【正文】 我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè) 主是否有權(quán)選擇測量單位、測量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同 承擔(dān)、面積測量報告是否應(yīng)當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解 釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內(nèi)實用面積減少 10%，但總建筑面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權(quán) 的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費者維權(quán)的道路會更加漫長。現(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解〉》。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。三，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用本《解釋》。經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售?！?．《解釋》“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。對于未取得《商品房預(yù)售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)該認定為無效。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條 “開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規(guī)定，屬無效合同?！督忉尅穼Υ俗髁藢捤傻慕忉專瑢@是從鼓勵交易原則出發(fā)而出臺的司法解釋?！比?．司法救濟：在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預(yù)售許可證》的，或者訂立合同時開發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。因為按照該解釋第二條的規(guī)定，應(yīng)當認定為有效。按照《民法通則》及《合同法》對撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實” 怎樣認定？根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。” 開發(fā)商沒有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒有在‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號’，均應(yīng)當認定為“故意隱瞞”行為。適用要點：，不承擔(dān)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承擔(dān)違約責(zé)任。商業(yè)廣告（含宣傳資料）的內(nèi)容符合“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”；內(nèi)容具體確定，就是具體明確，從下面這個案例討論：案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風(fēng)”，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽署了該樓盤的《商品房買賣合同》。但發(fā)展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了“此廣告解釋權(quán)歸于發(fā)展商，一切條款以正式簽訂的合同為主。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將會追究李先生的違約責(zé)任。在這個案例中，李先生對一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價格，發(fā)展商所作出的銷售廣告內(nèi)容中，對戶型設(shè)計作出了具體的承諾，因此應(yīng)當視為一種要約，即使發(fā)展商在廣告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸發(fā)展商”，但也不能據(jù)此來逃避相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，該案中的發(fā)展商已經(jīng)違反了合同的規(guī)定，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。還要注意該解釋中幾個術(shù)語的含義：a．廣告范圍：廣告是針對開發(fā)范圍內(nèi)所作的，對開發(fā)范圍外所作的說明和允諾并不受此條款約束，這就涉及到廣告宣傳的范圍問題，有一個業(yè)主投訴說我們小區(qū)開發(fā)商承諾的班車沒有了，可開發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開發(fā)，這只是第一期，等到全部開發(fā)完了就會兌現(xiàn)的。c． “說明和允諾”：是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質(zhì)量的聲明、陳述。條件二：對合同的訂立和房價的確定有重大影響。就此點而言，對開發(fā)商還是很有壓力的，但對購房人訴訟來講也是有很大風(fēng)險的，這一點該怎么做，聰明的業(yè)主會在聰明的律師的指導(dǎo)下突破的，辦案技巧在此不便討論。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬“要約邀請”，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成“要約”?！霸撜f明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任”?！?第十五條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。而這次的司法解釋卻特別嚴格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購銷合同中表述，開發(fā)商都有可能因為不實承諾而承擔(dān)責(zé)任。適用要點四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？在商品房買賣過程中，先簽一份認購協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認購協(xié)議也沒有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個慣例。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，那么在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對《解釋》相關(guān)規(guī)定，探討如下?！?．《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用?！?．《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條 “商品房預(yù)售實行許可制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售?！?：適用要點：一、出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立約定金。當事人訂立合同已經(jīng)做了必要準備，相互間就合同內(nèi)容已基本取得一致，但因為存在一些未定情形，當事人不愿意放棄成立合同的機會，于是采取立約定金來實現(xiàn)當事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項，可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對這里所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項的處理辦法為：認購人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。只有明確約定是定金的，才適用定金法則，否則，“當事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，不予支持。開發(fā)商通過認購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立，則開發(fā)商應(yīng)當將定金返還買受人。如：《認購協(xié)議》并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時，因當事人雙方對《商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發(fā)商應(yīng)當將定金返還買受人。，或者開發(fā)商向購房人提供的證明文件不真實或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當返還。《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定： “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條第一款規(guī)定： “符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。購房人一方的原因常有：1）《認購協(xié)議》已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購房人故意拖延，不按照《認購協(xié)議》規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。開發(fā)商一方的原因常有：1．開發(fā)商提出與《認購協(xié)議》約