【正文】 雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。 改革開放以來，岳陽市優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和改革開放的有利政策加快了岳陽經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年全市，比上年增長 %，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 １、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 2021 開始新一輪的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù) 5 年保持年均增長近 20％的基礎(chǔ)上 ， 動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)投資增長率從 1999 年開始發(fā)生很大的變化，一直保持在 25%以上，是GDP 增長的 3 倍左右 。全國完成商品住宅投資 10768 億元 ,同比增長 %。 在 靜態(tài)的指標(biāo) 上， 先 看 價格，我國主要的有代表性的價格收 入比較高，一般都大于 8，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的高限 6； 再看空置率，較為官方的意見認(rèn)為 2021 年末我國的空置率為 12%或14%，而也有觀點(diǎn)認(rèn)為空置率不到 10％，另有意見認(rèn)為空置率早已超過了 20％。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認(rèn)的 5%左右的警戒線 ；還有 在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面， 2021年投資貸款占總投資的比重 %，但增長率卻達(dá)48%。 房地產(chǎn) 存在 泡沫 已受到政府部門、專家學(xué)者和普通大眾的關(guān)注，從 2021 年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應(yīng)和房貸政策。 會議提出 八條措施對 當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場 進(jìn)行 引導(dǎo)和調(diào)控 ： 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中 小戶型 住房的有效供應(yīng)。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市 場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。 但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的 泡沫 影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會保持持續(xù)快速發(fā)展： 其一、 從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中 國城鎮(zhèn)人口比重目前只有 40%，估計到 2020 年以后中國才有可能達(dá)到 60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少 15年以上的大發(fā)展。一方面沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大、房地產(chǎn)銷售價格大幅上升、房地產(chǎn)投機(jī)普遍存在。 國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的 泡沫 ，也為地處中部、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會。 ２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 2021 年，湖南省貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運(yùn)用土地供應(yīng)、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住房需求過熱等不利因素的影響，湖南省房地產(chǎn)市場實 現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。 2021 年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 個百分點(diǎn)，仍高出全社會固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點(diǎn)。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重 %，比上年提高 個百分點(diǎn)，占比接近全國 %的水平。湘潭市、衡陽市、郴州市、 張家界 市的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求不足，增幅均低于 10%，其中，張家界市出現(xiàn)負(fù)增長。 2021 年全省在土地供應(yīng)總量緊縮的條件下，加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，確保供應(yīng)量與上年基本持平，緩解了供求矛盾。全省繼續(xù)挖掘存量土地的潛力，出讓存量土地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %，存量土地繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。大力調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制別墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出讓別墅用地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %；出讓普通商品房用地 ，占 %，比上年提高 25 個百分 點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房用地 ，占 %，比上年提高 個百分點(diǎn)；其它住宅用地 公頃，占%。 開發(fā)貸款保持增勢，購房貸款增速回調(diào)。截止 2021 年 12 月底，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為 億元，比年初增加 億元，同比少增 億元，增長 ％ ，增幅回落 個百分點(diǎn)。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長 18%，增幅與上年持平。購房貸款增速低于開發(fā)貸款增速，這在近六年還是首次出現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場供應(yīng)節(jié)奏放緩。全省商品房施工面積 4952 萬平方米，增長 ％，增幅回落 9個百分點(diǎn)。商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％，增幅回落 個百分點(diǎn)，其中 ,商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。由于采取了抑制投機(jī)型需求、控制投資型需求的政策，住房需求由過熱轉(zhuǎn)為正常，住房價格趨于穩(wěn)定，空置商品房減少。其中，商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，占 %；辦公樓 20 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。商品房銷售額占全社會商品零售總額的 %。長沙市城區(qū)商品房均價 3030 元 /平方米，上升 %，其中，商品住宅均價為 2539 元 /平方米，上升 %。 綜上所述， 2021年湖南省房地產(chǎn)市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，住房價格保持穩(wěn)定，空置商品房面積減少，宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體健康。長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點(diǎn)，投資規(guī)模占全省的比重 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。一方面投資向熱點(diǎn)地區(qū)集中，另一方面一些地方投資陷入低迷。一些地方商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，甚至小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房價格雖然不高，但是上漲幅度較大。 三、是商業(yè)營業(yè)用房空置面積較多。 四、是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。 2021 年是實施“十一五”規(guī)劃的開局之年，湖南省房地產(chǎn)市場面臨較好的宏觀環(huán)境，蘊(yùn)藏較大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯?，國家宏觀調(diào)控政策措施對湖南省房地產(chǎn)市場 已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，隨著拓寬消費(fèi)領(lǐng)域和改善消費(fèi)環(huán)境的政策實施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。同時，也應(yīng)當(dāng)看到存在土地供應(yīng)從緊、 信貸政策調(diào)整、市場供應(yīng)放緩等不利因素。 ３、岳陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %。各級加大經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的力度，給房地產(chǎn)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展注 入了新的活力，帶來了良好的契機(jī)，特別是岳陽獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、較好的投資環(huán)境、優(yōu)惠的政策，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商來岳投資興業(yè)。 b、房地產(chǎn)企業(yè)實力越來越雄厚。 c、房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。 ⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)投資新特點(diǎn) 改革開放以來 ,岳陽房地產(chǎn) 得到了長足的發(fā)展，對推動全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著不可替代作用。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措。先后引進(jìn)匯澤公司匯澤商業(yè)文化廣場，九源公司引進(jìn)深圳投資的岳陽唯一的五金家電超市（在建），華景引進(jìn)的香港啟業(yè)紡織有限公司投資的中華時代廣場，現(xiàn)代房地產(chǎn)引進(jìn)的世界風(fēng)情購物中心以及湘陰引進(jìn)的浙江中設(shè)集團(tuán)的中國商貿(mào)城等項目，投資額都在 1億元以上；第二，房屋設(shè)計層次越來越高。 b、商品房銷售越來越旺，空置面積減少。 2021 年 1 至 5月，全市商品房銷售面積出現(xiàn)了大幅上升，增速達(dá) %，其中住宅銷售面積 萬平方米。 1至 5月，商品房空置面積下降 %，其中住宅下降 %。 c、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)向著市場要求不斷調(diào)整。從施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 2021年 5月份，岳陽市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲了 %，其中商品房價格指數(shù)上漲了%。非住宅價格指數(shù)同比上漲%，其中商業(yè)用房價格指數(shù)上漲 %，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期 2200 元 /平方米，今年提價 %。 （三）項目 SWTO 分析 優(yōu)勢 ： 岳陽市旅游中心與現(xiàn)代城市商圈、人流結(jié) 點(diǎn)的完美結(jié)合，具備打造岳陽商業(yè)中心的先天條件和發(fā)展基礎(chǔ)。 項目臨的南湖大道、游樂園商業(yè)氛圍濃厚，但多而雜，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較低，為整合資源，建設(shè)高品位市場提供了巨大的空間?？罩芯坝^會所、休閑平臺、臨街觀光梯等獨(dú)特設(shè)計，演繹現(xiàn)代時尚主義，享受至尊絢麗多彩的都市休閑生活，保證了商業(yè)空間利用率，提升住宅的物業(yè)價值。 地塊所處位置認(rèn)同度好，對地塊價值有共識，有于推廣。 項目地塊舊城區(qū)域范圍大，形象不隹。 機(jī)會 ： 岳陽房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機(jī)會。 岳陽市作為湘北中心城市，湖南省“一點(diǎn)一線”發(fā)展的起點(diǎn)，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，商業(yè)零售業(yè)發(fā) 展勢頭強(qiáng)勁，沿洞庭湖南湖風(fēng)景區(qū)旅游商圈正在形成，給項目發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會。 威脅： 周邊城區(qū)開發(fā)建設(shè)空間大，隨著物業(yè)供給量增大，競爭相對激烈。 三、項目選址及建設(shè)條件 ㈠ 建址現(xiàn)狀 根據(jù)岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項目建設(shè)區(qū)域位于岳陽市中心城區(qū)，東臨南湖大道 ，西面是岳陽樂園內(nèi)院，南面是南湖大廈，北面是 30 層規(guī)劃擬建建筑。 項目周邊環(huán)境優(yōu)美，且交通便捷，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施接用方便，適宜項目工程的建設(shè)。下伏基層為元古界冷家溪群（ Ptin）的淺變質(zhì)巖系。場地現(xiàn)有地形較為平坦，西部 略高于東部。上層覆蓋地層為第四系全新統(tǒng)地層。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約 ，強(qiáng)度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎(chǔ)的持力層。 ２、水文地質(zhì) 勘察區(qū)第四系土層透水性弱，基巖裂隙水和第四系孔隙水都比較貧乏。對照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為 B603Mg型水。場地平均等效剪切波速為 258（ m/s)，場地屬中硬場地土，地層覆蓋層厚度為 20m，是可進(jìn)行本工程建設(shè)的一般性場地。 ㈢ 自然條件 項目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤性氣候，四季分明。 ⑴ 氣象條件 年平均氣溫 ℃ 最冷月 (1 月 )平均氣溫 ℃ 最熱月 (7 月 )平均氣溫 ℃ 最冷月極端最低氣溫 ℃ 最熱月極端最高氣溫 ℃ 年無霜期 256278 天 年降雨量 8292336mm 年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE(夏季為 S) ⑵ 水文特征 ①流量 最小流量 377m3/s(1975 年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吳淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960 年 2月 16 日 ) ③水溫 最高水溫 ℃ 冬季平均水溫 ℃ ㈣ 交通運(yùn)輸條件 岳陽市的交通特點(diǎn)是地處一江（長江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。 ⑴ 以洞庭湖為中心，水路可通江達(dá)海，長江黃金水道上的城陵磯港是長江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。 ⑶ 項目地地處長沙黃花機(jī)場和武漢天河機(jī)場之間，兩個 小 時的車程均能到達(dá)，方便商務(wù)往來。