【正文】 新建110KV變電站一座，擴(kuò)建110KV變電站12座。 城市電話，長途自動交換機(jī)總量達(dá)到1700路端，長話電路達(dá)9000門；話機(jī)總數(shù)達(dá)35萬部，全市電話普及率達(dá)32%，中心城達(dá)40%，外圍城鎮(zhèn)電話普及率達(dá)20%。這“五大戰(zhàn)略”的要點(diǎn)是：（一） 建設(shè)啟動戰(zhàn)略在過去“先生產(chǎn)、后生活”思想的指導(dǎo)下，使攀枝花的城市建設(shè)欠帳很多，城市建設(shè)可以作為城市經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)啟動。通過城市建設(shè)可積累城市資本，啟動城市經(jīng)濟(jì)。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施水平的合理提高，明顯體現(xiàn)了城市資本的優(yōu)質(zhì)化過程。（二） 民營優(yōu)先戰(zhàn)略民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。攀枝花是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，國有經(jīng)濟(jì)曾幾乎是唯一的經(jīng)濟(jì)形式。在城市建設(shè)和管理領(lǐng)域，民營和國營聯(lián)手開發(fā)和招標(biāo)管理的模式已被廣泛采用。（三） 產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略當(dāng)前絕大部分發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中的比重已超過60%，大部分發(fā)展中國家這一比例也超過35%，%，在全國十大鋼鐵城市和省內(nèi)二十個地市州排名中均為倒數(shù)第一，已成為攀枝花邁向現(xiàn)代化的主要瓶頸。同時要多層次地加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，完善城鎮(zhèn)功能，促進(jìn)城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。攀枝花本無人煙。為此，攀枝花未來發(fā)展的潛力取決于商業(yè)文化、交易文化和財(cái)富文化的塑造。（五） 空間重組戰(zhàn)略由于地形地貌的限制，攀枝花城市一直沿金沙江單軸展開，市中區(qū)人口密度和建筑密度過大，倚山、瀕水、南亞熱帶氣候、多民族地區(qū)、微雕鋼城等特色沒有充分利用，綠化和市民交往活動空間不足。要注重城市整體空間形象的塑造，美化市容市貌，發(fā)揮天然優(yōu)勢，營造標(biāo)志性景觀。這《城市發(fā)展戰(zhàn)略》的實(shí)施，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，特別是建設(shè)啟動戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略和空間重組戰(zhàn)略與房地產(chǎn)的關(guān)系更大，更為房地產(chǎn)的發(fā)展展示了廣闊的前景。其中： ，%；，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，%。從上年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況中看出，攀枝花的民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。% 。民營經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，說明攀枝花在市場經(jīng)濟(jì)上邁出了可喜的大步，這為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展開拓了空間。占GDP總量的43%，比上年 %，這快速的增長給宏觀調(diào)控帶來了一定的工作量。這說明攀枝花的房地產(chǎn)開發(fā)還方興未艾，尤其是民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間和外地資本的介入還會為其帶來勃勃的生機(jī)和動力。三、 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的互動分析衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值和社會總投資。社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴(kuò)大，帶動土地價(jià)格上漲。根據(jù)國際房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律人均GDP在1000—4000美元為啟動階段；4000—8000美元為快速發(fā)展階段；8000美元以上為慢速發(fā)展直至停滯階段。此時只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，在產(chǎn)品和營銷上作足功夫，即可贏得市場。；；。這不僅反映了全市較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更重要的是這種良好的態(tài)勢更激發(fā)了投資者的投資欲望，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)在互動中雙贏。近年來，攀枝花市抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)歷史機(jī)遇圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，狠抓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化對外開放和招商引資，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。自2002年以來，攀枝花市已跨入城市人口規(guī)模超過50萬人大城市行列，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。按照攀枝花市第七次黨代會的部署，我市力爭2007年的GDP比2002年翻一番，人均達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1萬元，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的主要目標(biāo)。據(jù)此，制定了《攀枝花市城市建設(shè)發(fā)展五年規(guī)劃》，提出了要樹立城市發(fā)展的“五個意識”、“五個理念”（即：“品牌意識、精品意識、審美意識、生態(tài)意識、前瞻意識”和“以人為本、環(huán)境優(yōu)先、特色城市、文化城市、經(jīng)營城市的五個理念”）。在小區(qū)開發(fā)建設(shè)上“按新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉的原則推進(jìn)”。通過土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高經(jīng)營管理城市土地水平，優(yōu)化城市存置土地配置，提高土地利用率，強(qiáng)化政府對土地市場的調(diào)控能力，按照可持續(xù)發(fā)展原則和貫徹落實(shí)“科學(xué)發(fā)展觀”以及“攀枝花市城市總體規(guī)劃”，根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的精神，重新審視了攀枝花的建設(shè)項(xiàng)目，讓城市經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中調(diào)控，在調(diào)控中發(fā)展。目前，炳一區(qū)的改造已初見成效，炳三區(qū)的新建也已破土動工，夾在其中的XX區(qū)改造也就時不我待了。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、 是加強(qiáng)和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的需要XX區(qū)地處市中心區(qū)，是中心城市輻射和集聚的重要地區(qū)，XX區(qū)的舊城改造也是完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要地段，在建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后生活”的影響下，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，不僅欠帳多、標(biāo)準(zhǔn)低、不配套，而且與城市中心區(qū)的功能不相稱的矛盾日益顯露，影響城市中心區(qū)的發(fā)展。二、 是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要XX區(qū)雖處在市心，但在城市經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)達(dá)的年代規(guī)劃建設(shè)，形成了功能混雜的城市結(jié)構(gòu)。XX區(qū)處在攀枝花火車站和飛機(jī)場進(jìn)城的“門口”，是城東的門戶。隨著川滇地區(qū)市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，也要求對原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下營造的XX區(qū)進(jìn)行徹底的改造。三、 是改善人居環(huán)境的需要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，人們對居住的室內(nèi)環(huán)境也提出了新的要求。由于面積小，造成客廳小、廚衛(wèi)小，與現(xiàn)代人們要求的大客廳、大廚房、小臥室的理念形成了強(qiáng)烈的反差，極不適用，也無法改造，只有拔掉重建。重視小區(qū)的面局，綠地的空間，小品的設(shè)置，藝術(shù)的氛圍。從這一點(diǎn)出發(fā)，也要求對XX區(qū)進(jìn)行徹底的“舊城改造”。但其城市面貌與其經(jīng)濟(jì)地位極不相稱，許多地方還流露著“先生產(chǎn)后生活”的暗影，潛藏著“干打壘”的遺風(fēng)，只留下夜間繁燈的美麗。 由于用地極度緊張，對八個片區(qū)進(jìn)行全面改造實(shí)不可能，但對相對平坦的市中心XX進(jìn)行局部重建，將現(xiàn)代化的氣息引進(jìn)攀枝花，使它成為全市的標(biāo)志完全必要。六、 是提升城市中心區(qū)功能的需要攀枝花市的建設(shè)歷程是從建設(shè)初期的“金沙江畔工礦區(qū)”逐漸發(fā)展為資源綜合開發(fā)利用的工礦城市，進(jìn)而發(fā)展成為我國西部以資源綜合開發(fā)利用為主的現(xiàn)代城市、川滇交界毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市。建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后生活”和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，欠帳多，標(biāo)準(zhǔn)化、不配套以及城市功能不完善的矛盾日益顯露，影響了城市的發(fā)展。鑒此，為了適應(yīng)城市中心區(qū)發(fā)展對空間資源的迫切需求，對該區(qū)的土地利用進(jìn)行重新整合開發(fā)已勢在必行。第 5 章 區(qū)位研究及區(qū)位價(jià)值分析 項(xiàng)目區(qū)位研究一、 項(xiàng)目區(qū)位分析“XX區(qū)”位于攀枝花市中心區(qū)XX片區(qū)的東端。它在城市中的地位極為重要，具體表現(xiàn)在：（一） 它是市中心的重要組成，是城市面貌的重要體現(xiàn)。XX區(qū)位于炳一區(qū)和炳三區(qū)之間，前者在其西、后者在其南，是兩區(qū)來往的必經(jīng)之地。（二） 它是對外交通的要沖，是市中心的“門戶”。在對處交通上起著重要作用。它的優(yōu)劣將給過往的賓朋留下深刻的印象。炳一區(qū)以新華街改造為主體構(gòu)建的“中央商務(wù)區(qū)”，延伸到了曼詩廣場，以炳三區(qū)為主體的“行政文化區(qū)”延伸到了XX區(qū)的川劇團(tuán)、竹湖園。又由于它地處內(nèi)外交通聯(lián)系的咽喉，于是又成了對區(qū)內(nèi)外和市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)文化的輻射和聚合中心，在攀枝花城市中占著極其重要的地位。規(guī)劃區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)位于規(guī)劃區(qū)東部的沖溝底部。最小縱坡位于中部“十九冶機(jī)電設(shè)備公司”處，%。區(qū)內(nèi)有東、中、西三條沖溝，把規(guī)劃區(qū)分為兩大兩小四個區(qū)域。其余用地被西溝和中溝（地龍?bào)洌┓譃闁|、中、西三個片區(qū)，具體分述如下：西部片區(qū)：位于臨江路東，與城市中心聯(lián)系緊密，同時也是XX片區(qū)與江北攀密片區(qū)新大橋的“橋頭堡”，地處兩區(qū)聯(lián)系的交通要道，交通條件便利。本片區(qū)用地狹長，基本地勢走向?yàn)槲髂舷驏|北傾斜。建設(shè)難度較大，規(guī)劃建議拆除用地北部建筑較差的建筑加以利用，其余的以保留、改造為主。整體地勢為小山丘，用地坡向?yàn)闁|、西兩個方向，其中又以東南向坡面積最大，基本占本片區(qū)面積的50%，%%之間。根據(jù)“委托”要求，本片區(qū)除保留“市公交公司”等生活設(shè)施外，其余部分進(jìn)行二次開發(fā)利用。區(qū)內(nèi)用地坡向以北向?yàn)橹鳎?，片區(qū)建筑采光條件較差。片區(qū)現(xiàn)狀用地較為平整，總體上可分為三個臺地，建設(shè)條件較好。區(qū)段內(nèi)的基底巖石為花崗巖、輝長巖，是力學(xué)強(qiáng)度高的穩(wěn)定巖體，冰積卵石層亦屬于力學(xué)強(qiáng)度較高的穩(wěn)定土體，僅在區(qū)段西南部位的昔格達(dá)組地層中分布有兩個滑體，但目前已被治理而處于穩(wěn)定狀態(tài)。故總的來說，規(guī)劃區(qū)段內(nèi)的場地是穩(wěn)定的。區(qū)內(nèi)不會產(chǎn)生滑坡及泥石流等地質(zhì)災(zāi)害。按地震烈度劃分，該區(qū)段為七度設(shè)防區(qū)，屬于II類建筑場地地段。人工填土、淤泥質(zhì)粉土及坡洪積粉質(zhì)粘土均屬軟弱土類別。區(qū)段內(nèi)的花崗巖、輝長巖及冰積卵石層對建筑物的抗震而言，是較為有利的巖土層。炳仁路由該區(qū)起點(diǎn)，通達(dá)度好。公交站點(diǎn)密，乘車方便，人流、物流、信息流的流動關(guān)系好。交通管理方面：從該區(qū)出發(fā)的炳仁路將在市內(nèi)率先實(shí)行智能化交通管理。通過智能交通管理實(shí)現(xiàn)交通渠化，確保行車的安全、暢通、快速和便捷。具體情況如下：通道：該區(qū)周圍的城市主干路有三條，江南二路車行道寬14米，人行道寬23米；濱江路車行道寬15米，人行道寬2；炳仁路車行道寬23米，人行道寬26米。給水：干管管徑DN 300—450。排水：雨污分流。該廠處理能力每天3萬噸，已經(jīng)建成即將投產(chǎn)。電力：有供電主線三路，電壓110千伏。供電保證率100%。有長城寬帶網(wǎng)和電信寬帶網(wǎng)兩家寬帶運(yùn)營商在該區(qū)服務(wù)。早已供氣到戶，供氣保證率100%。大學(xué)有攀枝花大學(xué)；中學(xué)有市八中和省重點(diǎn)市三中；小學(xué)、幼兒園有十余所；醫(yī)院有五醫(yī)院和市中心醫(yī)院紫荊山門診部；銀行有工行市分行、中行、農(nóng)行、建行的多個網(wǎng)點(diǎn)；郵政有市郵政局和郵政所；文化設(shè)施有青少年宮、川劇院；休閑設(shè)施有竹湖園和曼詩廣場；購物有紅旗商場和華聯(lián)商廈等。XX區(qū)是市中心XX的中心地帶，是對外的門戶，是交通的要沖，特別是竹湖園改造、海關(guān)大樓、工行大樓、郵政大樓、華聯(lián)商廈、曼詩廣場等建成后，人氣東移，更突顯其中心的地位，具有強(qiáng)大的輻射力和凝聚力。該區(qū)是幾乎與炳一區(qū)同步建設(shè)的老區(qū)。其基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套完善。（三） 周邊可供開發(fā)的土地儲備量小。（四） 區(qū)域交通發(fā)達(dá)。目前的擁堵也說明了繁華。（五） 租賃市場活躍。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外來的人員和資金還將涌入，租賃和投資市場還將擴(kuò)大，這對該項(xiàng)目的銷售將產(chǎn)生重要的影響。XX區(qū)為東西向的江南二路、濱江路和南北向的臨江路所圍合。在XX一區(qū)平行的三條干道均匯集于此，交通繁忙，加上南北向的炳仁路、臨江路、建設(shè)街等與之相交，上下班時間不但車速降低，而且擁堵嚴(yán)重。濱江路目前未全面通車，今后全面通車后雖可分流部分過境交通，但也在該區(qū)一側(cè)，其噪音、尾氣對小區(qū)的影響和交通瓶頸帶來乘車的不便近期很難避免。地勢高差大，最大高差達(dá)140米；自然坡度大，%，%。三、 威脅分析（一） 競爭威脅。這勢必給本項(xiàng)目的建設(shè)帶來了市場競爭，構(gòu)成了導(dǎo)致客戶分流的威脅，房地產(chǎn)商購地時不得不考慮這個因素。在商品房蓬勃發(fā)展的同時，全市經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)已迅速啟動，快速增長。這給攀枝花房地產(chǎn)業(yè)合理地協(xié)調(diào)發(fā)展打下了一個良好的基礎(chǔ)，能夠讓越來越多收入不高的市民圓一個新居夢，但也會給本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)造成“起跑線不同”的競爭，對房價(jià)起到抑制的作用。政府正在實(shí)行“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的力度，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。（二） 住房商品化程度不高。這給小區(qū)的建筑和銷售留下了空間，給土地的開發(fā)增加了賣點(diǎn)。攀枝花是在艱苦創(chuàng)業(yè)中建設(shè)起來的。攀枝花的人均可支配收入穩(wěn)中有升，全市多年人均收支盈余都在千元以上，還有一些高收入人群。第 6 章 土地價(jià)格預(yù)測在一個城市內(nèi)，影響土地市場整體價(jià)格水平的因素主要有政策性、經(jīng)濟(jì)性以及區(qū)位性因素。區(qū)域地產(chǎn)的競爭力、地產(chǎn)的變現(xiàn)速度及吸引外來投資的力度主要取決于上述因素。2001年12月，國家科技部批準(zhǔn)攀枝花市為國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，巨大的投資需求，將為境內(nèi)外投資者帶來巨大的商機(jī)。 經(jīng)濟(jì)性因素分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%，增長速度創(chuàng)近十年的最高水平。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到15569元，比上年增加2261元，居全省第二位。2003年，城市居民人均可支配收入達(dá)7689元，%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由去年的43%%。2004年（1～8月），分別比上年同期增長10%、%、%。2003年，（%），%%。圖62 1999—2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展?fàn)顩r（三） 土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資高速增長相適應(yīng)1998年我市房地產(chǎn)業(yè)開始起步后，土地供應(yīng)放量增長。2003年1～7月，土地供應(yīng)再次放量增長。表61 1998～2003年全市土地購置情況年 份土地購置面積(平方米)增長率(%)土地購置投資(萬元)199852488203119994868819392000399792037200195051485920022750026522003（1—7月）1535002514由上表數(shù)據(jù)分析可知：，%。它與炳一區(qū)、炳三區(qū)一起構(gòu)建攀枝花中心的城市面貌，對城市景觀起著銜接、延續(xù)和維系的重要作用。該區(qū)還是經(jīng)濟(jì)帶和文化帶的疊加之地。經(jīng)濟(jì)和文化的雙重職能使該區(qū)在區(qū)位上具有極其重要的作用。依據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291一1999）有關(guān)估價(jià)方法選用的規(guī)定，決定采用假設(shè)開發(fā)法（適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)）對本項(xiàng)目開發(fā)的地塊出讓市場價(jià)格進(jìn)行估算。本項(xiàng)目采用此方法進(jìn)行土地價(jià)格估算過程中嚴(yán)格遵循相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)，假定房地產(chǎn)工程建設(shè)投資均勻分期投入，正常開發(fā)建設(shè)周期為2年。 商住樓面積及售價(jià)根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積為1105749平方米，其中住宅建筑面積為919038平方米，公建建筑面積為186711平方米；%，%?？疾炷壳芭手ㄍ惖貐^(qū)多層、高層房屋的售價(jià)水平（見表64），考慮到估價(jià)對象所處地理位置、周邊環(huán)境和建設(shè)期物價(jià)上漲等因素，確定開發(fā)項(xiàng)目之銷售價(jià)格為：多層住宅為1720元/m2，高層住宅為1920元/ m2，公建建筑綜合價(jià)格為2250元/ m2。表6—4 新 開 發(fā) 樓 盤 價(jià) 格 表年 份樓 盤 名 稱結(jié) 構(gòu)均價(jià)元/m2起價(jià)元/m2最高價(jià)元/m22000至2001開