【正文】 .......................................................................... 79 盈 虧 平衡分析 .......................................................................................... 80 項(xiàng) 目 開 發(fā) 總體評 價 ..................................................................................................... 81 項(xiàng)目 社 會效益和經(jīng)濟(jì)效益評 價 ............................................................................ 81 項(xiàng)目 風(fēng) 險及規(guī)避策 略 .......................................................................................... 82 風(fēng)險 描 述 .................................................................................................. 82 風(fēng)險 規(guī) 避策略 ........................................................................................... 82 附 錄 .......................................................................................................................... 84 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 由深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院編制 的 《深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研 究 》 已確定了本項(xiàng)目前期的總體定位和規(guī)劃 方 案 ， 本次工作的目標(biāo)是在此基礎(chǔ)上 驗(yàn)證本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性： 作為深圳發(fā)源地之一的清水河片區(qū) ， 深圳政府明確提出了“高起點(diǎn) 、 大手筆、 現(xiàn)代化”的改造方針，而片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位也明確為“現(xiàn)代化大宗商品交易市場、 現(xiàn)代物流配送基地 、 現(xiàn) 代物流公共信息平臺 、 國際物流總部基地” 。 由于該片區(qū) 擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的汽車流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) ， 交通便利 ， 是關(guān)內(nèi)不可多得 價值洼地。 本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 萬平方米 ， 總建筑面積 萬平方米， 容積率為 。 1 汽車企業(yè)總部大廈 (40 層 ) 2 汽車博覽及服務(wù)中心 (3 層 ) 3 汽車物流及用品分撥中心 (12 層 ) 4 汽車零配件配送中心 (3 層 ) 5 汽車研發(fā)設(shè)計(jì)中心 (15 層 ) 6 汽車展示交易中心 (7 層 ) 7 汽車文化活動廣場 8 園區(qū)入口噴泉 規(guī)劃總用地面積 公頃 總建筑面積 萬平 方 米 汽車企業(yè) 總 部大廈 萬平 方 米 汽車博覽 及 服務(wù)中心 萬平 方 米 其 汽車物流 及 用品分撥中心 萬平 方 米 中 汽車零配 件 配送中心 萬平 方 米 汽車研發(fā) 設(shè) 計(jì)中心 萬平 方 米 汽車展示 交 易中心 萬平 方 米 容積率 建筑覆蓋率（ %） % 綠地率（ %） 30% 配建停車位（個） 1300 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展目標(biāo)是：以現(xiàn)有 萬平米土地為龍頭和 核心區(qū)域 ， 借力汽車服務(wù)業(yè) ， 通過資源整合 、 政策引導(dǎo)和政府扶持 ， 建立一個真 正的、可行的、具有規(guī)模效益的國內(nèi)一流、世界領(lǐng)先的汽車物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。 單位地址：深圳市羅湖區(qū)地王大廈 28102811 室。 《深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研究》 190。 《深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（ 20212021）》 190。 《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》 190。 《深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（ 2021 年） 190。 《筍崗 清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究》（ 2021 年 4 月） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%～ 40%，流通及售后服 務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。 車管所分所 金融保險服務(wù)機(jī) 構(gòu) 文化 引入政 休閑 府相關(guān) 職能 畫廊、藝術(shù)館 情境小品、雕塑 汽車美容 、 改裝 汽車 定制中心 、 駕校 服務(wù) 整車倉儲 零部件倉 儲配送中 心 購物中心 主題商業(yè) 物流 倉儲 體驗(yàn)式 商業(yè) 汽車 城市展廳 產(chǎn)業(yè) 研發(fā)中心 基地 采購中心 商旅 接待 商務(wù)酒店 會展場館 持續(xù)增加的各類 物業(yè) 深圳是我國私人機(jī)動車發(fā)展最快的地區(qū)之一 ， 汽車市場規(guī)模較大 ， 但布局分 散零亂 ， 處于無序發(fā)展的狀態(tài) 。 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園建成后 ， 經(jīng)營面積將達(dá)到 25 萬平方米，將會成為羅湖乃至深圳市規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化 的汽車交易市場 。 有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級 和 轉(zhuǎn)型 ， 提升清水河區(qū)域的整體形 象 ? 隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 ， 清水河倉庫區(qū)的倉儲功能逐漸弱化 ， 現(xiàn)有 的貨代 、 運(yùn)輸 、 倉儲功能已經(jīng)不能滿足城市的快速發(fā)展和深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 轉(zhuǎn)型帶來的挑戰(zhàn) ， 清水河片區(qū)面臨單位面積土地投入產(chǎn)出效益低下 、 土地 利用率低、環(huán)境及道路狀況落后等一系列問題。筍崗 — 清水河物流園區(qū)調(diào)整后的功能定位為： “以信息化為基礎(chǔ)，以建設(shè)現(xiàn)代化國際大宗 商 品展示、采購、交易市場、 物流總部基地和現(xiàn)代物流配送基地為重點(diǎn)，抓 住培育龍頭交易市場 (家居 超市 、 汽車及汽配交易市場 、 電子產(chǎn)品專業(yè) 市 場 、 輕工產(chǎn)品市場 、 醫(yī)藥港、 冷凍食品配送中心 、 生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心 、 文具玩具精品市場和工藝文化 傳播市場等 )和集聚專門人才的關(guān)鍵，不斷提 升現(xiàn)代物流業(yè)的層次、規(guī)劃 和能級 。 ” ? 而汽車物流產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè) ， 將是落實(shí)市委市政府的相關(guān)政策法規(guī) ， 實(shí) 現(xiàn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 ， 引導(dǎo)清水河片區(qū)提升自身價值和構(gòu)建長遠(yuǎn)競爭力的 有力舉措。 有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益 時至今日 ， 深圳面臨土地 、 資源 、 人口 、 環(huán)境的四個難以為繼 ， 成為制約深 圳發(fā)展的瓶頸 ， 如何克 服 “四個難以為繼 ” 的負(fù)面影響 ， 已經(jīng)成為深圳面臨的重 大問題 。 而產(chǎn)業(yè)集群是指相同性或互補(bǔ)性企業(yè)在空間上的成規(guī)模集聚現(xiàn)象 ， 在經(jīng)濟(jì)全 球化的今天 ， 產(chǎn)業(yè)集群被認(rèn)為是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重 要條件 ， 引導(dǎo)和強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展 ， 正日益受到國內(nèi)外各地政府的廣泛重視。 有利于拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣 ， 從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù) ， 包括后期的廢舊 汽車回收處理 ， 已經(jīng)日益成為一個效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條 ， 對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有 舉足輕重的影響。 汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū) 對汽車零配件 、 維修工具 、 檢測工具的需求 ， 尤其是增加對電子器配件 、 電子工 具和檢具的需求 ， 而且是汽車消費(fèi)信貸 、 保險等汽車金融業(yè)發(fā)展的前提 ， 汽車金 融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車市場，促進(jìn)整車制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。 因此 ， 建立完善 、 便捷 、 誠信的汽車物流產(chǎn) 業(yè)園 ， 形成成熟的汽車市場將對 帶動深圳汽車物流行業(yè)發(fā)展 ， 促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用 。 不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、 運(yùn)輸、貿(mào)易等，必將有力地帶動筍崗 清水河地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃 建設(shè)順應(yīng)了深圳市政府重點(diǎn)發(fā)展的現(xiàn)代物 流業(yè)的政策走勢 ， 率先響應(yīng)城市對物流園區(qū)功能布局調(diào)整的要求 ， 將對深圳 高端物流業(yè)的發(fā)展起到帶動與表率作用。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行 ,具體財(cái)務(wù)指標(biāo)如下 : ? 全租模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資、全租模式下， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總投資額約 億元 ， 年投資利潤率 ： %； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收 益率 ： %； 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值 （ I=10%）： 97,424 萬元 ， 項(xiàng)目稅后動態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）： 年； ? 租售結(jié)合模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資 、 租售結(jié)合模式下 ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總投資額約 億元 ， 年投資利潤率 ： %； 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=10%）： 83,346 萬元，項(xiàng)目稅后動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）： 年 ? 全售模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資、全售模式下， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總投資額約 億元 ， 年投資利潤率 ： %； 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=10%）： 114,662 萬元 . 項(xiàng)目市場分析 宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ―― 2021 年明顯下降， 2021 年一季度整體表現(xiàn) 好于預(yù)期 2021 年在金融危機(jī)的影響下，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯放緩的趨勢。而中國政府也明確了當(dāng)前首要任務(wù)是保經(jīng)濟(jì)增長、拉動內(nèi)需和和促進(jìn)消費(fèi)， 并相應(yīng)出臺了 4 萬億投資計(jì)劃及十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等重大措施 ， 力爭在外圍經(jīng)濟(jì) 形勢和持續(xù)嚴(yán)峻的情況下，促使中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇。初步核算， 一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 65745 億 元 ， 按可比價格計(jì)算 ， 同比增長 %。 當(dāng)前國際金融危機(jī)仍處在調(diào)整之中 ， 但中國一季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況已經(jīng)好于 預(yù)期的表現(xiàn)，有逐步啟穩(wěn)的趨勢，未來將有可能在全球范圍內(nèi)率先回暖。 ――抗金融危機(jī)能力強(qiáng) ， 重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍處于全 國領(lǐng)先地位 近 10 年來，深圳市國民生產(chǎn)總值以年均近 15%的速度快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展 成果顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好。目前深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體的基本 面比較穩(wěn)定。 而在全國人 均 GDP 和人均可支配收入兩項(xiàng)指標(biāo)上 ， 深圳仍然位居全國首位 ， 顯示了深圳在 經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民收入消費(fèi)水平等方面處于全國領(lǐng)先的地位 ， 甚至達(dá) 到了中等發(fā) 達(dá)國家的水平。 從全國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看 ， 隨著國內(nèi)新經(jīng)濟(jì)措施的逐步實(shí)施 ， 將促使中國 經(jīng)濟(jì)迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。 對于本項(xiàng)目而言，逐步回暖的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢將 成為本項(xiàng)目的有利發(fā)展因素。 宏觀政策影響 1.《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 該政策是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下 ， 國家大力扶持和促進(jìn)汽車行業(yè)發(fā)展的具體表 現(xiàn)，對本項(xiàng)目而言是重大的政策利好。 （ 1）產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興的主要任務(wù) 190。調(diào)整和出臺鼓勵汽車消 費(fèi)、恢復(fù)市場信心的政策措施。 推進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)重組 鼓勵大型汽車企業(yè)在全國范圍內(nèi)實(shí)施兼并重組。 支持企業(yè)自主創(chuàng)新 以企業(yè)為主體，加強(qiáng)產(chǎn)品開發(fā)能力建設(shè)。 實(shí)施技術(shù)改造專項(xiàng) 支持汽車產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步和結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)支持發(fā)展新能源汽車的相關(guān)技 術(shù)。 實(shí)施新能源汽車戰(zhàn)略 推動純電動汽車、充電式混合動力汽車及其關(guān)鍵零部件的產(chǎn)業(yè)化。 發(fā) 展現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè) 加快發(fā)展汽車研發(fā) 、 生產(chǎn)性物流 、 汽車零售和售后服務(wù) 、 汽車租賃 、 二手 車交易、汽車保險、消費(fèi)信貸、停車服務(wù)、報(bào)廢回收等服務(wù)業(yè)。 減征乘用車購置稅 自 2021年 1月 20 日起， 升及以下小排量乘用車的購置稅從 10%減到 5%。 開展“汽車下鄉(xiāng)” 農(nóng)民按照規(guī)定換購車輛，最高可享受 5000 元財(cái)政補(bǔ)貼。 加快老舊汽車報(bào)廢更新 2021 年老舊汽車報(bào)廢更新補(bǔ)貼資金總額由 2021 年的 6 億元增加到 10 億 元。 190。 190。 190。 取消二手車交易市場的不合理收費(fèi) ， 降低交易成 本。 有利于增強(qiáng)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的市場信心 ， 推動 汽 車行業(yè)復(fù)蘇 ， 為本項(xiàng)目提供 良好的外部環(huán)境； 190。 降低了消費(fèi)者的購置成本 ， 保證消費(fèi)者的合 法 權(quán)益 ， 有利于拉動汽車消費(fèi) 內(nèi)需市場、促進(jìn)消費(fèi)，對本項(xiàng)目而言是最大的利好消息。 （ 2） 以投資帶消費(fèi) ， 以消費(fèi)促增長――穩(wěn) 定 和提高居民的收入水平 ， 有利于帶 動汽車消費(fèi)市場 從 2021 年四季度到 2021 年底國家需投資 4 萬億元來推動快民生工程 、 基