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北京中關村某寫字樓項目市調與定位策劃報告-在線瀏覽

2025-02-09 01:16本頁面
  

【正文】 4 中關村大廈 23 層 20200 6 90% 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 15 5 太平洋國際大廈 6萬 20 層 16000 未定 90% 6 航天長城大廈 4萬 15 層 不售 100% 7 知春大廈 3萬 15 層 12450 5 100% 8 中成大廈 16 層 不售 % 9 光大國信大廈 6層 不售 95% 10 理想大廈 20 層 不售 99% 11 帝恒寫字樓 17 層 13800 未定 30% 12 融科資訊 12 層 24900 6 30% 13 世紀豪景 18 層 13000 未定 60% 14 銀網(wǎng)中心 17 層 14300 未定 10% 15 藍星大廈 11 層 16000 未定 10% 16 雙橋大廈 20 層 未定 未定 0 合 計 萬 北三環(huán) — — 西外大街 1 中電信息大廈 20 層 13000 6 100% 2 理工科技大廈 6萬 23 層 不售 5 98% 3 方圓大廈 29 層 不售 95% 4 數(shù)碼大廈 32 層 20667 只售 80% 5 騰達大廈 38 層 不售 5 25% 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 16 合 計 萬 總 計 萬 區(qū)域總體特征分析 ( 1)商業(yè)特征分析 京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一,眾多高技術公司云集于此,公司的規(guī)模多樣:從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有,因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑,不片面追求高檔豪華,因而雖然寫字樓入住爆滿,但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。在 2020 年又保持了較高的供應量(達到 31 萬),并且隨著政府加速建設中關村西區(qū),西區(qū)第一個項目藍星大廈已經(jīng)入市,未來幾年中關村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。見圖 2。 在已經(jīng)標明租價的 萬平方米寫字樓中, 元 /天 其他幾個價格區(qū)間供應量相對較少, 元 /天 圖 3 中關村寫字樓租金分布比例 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 18 23%67%10% 7 . 0 以上 在售價方面,在已售和在售的 萬平方米寫字樓中,售價在 1300014999 元 /平方米的寫字樓約 35 萬平方米,占總體的 47%,是中關村寫字樓的絕對主力售價。從這個情況也可以看出,中關村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。 表 4 中關村寫字樓主要客戶群 名 稱 主 要 客 戶 群 主 要 客 戶 群 類 型 數(shù)碼大 廈 LG 公司、 Motorola 公司 通訊、電子科技 太平洋國際大廈 網(wǎng)通公司、中科集團 網(wǎng)絡、電子科技 金色谷大廈 農(nóng)業(yè)銀行 金融 北京硅谷電腦城 奧美電子 電子、科技、網(wǎng)絡 學研大廈 康孚環(huán)境 電子科技、人環(huán) 海淀新技術大廈 北京埃斯港科技有限責任公司 電子科技 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 20 北大太平洋大廈 北大青鳥集團、北大縱橫集團、硅谷動力 電子科技 海龍大廈 上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團 金融、電子科技 泛亞大廈 中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科 技集團 金融、電腦、電子科技 希格瑪 微軟 電子科技 中關村大廈 網(wǎng)通、松下 網(wǎng)絡、電子科技 融科資訊 聯(lián)想 電子科技 由上表可以看出,目前,中關村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務性產(chǎn)業(yè)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點,既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司,也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè),因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。在建的項目的租售率各不相同。 這個情況表明發(fā)展商對中關村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好,惜售心理很強,采取出租的策略可謀求更高的投資回報 。寫字樓租售的比例見圖 5。詳細結果見表 5。 車位狀況調查 對于寫字樓來說,停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標準,在中關村這個寸土寸金的地段,選擇地下車位是一個比較合理的方式。 表 6 中關村寫字樓車位數(shù)量調查 入 名 總建 車 地上 地下 車位北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 27 住時間 稱 筑面積(平方米) 位總計(個) 數(shù)量(個) 比例 數(shù)量個 比例 數(shù) /千平米(個) 1996 航天長城大廈 4 萬 50 無 無 50 100% 泛亞大廈 27000 80 50 62.5% 30 37.5% 3 平均 1997 光大國信大廈 14272 60 60 100% 無 無 知春大廈 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大廈 萬 無 無 無 無 無 0 希格瑪中心 91000 30 30 100% 無 無 理工科技大廈 6 萬 180 30 17% 150 83% 3 學研大廈 萬 116 無 無 116 100% 海淀新技術大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 6 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 28 1999 中電信息大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬 360 無 無 360 100% 北京硅谷電腦城 42020 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無 無 270 100% 平均 2000 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平洋大廈 41600 150 無 無 150 100% 中關村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬 310 30 10% 280 90% 平均 5 2001 騰達大廈 88323.6 600 未定 未定 600 100% 太平洋國際大廈 6 萬 600 無 無 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬 1200 350 29% 850 71% 平均 7 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 29 從下圖可以看出,隨著中關村經(jīng)濟的發(fā)展,地下車位的比例越來越大。 圖 6 中關村寫字樓地下車位比例圖 % %% %%%0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 三、本項目競爭性市場調查與分析 在我們此次的調查中,我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調查,以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。 同時,我們也對 本地域的商業(yè)情況進行了初步的調查。 (一)供應市場調查與分析 依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位,我們對雙安商場、當代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進行了初步的調查。這三個商場分別開業(yè)于 1994 年、 1995 年和1997 年,其分布見圖,裝修檔次和商業(yè)構成見下表。 從調查結果可 以知道,除了中海電子市場(該市場為 1層臨時建筑,面積約 3000 平方米),其他的規(guī)模均在 萬平方米以上。攤位的出租價格從 2020 元 /月到 4000 元 /月不等,付款多位半年付和年付。平方米。 對展示間的調查中,太平洋市場一層展示間出租率 90%以上,主要從事計算機、顯示器、數(shù)碼電子 產(chǎn)品等銷售,客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè),也包括 SONY、三星等國外知名企業(yè)。 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 34 (二)需求市場調查與分析 在對本區(qū)域的客流調查中我們發(fā)現(xiàn),本區(qū)域客流構成主要為附近各大院校的學生,其余為帶孩子的家長和長城電腦學校的學員, 70%的人群在 25 歲以下??土魅藬?shù)分值見下表。 對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調查結果如下表所示。 調查還顯示,有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲面積。 該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角,占地面積約 1 公頃,總建筑面積約 8 萬平方米,規(guī)劃為塔樓,地下 3 層,地上 1820層,標準層面積 40005000 平方米。 一、 SWOT分析 (一)項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析,我們認為本項目具有以下優(yōu)勢: 價格有優(yōu)勢; 發(fā)展商具有的文化特質給項目以獨特定位; 周邊商業(yè)氛圍濃; 有一個教堂,可以體現(xiàn)獨到的文化氛圍,有塑造概念的空間。 (三)項目機會分析 作為中關村西區(qū)緊鄰的地段,我們認為本項目擁有如下的機遇: 中關村東區(qū)和西區(qū)開 始規(guī)劃,總規(guī)模面積巨大; 政府規(guī)劃中關村西區(qū)的定位,要以商務服務為主,形成一個重點突出的 CBD商圈; 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 38 西區(qū)的土地價格高昂,直接導致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高; 附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設施。原因只有兩個:客戶少或者價格高; 西區(qū)的寫字樓將在 3年內(nèi)建成上市,提供約 120萬平米的寫字樓商鋪等; 西區(qū)的項目起點高,配套好,功能全。 一、 功能定位 (一)總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項目,提升本項目的知名度,我們認為有必要對本項目進行概念設計。定位依據(jù)如下: 中關村定位 中關村定位為: “中關村科技區(qū)核心區(qū),將建設成一個以高新技術為特征的都市中心。本項目應有效地避免與西區(qū)的直接競爭??陀^存在對本定位物業(yè)的需要 。 自身優(yōu)勢 這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務氛圍,可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢,并符合日后長久經(jīng)營的思路。同時可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息,使本地域的定位具有唯一性。 斜街 對目前的斜街進行功能改造,將其改造成現(xiàn)代的、以廣義 圖書文化為中心的新型商業(yè)街。 建成后的商業(yè)街有書店,音像店,小型影院,電子圖庫商店,酒吧,咖啡館,茶舍,網(wǎng)吧等,可以開設多種形式的主題吧,白天銷售書籍,夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。 如果可以,我們建議把教堂建立在地面二層以上的 區(qū)域,并努力提高教堂的容積率,使地面一層形成廣場空間,作為步行和商業(yè)空間。這樣不但可以使 8樓的人員方便出入,使教堂更加肅穆安靜,而且可以提高教堂部分房屋的利用率。由于這一地帶比較安靜,這一地帶昊海樓一側的房屋可以建設成為靜謐的私人空間,提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。其底商建議作為以高檔次休閑服務為中心的商業(yè)設施,不作為買賣商業(yè)。 二、價格定位 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 43 (一)售價定位建議 本項目辦公區(qū)域部分建筑面積售價建議在 1400015000元 /平方米。 具體推算見附件 1。 底商銷售價格建議為 1800020200 元 /平方米左右。天。通過我們對中關村地區(qū) 多年的經(jīng)驗,在中關村發(fā)展的企業(yè)不但有北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 44 IT 行業(yè),還包括教育、科研、人力資源等相關行業(yè)。 ? 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 在 IT 業(yè)中,我們建議多關注中小型公司和企業(yè)。通過合理的設計,精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣,本案完全有成為北京知名案 例的可能。 一、規(guī)劃及建筑設計建議 鑒于本案的特殊性,我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項目和商業(yè)項目案例,同時也查閱了國外的一些知名建筑群落,我們建議本項目的規(guī)劃和建筑設計注意以下四點。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通; 其次是多層次功能之間的關系。 建筑設計體現(xiàn)多元化 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 46 根據(jù)我們的概念設計,本項目的定位和將來發(fā)展的需要,我們建議本地域的建筑設計要體現(xiàn)多元化,既體現(xiàn)自身的建筑特色,又可以和原有的建筑協(xié)調統(tǒng)一。 同時為了突出本地域的風格,我們建議放開視野,大膽啟用不同的建筑風格、造型和材料,使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同,通過建筑向人們傳播現(xiàn)
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