【正文】 完整的領(lǐng)域來進行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進來。從開始時期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時供貨（ JIT）”和“零庫存（ ZI）”等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用， 物流業(yè)的服務(wù)過程不斷向前延伸。 5）、專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大 發(fā)達國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務(wù)企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。 我國物流業(yè)發(fā)展概況 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起 步階段。目前物流業(yè)相對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。 物流的專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發(fā)揮。 缺乏完善而有效的行業(yè)協(xié)調(diào)機制。大部分物流企業(yè)規(guī)模較小，尚未形成規(guī)模經(jīng)濟。2021 年 8 月份國家九部委聯(lián)合制訂了發(fā)展中國物流產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括放寬準(zhǔn)入、簡化審批、規(guī)范物流業(yè)秩序、調(diào)整物流稅費、支持專業(yè)物流公司發(fā)展、推動物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)、加快對外開放、簡化通關(guān)手續(xù)等，并編制了《全國現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》等政策性文件。最近在國務(wù)院《關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》中指出，“提升物流現(xiàn)代化、社會化服務(wù)水平，大力發(fā)展第三方物流”。 1）、 物流園區(qū)的產(chǎn)生 物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 伴隨著物流業(yè)的進一步發(fā)展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉(zhuǎn)運中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，各級政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。 2）、 國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況 由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近2～ 3 年中不約而同地將 其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。 3）、珠江三角洲地區(qū) 珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)發(fā)展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿(mào)易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。 華東地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。目前，這些城市均在進行物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)劃論證或具體項目的建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全自治區(qū)基本符合國家物流企業(yè)分類評估標(biāo)準(zhǔn)的 A 級及以上物流企業(yè)發(fā)展到 270 多家，其中運輸型物流企業(yè)占 39%，倉儲型物流企業(yè)占 26%，綜合型物流企業(yè)占 35%；國有物流企業(yè)占 %，非國有物流企業(yè)占 %。主要表現(xiàn)在：全自治區(qū)物流業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范管理，條塊分割嚴(yán) 重，政策法規(guī)體系和行業(yè)誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)體系不完善，物流資源缺乏整合，運輸和倉儲設(shè)施得不到充分利用，物流方式落后，流轉(zhuǎn)速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統(tǒng)物流比重大，物流企業(yè)規(guī)模小、實力弱、布局分散、功能單一，高素質(zhì)專業(yè)人才缺乏；物流產(chǎn)業(yè)集中度不高，社會化、專業(yè)化和信息化程度低。 *****是 ****地區(qū)重要的政治、文化、經(jīng)濟中心，也是重要交通樞紐城市和商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟的區(qū)域優(yōu)勢。 工程建設(shè)內(nèi)容：現(xiàn)代化物流配送中心，占地面積 500 畝（預(yù)留地 200畝），總投資 8億元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資總額為 ，流動資金 億元。正常運營年交易額達到 108 億元人民幣，將為當(dāng)?shù)貛黹g接稅收 億元人民幣，整個項目年稅收 。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟效益。現(xiàn)代 物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃發(fā)展。 為促進我物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 目前 ，隨著人們生活水平的提高，肉類、水產(chǎn)類、乳制品、冷飲水果等在人們的食品結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越高，這些食品 均屬于易腐食品 ,大都需要冷藏物流 。雖然冷藏物流具有很大的發(fā)展?jié)摿?,但是由于專業(yè)人員的缺乏和基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重滯后 ,我國的冷藏物流業(yè)尚處于初級階段 ，我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題： 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。 二是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。 三是食品冷鏈的硬件設(shè)施建設(shè)不足。由此產(chǎn)生兩個直接后果，第一個是易腐食品特別是初級 農(nóng)產(chǎn)品的大量損耗，由于運輸過程中損耗高，整個物流費用占到易腐物品成本的 70%，而按照國際標(biāo)準(zhǔn)，易腐物品物流成本最高不超過其總成本的 50%。 四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。 因此，建立農(nóng)副產(chǎn)品 物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農(nóng)民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現(xiàn)實意義。對促進****市乃至 ********自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極作用。 增加農(nóng)民收入 目前， ****是 ********自治區(qū)第一大城市 ， 又稱 鹿城 、草原鋼城 ， 總面積 27691 平方千米。 隨著 ****鋼鐵稀土公司 的建成與發(fā)展，這里又被稱作草原鋼城。轄昆都倫區(qū) 、 青山區(qū) 、 東河區(qū) 、 郊區(qū) 、石拐礦區(qū)、 白云礦區(qū) 、土默特右旗 、 固陽縣 。農(nóng)村居民人均純收入 6230元，比上年增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費支出 2528元，比上年增長 %， 2021 年 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度。 （ 1）直接收入 由于現(xiàn)代化冷藏中心的建立，可以使得農(nóng)副產(chǎn)品得以保鮮和反季節(jié)銷 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 售，這樣能大大提高農(nóng)副產(chǎn)品的銷售價格和產(chǎn)量，根據(jù)國際慣例，通過冷藏中心的建立，農(nóng)副產(chǎn)品的產(chǎn)量將會提高 30%左右，價格將會提高 15%左右，這樣給 ****市農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟效益 十分的明顯。 隨著我公司項目的落戶，通過規(guī)范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，調(diào)整農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將會帶來 3%的農(nóng)戶改變農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)方式和結(jié)構(gòu)，一般會帶來 23 倍的經(jīng)濟效益，如果以 2 倍計算，這樣可以使整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)值增加 %。 帶動 ****食品 加工 企業(yè)發(fā)展 由于缺乏市場信息和分布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)， ****市 食品企業(yè) 一直存在規(guī)模普遍較小、產(chǎn)值少、利稅低、競爭力弱 的現(xiàn)象 。 ****以及 ********的農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網(wǎng) 絡(luò)，以及便捷的配送服務(wù)， ****市農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到制約， 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 隨著我公司項目的落戶， 利用我們現(xiàn)有 的 冷藏中心和 物流配送網(wǎng)絡(luò)，徹底的打開制約 農(nóng)業(yè)以及食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的瓶頸，使當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品大量外銷，幫助解決了 冷藏保鮮、 銷售 和配送的 問題。 同時，食品加工企業(yè)的快速發(fā)展也將帶動就業(yè)崗位的增加和居民收入的提高，推動整個 ****市的經(jīng)濟良性發(fā)展。 批發(fā)展示 中心店鋪約 1000 余 家，按入 駐 率 80%，每戶增加 3 個就業(yè)崗位計算，將會增加 2400 個就業(yè)崗位。 （ 3）產(chǎn)業(yè)鏈上崗位的增加 由于擴大需求，帶動當(dāng)?shù)厥称芳庸て髽I(yè)的增長，按照 1： 3的比例計算 ，在整個食品供應(yīng)鏈上將會 12600 個崗位。 解決城市生活配套 服務(wù) 的問題 隨著社會的發(fā)展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來 。市民的消費需要更加衛(wèi)生和安全，通過我們公司在當(dāng)?shù)爻鞘薪⑷珖缘奈锪髋渌徒灰谆兀梢栽谧疃痰臅r間內(nèi)將全國各地的農(nóng)副產(chǎn)品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的菜籃子 。 在今后的幾年中，隨著市場不斷地發(fā)展壯大，我公司的影響力將會輻射整個 ****地區(qū) 。促進城市消費經(jīng)濟健康有序地發(fā)展，從而對 當(dāng)?shù)?宏偉而長遠的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)提供有力的保障 。但由于不適應(yīng)我國國情，引進的機械設(shè)備利用率不高，絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，水平低，加工產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定，加工廢棄物未得到綜合利用，企業(yè)成本高、效益差。物流市場的建立后， 本地區(qū)將會形成以物流產(chǎn)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象 ，大量的物流企業(yè)隨之誕生落戶，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加會快速跟進，形成一個極具發(fā)展?jié)摿Φ?產(chǎn)業(yè)集團，在物流業(yè)的帶動之下，必會引起工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的極大繁榮。正常運營年交易額達到 108億元人民幣，將為當(dāng)?shù)貛黹g接稅收 億元人民幣。 緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)和自治區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，積極推動科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展，國民經(jīng)濟的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進一步增強，主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)了重大突破。 2021 年，財政收入首次突破 100億元， 2021年預(yù)計可完成 160 億元，是 2021年的 倍。城鄉(xiāng) 50 萬元以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計將突破 800 億元，五年累計超過 2400 億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期。 ****已成為華北地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市之一。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷 增強，并逐漸成為華北地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。我國第三方物流在物流市場上的比 例前五年 (20212021)按照國際平均數(shù) 1/3左右計算 ,后五年按照 1/2 計算 ,則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。 物流市場機會分析 （ 1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。例如，根據(jù) 2021 年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %,如果加上應(yīng)收帳款 ,兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。同年，我國產(chǎn)品庫存時間為 42 天，而發(fā)達國家平均為 20 天。 （ 2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會 消費需求分析 物流園區(qū)的建立，將利用高速公路以及國道、省道等四通八達的公路網(wǎng)絡(luò)，形成兩小時的經(jīng)濟圈，覆蓋 ****、 ****等十幾個城市，同時還可利用鐵路干線將肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、糧食等適宜長途運輸?shù)霓r(nóng)副產(chǎn)品運往全國各地。并且近幾年超市農(nóng)副產(chǎn)品銷售量逐年上升，已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)產(chǎn)品的重要渠道。通過調(diào)查了解，各大型超市生鮮產(chǎn)品主要 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 有以下渠道供貨：一是由大的供應(yīng)商供貨，這是大部分超 市的供貨模式。由于生鮮產(chǎn)品質(zhì)量不易掌握，并且由于品種鮮度、價格變化較快，一些超市采取自采方式；三是產(chǎn)地直供。目前主要存在以下突出問題：一是缺乏信譽度高，長期合作的供應(yīng)商；二是所供生鮮產(chǎn)品保鮮、包裝能力差，產(chǎn)品質(zhì)量不好掌握，也沒有保證；三是產(chǎn)銷脫節(jié)，沒有形成鏈條，生鮮產(chǎn)品中的環(huán)節(jié)停滯時間長，成本高。 消費市場價格分析 通過對自治區(qū)內(nèi) 11個盟市及北京、天津、濟南、上海、 ****、武漢、西安等大中城市的農(nóng)貿(mào)市場、超市的農(nóng)副產(chǎn)品價格進行實地調(diào)研，經(jīng)過仔細分析比較發(fā)現(xiàn)：一、省內(nèi)及周邊省份大中城市超市內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品同類同期價格存在明顯差別。二、省內(nèi)及周邊省份大中城市農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)副產(chǎn)品同類同期 價格相比有明顯差別。三、同一城市同類同期農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)市場價格與超市價格相比價差更大。四、 ****市農(nóng)貿(mào)市場同類同期農(nóng)副產(chǎn)品價格與周邊省份大中城市超市價格相比也明顯偏低。總之，通過以上 分析比較，可以看出， ****市作為 ********的工業(yè)大市和農(nóng)牧業(yè)強市，農(nóng)副產(chǎn)品資源無論在產(chǎn)量上，還是在產(chǎn)品價格、質(zhì)量上，都有無可比擬的優(yōu)勢，蘊藏著巨大的利潤空間，為農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，同時也為入駐園區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品物流配送企業(yè)提供了巨大商機。為此公司提出要打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式，確立“大市場、大貿(mào)易、大流 通”的戰(zhàn)略思想，建設(shè)現(xiàn)代化的物流配送中心。 二、建設(shè)目標(biāo) 總體要求 ★ 具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為華北地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。 ★ 建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)可以擴展、升級。 規(guī)模 物流中心占地面積 500 畝（預(yù)留地 200 畝），商品經(jīng)營品種包括肉制品、 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 冷飲、調(diào)味品、干貨、水果、蔬菜、水產(chǎn)品、花卉、藥材、乳制品，糧油、副食等 12 大類約 80000 余種商品。 一、主體工程 新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面 積約 26 萬 M178。其中：加工、配送面積約 10