【正文】 ，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 19 六、環(huán)境影 響評(píng)價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán)境敏感地段。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 二．開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。珞瑜路 這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。居住區(qū)地形又高低現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 12 變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：戶外窗用彩鋁窗。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶 型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 三、建 設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) ,教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同 時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 7 良好態(tài)勢(shì)。華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià) 格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。 55 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 1 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 27 十、投資估算 23 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 9 四、選址方案 1 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 目 錄 一、總 論 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 34 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的 污水管線，可以就進(jìn)排入。 6. 電信 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 4 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940 元 /平方米上下浮動(dòng) ，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國(guó)光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三 期，平均價(jià)格在 2020 元 /平方米左右。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 ，也成為了房市升溫。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，周現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 9 邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行???? 五．環(huán)境保護(hù) 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 16 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 21 境污染 ，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。 2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。 財(cái)務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 D 做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。 該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： （ 1） 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200 戶居民每戶 13 萬(wàn)元計(jì)算共計(jì) 2600 萬(wàn)人民幣。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成 了天然氣高中壓調(diào)壓站。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000 平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、銷售稅金及附加估算表 （見(jiàn)附表 6） （新設(shè)項(xiàng)目法 人項(xiàng)目）（見(jiàn)附表 7） 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FI