。（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時(shí)間都有延遲現(xiàn)象)。②、盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來滿足客戶需求。⑷、電話接聽注意事項(xiàng)：①、時(shí)間不要太長，盡量控制在5分鐘之內(nèi)；②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；④、不要打斷客人談話，善于傾聽；⑤、準(zhǔn)備紙、筆，重點(diǎn)予以記錄；⑥、標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時(shí)候與您再聯(lián)系，再見！必須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；二）、撥打電話：撥打前的準(zhǔn)備：⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業(yè)主還是客人；⑵、確定要談的內(nèi)容，并逐項(xiàng)予以記錄；標(biāo)準(zhǔn)用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現(xiàn)在方便嗎?確定打電話內(nèi)容：⑴、要求勘驗(yàn)：①、約業(yè)主勘驗(yàn)，闡述勘驗(yàn)的必要性：②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗(yàn)的時(shí)間，告知自己會在什么時(shí)候到；③、確定自己到的時(shí)間，確定業(yè)主到達(dá)勘驗(yàn)點(diǎn)的時(shí)間； ④、了解勘驗(yàn)是業(yè)主本人過去還是其他聯(lián)系人，問清聯(lián)系人的電話；⑤、如是出租中房產(chǎn)，是業(yè)主過去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗(yàn)的時(shí)間；⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：①、詢問業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價(jià)錢是否有變動(dòng)，賣方市場情 況下以先入為主的方式進(jìn)行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應(yīng)情況，詢問房價(jià)是否變化？②、詢問業(yè)主看房的時(shí)間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時(shí)間及可能到達(dá)的時(shí)間；④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項(xiàng)，以站在業(yè)主立場的利益進(jìn)行分析。買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。合同銷售價(jià)是征稅機(jī)關(guān)有效控制二手房交易過程中稅收收入的重要一環(huán)，如何才能有效控制虛假交易：一是對當(dāng)?shù)胤績r(jià)進(jìn)行定期測定。三是部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。二手房交易只憑買、賣雙方銷售合同是不夠的，只有充分發(fā)揮政府各相關(guān)部門的綜合治稅機(jī)制，才能加大對二手房交易的個(gè)案進(jìn)行檢查、征管、處罰的力度。二、二手房交易存在的稅收監(jiān)管漏洞信息化管理跟不上需求。網(wǎng)上簽約完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口應(yīng)將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件作為合同附件，并在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并提交。?四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口對上述材料進(jìn)行初步核查。這新一輪針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將進(jìn)一步有力的規(guī)范和促進(jìn)個(gè)人二手房交易稅收的征管。一是缺乏相互控管機(jī)制。一是提請政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)手合作，開展市場調(diào)查，摸清市場交易價(jià)格。嚴(yán)格審核納稅人提供得減免稅申請資