【正文】 4 中關(guān)村大廈 23 層 20200 6 90% 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 15 5 太平洋國(guó)際大廈 6萬(wàn) 20 層 16000 未定 90% 6 航天長(zhǎng)城大廈 4萬(wàn) 15 層 不售 100% 7 知春大廈 3萬(wàn) 15 層 12450 5 100% 8 中成大廈 16 層 不售 % 9 光大國(guó)信大廈 6層 不售 95% 10 理想大廈 20 層 不售 99% 11 帝恒寫字樓 17 層 13800 未定 30% 12 融科資訊 12 層 24900 6 30% 13 世紀(jì)豪景 18 層 13000 未定 60% 14 銀網(wǎng)中心 17 層 14300 未定 10% 15 藍(lán)星大廈 11 層 16000 未定 10% 16 雙橋大廈 20 層 未定 未定 0 合 計(jì) 萬(wàn) 北三環(huán) — — 西外大街 1 中電信息大廈 20 層 13000 6 100% 2 理工科技大廈 6萬(wàn) 23 層 不售 5 98% 3 方圓大廈 29 層 不售 95% 4 數(shù)碼大廈 32 層 20667 只售 80% 5 騰達(dá)大廈 38 層 不售 5 25% 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 16 合 計(jì) 萬(wàn) 總 計(jì) 萬(wàn) 區(qū)域總體特征分析 （ 1）商業(yè)特征分析 京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國(guó)企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國(guó)貿(mào)地區(qū)仍相差一個(gè)檔次。在 2020 年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到 31 萬(wàn)），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來(lái)幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項(xiàng)目入市。見圖 2。 在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的 萬(wàn)平方米寫字樓中， 元 /天 其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對(duì)較少， 元 /天 圖 3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 18 23%67%10% 7 . 0 以上 在售價(jià)方面，在已售和在售的 萬(wàn)平方米寫字樓中，售價(jià)在 1300014999 元 /平方米的寫字樓約 35 萬(wàn)平方米，占總體的 47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對(duì)主力售價(jià)。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。 表 4 中關(guān)村寫字樓主要客戶群 名 稱 主 要 客 戶 群 主 要 客 戶 群 類 型 數(shù)碼大 廈 LG 公司、 Motorola 公司 通訊、電子科技 太平洋國(guó)際大廈 網(wǎng)通公司、中科集團(tuán) 網(wǎng)絡(luò)、電子科技 金色谷大廈 農(nóng)業(yè)銀行 金融 北京硅谷電腦城 奧美電子 電子、科技、網(wǎng)絡(luò) 學(xué)研大廈 康孚環(huán)境 電子科技、人環(huán) 海淀新技術(shù)大廈 北京埃斯港科技有限責(zé)任公司 電子科技 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 20 北大太平洋大廈 北大青鳥集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動(dòng)力 電子科技 海龍大廈 上海浦發(fā)銀行、韓國(guó)商會(huì)、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán) 金融、電子科技 泛亞大廈 中國(guó)民生銀行、中國(guó)人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科 技集團(tuán) 金融、電腦、電子科技 希格瑪 微軟 電子科技 中關(guān)村大廈 網(wǎng)通、松下 網(wǎng)絡(luò)、電子科技 融科資訊 聯(lián)想 電子科技 由上表可以看出，目前，中關(guān)村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對(duì)寫字樓價(jià)格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。在建的項(xiàng)目的租售率各不相同。 這個(gè)情況表明發(fā)展商對(duì)中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào) 。寫字樓租售的比例見圖 5。詳細(xì)結(jié)果見表 5。 車位狀況調(diào)查 對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，停車位是一個(gè)項(xiàng)目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個(gè)寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個(gè)比較合理的方式。 表 6 中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查 入 名 總建 車 地上 地下 車位北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 27 住時(shí)間 稱 筑面積（平方米） 位總計(jì)（個(gè)） 數(shù)量(個(gè)) 比例 數(shù)量個(gè) 比例 數(shù) /千平米（個(gè)） 1996 航天長(zhǎng)城大廈 4 萬(wàn) 50 無(wú) 無(wú) 50 100% 泛亞大廈 27000 80 50 62.5% 30 37.5% 3 平均 1997 光大國(guó)信大廈 14272 60 60 100% 無(wú) 無(wú) 知春大廈 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大廈 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 0 希格瑪中心 91000 30 30 100% 無(wú) 無(wú) 理工科技大廈 6 萬(wàn) 180 30 17% 150 83% 3 學(xué)研大廈 萬(wàn) 116 無(wú) 無(wú) 116 100% 海淀新技術(shù)大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 6 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 28 1999 中電信息大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬(wàn) 360 無(wú) 無(wú) 360 100% 北京硅谷電腦城 42020 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無(wú) 無(wú) 270 100% 平均 2000 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平洋大廈 41600 150 無(wú) 無(wú) 150 100% 中關(guān)村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬(wàn) 310 30 10% 280 90% 平均 5 2001 騰達(dá)大廈 88323.6 600 未定 未定 600 100% 太平洋國(guó)際大廈 6 萬(wàn) 600 無(wú) 無(wú) 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬(wàn) 1200 350 29% 850 71% 平均 7 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 29 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來(lái)越大。 圖 6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖 % %% %%%0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)調(diào)查與分析 在我們此次的調(diào)查中，我們還對(duì)項(xiàng)目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項(xiàng)目類似的或具有競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)情況。 同時(shí)，我們也對(duì) 本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。 （一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 依照發(fā)展商的要求及我們對(duì)本項(xiàng)目的定位，我們對(duì)雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉(cāng)儲(chǔ)超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。這三個(gè)商場(chǎng)分別開業(yè)于 1994 年、 1995 年和1997 年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。 從調(diào)查結(jié)果可 以知道，除了中海電子市場(chǎng)（該市場(chǎng)為 1層臨時(shí)建筑，面積約 3000 平方米），其他的規(guī)模均在 萬(wàn)平方米以上。攤位的出租價(jià)格從 2020 元 /月到 4000 元 /月不等，付款多位半年付和年付。平方米。 對(duì)展示間的調(diào)查中，太平洋市場(chǎng)一層展示間出租率 90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子 產(chǎn)品等銷售，客戶有國(guó)內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括 SONY、三星等國(guó)外知名企業(yè)。 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 34 （二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 在對(duì)本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學(xué)生，其余為帶孩子的家長(zhǎng)和長(zhǎng)城電腦學(xué)校的學(xué)員， 70%的人群在 25 歲以下?？土魅藬?shù)分值見下表。 對(duì)大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示。 調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉(cāng)儲(chǔ)面積。 該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約 1 公頃，總建筑面積約 8 萬(wàn)平方米，規(guī)劃為塔樓，地下 3 層，地上 1820層，標(biāo)準(zhǔn)層面積 40005000 平方米。 一、 SWOT分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格有優(yōu)勢(shì)； 發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項(xiàng)目以獨(dú)特定位； 周邊商業(yè)氛圍濃； 有一個(gè)教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念的空間。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有如下的機(jī)遇： 中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開 始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大； 政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個(gè)重點(diǎn)突出的 CBD商圈； 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 38 西區(qū)的土地價(jià)格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高； 附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。原因只有兩個(gè)：客戶少或者價(jià)格高； 西區(qū)的寫字樓將在 3年內(nèi)建成上市，提供約 120萬(wàn)平米的寫字樓商鋪等； 西區(qū)的項(xiàng)目起點(diǎn)高，配套好，功能全。 一、 功能定位 （一）總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目的知名度，我們認(rèn)為有必要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。定位依據(jù)如下： 中關(guān)村定位 中關(guān)村定位為： “中關(guān)村科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征的都市中心。本項(xiàng)目應(yīng)有效地避免與西區(qū)的直接競(jìng)爭(zhēng)?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)的需要 。 自身優(yōu)勢(shì) 這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務(wù)氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并符合日后長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的思路。同時(shí)可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性。 斜街 對(duì)目前的斜街進(jìn)行功能改造，將其改造成現(xiàn)代的、以廣義 圖書文化為中心的新型商業(yè)街。 建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫(kù)商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂(lè)、話劇、歌舞等現(xiàn)場(chǎng)演出。 如果可以，我們建議把教堂建立在地面二層以上的 區(qū)域，并努力提高教堂的容積率，使地面一層形成廣場(chǎng)空間，作為步行和商業(yè)空間。這樣不但可以使 8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側(cè)的房屋可以建設(shè)成為靜謐的私人空間，提供個(gè)人休息、吸氧、會(huì)晤、聊天的場(chǎng)所。其底商建議作為以高檔次休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。 二、價(jià)格定位 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 43 （一）售價(jià)定位建議 本項(xiàng)目辦公區(qū)域部分建筑面積售價(jià)建議在 1400015000元 /平方米。 具體推算見附件 1。 底商銷售價(jià)格建議為 1800020200 元 /平方米左右。天。通過(guò)我們對(duì)中關(guān)村地區(qū) 多年的經(jīng)驗(yàn)，在中關(guān)村發(fā)展的企業(yè)不但有北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 44 IT 行業(yè)，還包括教育、科研、人力資源等相關(guān)行業(yè)。 ? 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 在 IT 業(yè)中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，精心的策劃和專業(yè)的營(yíng)銷推廣，本案完全有成為北京知名案 例的可能。 一、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議 鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目案例，同時(shí)也查閱了國(guó)外的一些知名建筑群落，我們建議本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)注意以下四點(diǎn)。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通； 其次是多層次功能之間的關(guān)系。 建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)多元化 北京萬(wàn)通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司 46 根據(jù)我們的概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目的定位和將來(lái)發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過(guò)建筑向人們傳播現(xiàn)