【正文】 置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。第十條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)配合其他有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)電梯、消防設(shè)施等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理。第十二條 新建物業(yè)項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，方可交付使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將上述資料移交業(yè)主委員會(huì)或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會(huì)代為保管。第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第十六條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)?；I備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。第十九條 業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)及物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促、協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）其他職責(zé)。第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員存在第二十條行為的，業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以終止其委員資格。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)限組織召開業(yè)主大會(huì)的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。第二十四條 業(yè)主養(yǎng)犬，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約進(jìn)行管理。養(yǎng)犬行為對(duì)其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)。第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的庫(kù)（位），應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。第二十六條 鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位將自持的閑置機(jī)動(dòng)車庫(kù)（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。收取的車位費(fèi)用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設(shè)施及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫(kù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?。第三十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)質(zhì)量保修監(jiān)管機(jī)制，督促開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任。未繳存住宅專項(xiàng)維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費(fèi)用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第五?物業(yè)管理服務(wù)第三十三條 新建住宅物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人；（二）擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；（三）強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。第三十九條 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等信息。第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示委托情況。第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報(bào)告：（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，不能及時(shí)排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；（二）發(fā)生群體性事件的；（三）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的；（四）其他應(yīng)當(dāng)報(bào)告的情況。第四十六條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。第四十八條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。第四十九條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正，并記入不良信用記錄。第五十一條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行退出、交接義務(wù)的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。第七章 附 則第五十三條 本辦法自2016年2月1日起施行。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第四條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn) 行指導(dǎo)和監(jiān)督。發(fā)改、公安、規(guī)劃、城市管理綜合執(zhí)法、民政、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)共同做好相關(guān)工作。第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。第二章物業(yè)管理區(qū)域 第一節(jié) 區(qū)域劃分及調(diào)整第七條分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的新建項(xiàng)目，其附屬設(shè)施設(shè)備獨(dú)立使用、能夠分割的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；其附屬設(shè)施設(shè)備共同使用、不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第九條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議或確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會(huì)同縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)及民政部門，參照本辦法物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定。第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備配置第十條新建建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：（一）不小于地上建筑面積的千分之三，并且地上面積不得少于50%；（二）具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。第十二條新建住宅小區(qū)內(nèi)專有部分的水、電、氣等應(yīng)當(dāng)設(shè)置一戶一表計(jì)量裝置、共有部分設(shè)置獨(dú)立計(jì)量裝置；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定并滿足物業(yè)使用的基本條件。第十四條新建建設(shè)項(xiàng)目交付使用后 30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理必須的其他資料。第十五條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其它承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，防止資料遺失，不得擅自泄露。第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)設(shè)立第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第十八條符合成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)?；I備組由業(yè)主和街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。第十九條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主有拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存專項(xiàng)維修資金等行為的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可對(duì)其物業(yè)管理投票權(quán)行使予以約束。第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員不認(rèn)真履行職責(zé)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》或業(yè)主大會(huì)相關(guān)規(guī)約終止其委員資格。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)限組織召開的，可由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的庫(kù)（位）應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。第二十八條開發(fā)建設(shè)單位自持的機(jī)動(dòng)車庫(kù)（位），自物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用滿兩年仍閑置且小區(qū)業(yè)主確有停車需求的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將不低于閑置機(jī)動(dòng)車庫(kù)（位）總數(shù)二分之一的車庫(kù)（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理和收費(fèi)的，收取的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)列賬和核算。第三十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫(kù)（位）嚴(yán)重不足、停車存在較大困難的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會(huì)。第三節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)第三十一條物業(yè)出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。第三十二條維修資金的繳存、保管、使用、分?jǐn)?、續(xù)籌等管理工作，按照國(guó)家、省、市相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。第三十四條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按國(guó)家、省、市維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，加強(qiáng)對(duì)特種設(shè)備的管理，履行相應(yīng)的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部分存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，并辦理確認(rèn)手續(xù)。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同開展物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主、使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（二）根據(jù)相關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)部分專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴并反饋；（四）將重點(diǎn)管理措施提交業(yè)主大會(huì)表決或交業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)；（五）列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；（六）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；（七）物業(yè)服務(wù)合同終止后，及時(shí)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；（八）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或可能危及他人、設(shè)施安全的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；拒不聽從勸阻的，應(yīng)當(dāng)立即向?qū)俚叵嚓P(guān)行政主管部門報(bào)告；（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第四十二條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定履約保證金，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。第四十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。第四十四條物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。第三節(jié) 管理服務(wù)其他規(guī)定第四十六條房屋交付使用前所發(fā)生的物