【正文】 土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。通過調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。項(xiàng)目方案的政府許可在完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。1項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算在開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。在財(cái)務(wù)分析核算過程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案1融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供給計(jì)劃。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。1價(jià)格策略對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講，需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。1租金策略在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請(qǐng)管理公司。2．?dāng)M定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，并組織各相關(guān)部門進(jìn)行討論?？偨?jīng)理辦公會(huì)議審批投資開發(fā)部提交的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā) 計(jì)劃審批投開部 總工項(xiàng)目行政部計(jì)劃分解 項(xiàng)目部統(tǒng)籌營(yíng)銷中心 總工室 預(yù)算部投控部 合約部財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部擬定詳細(xì)的規(guī)劃報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃 擬定項(xiàng)目組織架構(gòu)、人力資源計(jì)劃及施工進(jìn)度計(jì)劃 擬定“項(xiàng)目策劃書”及銷售計(jì)劃 擬定供圖計(jì)劃、編寫“項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)” 擬定合同招投標(biāo)計(jì)劃、成本控制計(jì)劃進(jìn)行成本預(yù)算及相關(guān)的數(shù)據(jù)分析進(jìn)行相應(yīng)財(cái)務(wù)分析提出資金籌措計(jì)劃擬定合同審查及簽訂計(jì)劃擬定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目部綜合編制“項(xiàng)目規(guī)劃書”項(xiàng)目規(guī)劃書審批總體規(guī)劃階段項(xiàng)目實(shí)施階段總經(jīng)理辦公會(huì)議或管委會(huì) 審批項(xiàng)目部提交的項(xiàng)目規(guī)劃書規(guī)劃部1．收集整理項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料； 2．編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；3．物色符合條件的設(shè)計(jì)單位；4．負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作；投控部 1．據(jù)規(guī)劃部規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書要求編制總規(guī)設(shè)計(jì)招投標(biāo)文件； 2．對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行評(píng)估；規(guī)劃部1．組織集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)代理公司、物業(yè)管理公司、投開部、策劃部、投控部、項(xiàng)目部、專家研討投標(biāo)方案。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離