【正文】 4 中關村大廈 23 層 20200 6 90% 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 15 5 太平洋國際大廈 6萬 20 層 16000 未定 90% 6 航天長城大廈 4萬 15 層 不售 100% 7 知春大廈 3萬 15 層 12450 5 100% 8 中成大廈 16 層 不售 % 9 光大國信大廈 6層 不售 95% 10 理想大廈 20 層 不售 99% 11 帝恒寫字樓 17 層 13800 未定 30% 12 融科資訊 12 層 24900 6 30% 13 世紀豪景 18 層 13000 未定 60% 14 銀網(wǎng)中心 17 層 14300 未定 10% 15 藍星大廈 11 層 16000 未定 10% 16 雙橋大廈 20 層 未定 未定 0 合 計 萬 北三環(huán) — — 西外大街 1 中電信息大廈 20 層 13000 6 100% 2 理工科技大廈 6萬 23 層 不售 5 98% 3 方圓大廈 29 層 不售 95% 4 數(shù)碼大廈 32 層 20667 只售 80% 5 騰達大廈 38 層 不售 5 25% 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 16 合 計 萬 總 計 萬 區(qū)域總體特征分析 （ 1）商業(yè)特征分析 京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。在 2020 年又保持了較高的供應量（達到 31 萬），并且隨著政府加速建設中關村西區(qū)，西區(qū)第一個項目藍星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。見圖 2。 在已經(jīng)標明租價的 萬平方米寫字樓中， 元 /天 其他幾個價格區(qū)間供應量相對較少， 元 /天 圖 3 中關村寫字樓租金分布比例 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 18 23%67%10% 7 . 0 以上 在售價方面，在已售和在售的 萬平方米寫字樓中，售價在 1300014999 元 /平方米的寫字樓約 35 萬平方米，占總體的 47%，是中關村寫字樓的絕對主力售價。從這個情況也可以看出，中關村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。 表 4 中關村寫字樓主要客戶群 名 稱 主 要 客 戶 群 主 要 客 戶 群 類 型 數(shù)碼大 廈 LG 公司、 Motorola 公司 通訊、電子科技 太平洋國際大廈 網(wǎng)通公司、中科集團 網(wǎng)絡、電子科技 金色谷大廈 農(nóng)業(yè)銀行 金融 北京硅谷電腦城 奧美電子 電子、科技、網(wǎng)絡 學研大廈 康孚環(huán)境 電子科技、人環(huán) 海淀新技術大廈 北京埃斯港科技有限責任公司 電子科技 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 20 北大太平洋大廈 北大青鳥集團、北大縱橫集團、硅谷動力 電子科技 海龍大廈 上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團 金融、電子科技 泛亞大廈 中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科 技集團 金融、電腦、電子科技 希格瑪 微軟 電子科技 中關村大廈 網(wǎng)通、松下 網(wǎng)絡、電子科技 融科資訊 聯(lián)想 電子科技 由上表可以看出，目前，中關村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務性產(chǎn)業(yè)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。在建的項目的租售率各不相同。 這個情況表明發(fā)展商對中關村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報 。寫字樓租售的比例見圖 5。詳細結果見表 5。 車位狀況調查 對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標準，在中關村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。 表 6 中關村寫字樓車位數(shù)量調查 入 名 總建 車 地上 地下 車位北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 27 住時間 稱 筑面積（平方米） 位總計（個） 數(shù)量(個) 比例 數(shù)量個 比例 數(shù) /千平米（個） 1996 航天長城大廈 4 萬 50 無 無 50 100% 泛亞大廈 27000 80 50 62.5% 30 37.5% 3 平均 1997 光大國信大廈 14272 60 60 100% 無 無 知春大廈 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大廈 萬 無 無 無 無 無 0 希格瑪中心 91000 30 30 100% 無 無 理工科技大廈 6 萬 180 30 17% 150 83% 3 學研大廈 萬 116 無 無 116 100% 海淀新技術大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 6 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 28 1999 中電信息大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬 360 無 無 360 100% 北京硅谷電腦城 42020 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無 無 270 100% 平均 2000 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平洋大廈 41600 150 無 無 150 100% 中關村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬 310 30 10% 280 90% 平均 5 2001 騰達大廈 88323.6 600 未定 未定 600 100% 太平洋國際大廈 6 萬 600 無 無 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬 1200 350 29% 850 71% 平均 7 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 29 從下圖可以看出，隨著中關村經(jīng)濟的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。 圖 6 中關村寫字樓地下車位比例圖 % %% %%%0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 三、本項目競爭性市場調查與分析 在我們此次的調查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。 同時，我們也對 本地域的商業(yè)情況進行了初步的調查。 （一）供應市場調查與分析 依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、當代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進行了初步的調查。這三個商場分別開業(yè)于 1994 年、 1995 年和1997 年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構成見下表。 從調查結果可 以知道，除了中海電子市場（該市場為 1層臨時建筑，面積約 3000 平方米），其他的規(guī)模均在 萬平方米以上。攤位的出租價格從 2020 元 /月到 4000 元 /月不等，付款多位半年付和年付。平方米。 對展示間的調查中，太平洋市場一層展示間出租率 90%以上，主要從事計算機、顯示器、數(shù)碼電子 產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括 SONY、三星等國外知名企業(yè)。 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 34 （二）需求市場調查與分析 在對本區(qū)域的客流調查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構成主要為附近各大院校的學生，其余為帶孩子的家長和長城電腦學校的學員， 70%的人群在 25 歲以下?？土魅藬?shù)分值見下表。 對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調查結果如下表所示。 調查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲面積。 該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約 1 公頃，總建筑面積約 8 萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下 3 層，地上 1820層，標準層面積 40005000 平方米。 一、 SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目具有以下優(yōu)勢： 價格有優(yōu)勢； 發(fā)展商具有的文化特質給項目以獨特定位； 周邊商業(yè)氛圍濃； 有一個教堂，可以體現(xiàn)獨到的文化氛圍，有塑造概念的空間。 （三）項目機會分析 作為中關村西區(qū)緊鄰的地段，我們認為本項目擁有如下的機遇： 中關村東區(qū)和西區(qū)開 始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大； 政府規(guī)劃中關村西區(qū)的定位，要以商務服務為主，形成一個重點突出的 CBD商圈； 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 38 西區(qū)的土地價格高昂，直接導致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高； 附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設施。原因只有兩個：客戶少或者價格高； 西區(qū)的寫字樓將在 3年內(nèi)建成上市，提供約 120萬平米的寫字樓商鋪等； 西區(qū)的項目起點高，配套好，功能全。 一、 功能定位 （一）總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項目，提升本項目的知名度，我們認為有必要對本項目進行概念設計。定位依據(jù)如下： 中關村定位 中關村定位為： “中關村科技區(qū)核心區(qū)，將建設成一個以高新技術為特征的都市中心。本項目應有效地避免與西區(qū)的直接競爭?？陀^存在對本定位物業(yè)的需要 。 自身優(yōu)勢 這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的商務氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，并符合日后長久經(jīng)營的思路。同時可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性。 斜街 對目前的斜街進行功能改造，將其改造成現(xiàn)代的、以廣義 圖書文化為中心的新型商業(yè)街。 建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。 如果可以，我們建議把教堂建立在地面二層以上的 區(qū)域，并努力提高教堂的容積率，使地面一層形成廣場空間，作為步行和商業(yè)空間。這樣不但可以使 8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。由于這一地帶比較安靜，這一地帶昊海樓一側的房屋可以建設成為靜謐的私人空間，提供個人休息、吸氧、會晤、聊天的場所。其底商建議作為以高檔次休閑服務為中心的商業(yè)設施，不作為買賣商業(yè)。 二、價格定位 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 43 （一）售價定位建議 本項目辦公區(qū)域部分建筑面積售價建議在 1400015000元 /平方米。 具體推算見附件 1。 底商銷售價格建議為 1800020200 元 /平方米左右。天。通過我們對中關村地區(qū) 多年的經(jīng)驗，在中關村發(fā)展的企業(yè)不但有北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 44 IT 行業(yè)，還包括教育、科研、人力資源等相關行業(yè)。 ? 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 在 IT 業(yè)中，我們建議多關注中小型公司和企業(yè)。通過合理的設計，精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣，本案完全有成為北京知名案 例的可能。 一、規(guī)劃及建筑設計建議 鑒于本案的特殊性，我們研究了北京已有的一些房地產(chǎn)項目和商業(yè)項目案例，同時也查閱了國外的一些知名建筑群落，我們建議本項目的規(guī)劃和建筑設計注意以下四點。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通； 其次是多層次功能之間的關系。 建筑設計體現(xiàn)多元化 北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司 46 根據(jù)我們的概念設計，本項目的定位和將來發(fā)展的需要，我們建議本地域的建筑設計要體現(xiàn)多元化，既體現(xiàn)自身的建筑特色，又可以和原有的建筑協(xié)調統(tǒng)一。 同時為了突出本地域的風格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)