【正文】 些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會員制球場和公共球場清晰地 分開。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈 現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在 1984 年開業(yè)時，單次消費的價格約 400 港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業(yè)生 4 個月的工資。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是 20 到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 19 降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由 此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。成本的 高昂 和經(jīng)營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。 海南高爾夫現(xiàn)狀： 據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2021 年旺季來海 南打球的人口達到了 48 萬人次，客流達到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負荷營運的狀態(tài)。 2021 年受金融危機、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近 30 萬人次，到了 2021 年，國內(nèi)經(jīng)濟形勢回暖，又呈上升趨勢。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞 (香港、臺灣、新加坡、馬來西亞 )以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾 夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的 70%。雖然春節(jié)期間球場根據(jù)地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現(xiàn)火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應對措施。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。國內(nèi)一家機構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其 GDP 的相關(guān)程度為 55%，與實際利用外資的相關(guān)程度則高達 89%，而海南是國內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份，平均 3 億元的 GDP 就有一個球洞，而 全國的平均水平是每 35億元的 GDP 才擁有一個球洞。 從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。因此，已投入營業(yè)的 23 家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。 （ 2）經(jīng)營理念獨辟蹊徑 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。后來，?？诘貐^(qū)的球場又成功開拓了澳 大利亞市場。 海南球場的目標是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。 （ 3）職業(yè)賽事紛至沓來 近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻。 海南球場積累 的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設(shè)想成為現(xiàn)實。 （ 5）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪 海南高爾夫除了經(jīng)營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營等方面都出現(xiàn)了喜人勢頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。 如果運作有序，一個 18 洞球場一天極限接待容量為 280 人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時間以 35 天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為 330 天，全年接待量為 萬人次。以每個球場占地 1100 畝計，則每畝土地年創(chuàng)造產(chǎn)值 萬元，遠遠高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。 海南球場平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場周邊 的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 24 未來 3 至 5 年，海南旅游業(yè)的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。 據(jù)統(tǒng)計，全世界商務、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善 投資環(huán)境、擴大對外交流、促進招商引資起到了難以替代的積極作用。 海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場 經(jīng)營很不穩(wěn)定。海南球場 (18 洞 )的極限接待量為全年 萬人次，但目前全年接待量平均只有 2萬多人次，不到接待能力的 25%，良好的球場設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應有的經(jīng)營效益。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在 3 萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定。 前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機進入，但目前海南兩個機場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內(nèi)難以得到改變。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自 2021 年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 26 海南已經(jīng)營業(yè)的 20 家球場占地均超過 1100 畝，由于建設(shè)時間和地價不同，最低投資折合人民幣 7000 萬元，最高投資超過 2 億元 (含會所 )。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。 目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標準建造，設(shè)施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進行分析。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高品質(zhì)的球場為目標，但是每一家俱樂部球場的風格卻不盡相同。 第二，球場草地質(zhì)量。高爾夫球場以草為靈魂，草的質(zhì)量直接決定了球場的質(zhì)量，草地質(zhì)量也是構(gòu)成產(chǎn)品差異的重要因素之一。服務的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。球場的管理和服務則可以體現(xiàn)出俱樂部的特色。 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 27 第二，俱樂部地理位置。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。 本項目所處區(qū)域 SWOT分析： SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū) 對外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機場的市 部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)） 以山地自然風光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務 型酒店設(shè)施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動力 無論是政府還是社會都具備相當?shù)耐顿Y能力 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 28 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護意識 現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過度采石導致嚴重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會責任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識 文化旅游產(chǎn)品的 開發(fā)還很落后 對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ識不足 市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品 機會（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客 海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 29 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長 康療旅游正在起步（如東方水鄉(xiāng)的溫泉浴） 高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場 城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高 周邊城市（?？?、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場 可能會 有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞 過度開發(fā)可能導致突破承載容量、加劇競爭、降低收益 對旅游投資不加控制可能會導致大量的投機行為和低水平的開發(fā) 汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的 重建可能會毀掉當?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 在敏感的湖岸旁進行開發(fā)建設(shè)可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 30 草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計，可能對優(yōu)美的風景造成很大影響 公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果 當?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導致疏遠、剝削、及社會不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地 本項目 市場前景預測 ： 東方市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。這些硬件無疑對東方的地方經(jīng)濟騰飛，起關(guān)鍵的作用。高坡嶺景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開發(fā)的項目計劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個擬建項目，隨著風景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動，高爾夫球場建成后，場內(nèi)的土地價格將得到充分其實在的價 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 31 值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地， 毫無疑問這是一個很好的投資時機和項目。 風格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我 本項目 將在充分結(jié)合地形特點、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標賽標準進行建設(shè)。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖 橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有 的居高臨下、視野開闊。使球場成為一個富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。在縝密細致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設(shè)計風格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場設(shè)計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設(shè)成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量 球場，使得國內(nèi)外消費者能夠在 本項目 真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 項目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項目位于海南島重要的工業(yè)城市東方市以東約 10 公里處，度假區(qū)熱帶風情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。在環(huán)境保護方面，項目建設(shè)將采取如下舉措： 充分尊重大自然，尊重原始景觀。球場內(nèi)將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內(nèi)進行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。 本項目 在經(jīng)營管理過程中將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。 工程建設(shè)階段 ： 東方市高坡嶺體育休閑公園項目可行性分析報告 34 球場主體工程開工； 完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試； 完成工程的竣工驗收。 項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設(shè)部和 海南省、東方 市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。 建設(shè)工程費 依據(jù) 東方 市當?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項目的具體特點和 建材價格及走勢，對各類不同功能的建筑造價進行估算如下： （ 1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費 高爾夫球場建設(shè)費包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費 項目車輛、設(shè)備價格中包括了設(shè)備的購買價格、進口關(guān)稅和各種手續(xù)費以及設(shè)備的保管和運雜費等。 其他不可預見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和