【正文】 給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗(yàn)中嚴(yán)格做到： 1）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。,3）建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。,1.5 物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體 1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： 交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位 接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： 業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體： 交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì) 接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),1.6物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；,共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。,4. 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題。 5. 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確規(guī)定。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗(yàn)記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。,1.9 物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《辦法》履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方法解決。,2.2 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： 1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》； 2.《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》； 3. 物業(yè)買賣合同； 4. 臨時(shí)管理規(guī)約； 5. 前期物業(yè)服務(wù)合同； 6. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 7. 建設(shè)單位移交的圖紙資料； 8. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。,2.4 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 2.4.1 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序 《辦法》規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。 因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，并約定時(shí)間召開物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)議。 雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)間，共同制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)進(jìn)行協(xié)商，形成物業(yè)承接查驗(yàn)方案。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗(yàn)組長、副組長，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作。,（1）物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范； （2）建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單； （3）設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書； （4）物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)； （5）建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收系列叢書（實(shí)用手冊(cè)）。主要包括： 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； 4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5）承接查驗(yàn)所必須的其他資料。,（3）物業(yè)管理中的有關(guān)合同、共用設(shè)備的專用工具和機(jī)配件等 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容，但其能源供用合同應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)和移交。 因此，物業(yè)承接查驗(yàn)小組就應(yīng)該根據(jù)《辦法》的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計(jì)文件及清單列出現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容。 編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃與進(jìn)度。,表2–2 共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃表 物業(yè)項(xiàng)目：_____________ 編號(hào)：____________ 建設(shè)單位：__________________ 參加人員：____________ 物業(yè)服務(wù)單位：_________________參加人員：_______________,5. 物業(yè)承接查驗(yàn)物資準(zhǔn)備，包括：查驗(yàn)人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護(hù)用品、記錄表格等。 物業(yè)項(xiàng)目： 移交日期： 年 月 日 編號(hào)： 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)：,2.5 物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： 1. 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2. 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3. 供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；,4. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5. 房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單； 6. 承接查驗(yàn)所必需的其他資料，（如物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、保修資料等）。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。,物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表》和《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)匯總表》的配置標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)做充分準(zhǔn)備。,2.6 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 1. 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測(cè)、試驗(yàn)數(shù)據(jù)。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。主要是雙方人員