【正文】 壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。 6. 電信 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 4 本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決。 本項目完成后，預計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預計累計未分配利潤為 萬元。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 5 二、市場預測 一．市場調查 據 2020年武房指數(shù)報告顯示 :房地產綜合物業(yè)價格為 /m2,住宅平均價格為 /m2寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓 盤銷售量是上升趨勢。從以上統(tǒng)計結果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 以上調查結果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。在 2020 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價在1940 元 /平方米上下浮動 ，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 半島尊邸和南湖山莊。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三 期，平均價格在 2020 元 /平方米左右。 二．產品供需預測 根據調查，目前武漢市房地產投資大幅增加， 2020 年上半年武漢完成住宅建設投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2020 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 今年武漢 市基礎建設 將要 快速發(fā)展。今年武漢市房 價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達 20%，從原因上看，主要有四： ，地價上升。 。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導致 價格上揚 。 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地 企業(yè)紛紛進入武漢。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。 另外知名企業(yè)得到追捧。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 五．市場風險分析 ，周現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 9 邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 一．建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房高級瓷磚到頂。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 3) 配套設備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 4) 智能化系統(tǒng)： ： 家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ：小區(qū)局域網（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。 宣傳欄：設在人流集中必經之地。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建 筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等是否到位。 適應小區(qū)投資項目的要求。 擁有便利的交通條件。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經濟管理大學，南至南湖。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。 其理由： 通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很 強的夠房能力。山水環(huán)抱，人杰地靈。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。該項目建設用地按如下程序進行： (1)申請選址。 (2)制訂方案。 (3)申請批準。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。 三．建 設條件 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 四．建設規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行???? 五．環(huán)境保護 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 16 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。 建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 二．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。 綠化用水應 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利 于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 (2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅