長春地產(chǎn)調(diào)研報告房市分析-在線瀏覽
2025-07-26 22:16本頁面
【正文】 到政府一些特惠政策其價格必然低于商品房必然對商品房是一個沖擊。 1310501001502001997 年 1998 年 2001 年 2020 年 2020 年長春市商品房與保障性住房開發(fā)量對比商品房開發(fā)量 保障型住房開發(fā)量 長春市保障型住房的比例已經(jīng)連續(xù)三年超過了 30%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均的 20%水平，對長春市的房地產(chǎn)市場造成了巨大的沖擊，整體 市場的發(fā)展受到了嚴(yán)重的制約， 2020 年 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 始長春市政府也已經(jīng)意識到保障性住房給房地產(chǎn)市場帶來的危機(jī)，各職能部門從用地政策、規(guī)劃審批、立項等源頭嚴(yán)控保障性住房失控性。 整體分析 長春作為吉林省會城市及老牌的工業(yè)城市，房地產(chǎn)還處于發(fā)展的初期階段，近幾年發(fā)展較快，但受限于舊城區(qū)內(nèi)可開發(fā)面積不多，拆遷成本大，整體開發(fā)量一直不大，目前整體已呈現(xiàn)發(fā)展速度放緩甚至有小幅回落。 商 務(wù)樓（寫字樓）方面，環(huán)境可謂惡劣，明顯表現(xiàn)為租金極低，空置巨大，銷售價格在 05 年有較大提升，基本有價無市。 商業(yè)用房方面，得利于長春商業(yè)發(fā)展態(tài)勢很好，商業(yè)用房的開發(fā)和銷售較為正常，整體價格趨漲。 二、業(yè)態(tài)調(diào)研 寫字樓調(diào)研 長春市地處東北平原腹地，三產(chǎn)發(fā)展滯后，市民創(chuàng)業(yè)意識極差，寫字樓雖一直作為政府所倡導(dǎo)的開發(fā)重點(diǎn)，希望能吸引外地金融、商業(yè)、文化等企業(yè)進(jìn)駐辦公，實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)，但效果一直不理想，并且從目前來看，讓看不到好轉(zhuǎn) 的趨勢。作為項目調(diào)研的需要，我們對紅旗商圈的寫字樓也作為重點(diǎn)分析。17至 25層西安大路側(cè) 元 /天 ,另一側(cè) /天 租金范圍：元 /㎡ 周邊環(huán)境屬高檔商業(yè)區(qū)域，出租率較高。 B 棟設(shè)施陳舊，價格較低； A 棟位置及環(huán)境較好，價格較高。 解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間，該區(qū)域調(diào)研： 案名 星宇名座 光大大廈 中吉大廈 21 世紀(jì)國際商務(wù)總部 長春國際商務(wù)中心 權(quán)石中心 地點(diǎn) 建設(shè)廣場西側(cè) 解放大路 121 號 解放大路 62 號 解放大路 868 號 解放大 路 36 號 亞泰大街與解放大路交匯處 產(chǎn)品 規(guī)劃 地上 15 層， 地下 2 層 地上 25 層 地下 2 層 地上 28 層 地上 23 層， 地下 1 層 地上 22 地下 1 地上 18 地下 2 工程 進(jìn)度 9 月底交工 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2020 年 10 月交工 現(xiàn)房 價格 38504500 元 租金 元 /㎡ /天，不含電費(fèi) 元 /㎡ /天 34505000 元 27703850 45005000 租 /售率 80% 80% 80% 90% 80% 未開盤 用途 商住 寫字樓 寫字樓 超 5A 寫字樓 商住 寫 字樓 配套 設(shè)施 會議室、商務(wù)中心、健身中心 會議室、商務(wù)中心 銀行、省政府政務(wù)中心 八大配套中心 會議室、商務(wù)中心、健身中心 酒店 ,銀行 ,寬帶 ,休閑娛樂場所 備注 515 層為商住 ,14 層為商鋪 ,一層 :16500元 /㎡ ,二層11500 元 /㎡ ,三層 7500 元 /㎡ ,四層 7000 元 /㎡ ,商鋪購買要求必須在 1000㎡以上 .車位售價 :18 萬 /個 . 采用全鋼結(jié)構(gòu)，點(diǎn)式玻璃和進(jìn)口鋁復(fù)板幕墻。 位于主干道 ,省政府政務(wù)中心 , 有較強(qiáng)的辦公氛圍 ,內(nèi)部設(shè)施和環(huán) 境較好 . 位于主干道 ,全安金三角 ,省內(nèi)多家著名公司進(jìn)駐 .現(xiàn)八大中心部分完成并投入使用 ,商務(wù)辦公優(yōu)勢明顯 . 兩棟商住性質(zhì)塔樓 ,2020 年由漢瓦代理 ,轉(zhuǎn)以投資商住辦公為主 .地下車位 12萬 /個 ,底層為南關(guān)客運(yùn)站 . 位于主干道 ,寫字樓采用租售結(jié)合政策，寫字樓預(yù)計 /天 .㎡ ,開盤日期未定。但與傳統(tǒng)商業(yè)中心相比存在較大差距。而中小企業(yè)對于辦公場所的需求則以租賃為主，購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大； ? 從產(chǎn)品利用率上來看，寫字樓因為配套設(shè)施的完善，普遍公用面積較大，致使實際利用面積降低；同樣使用功能的商住樓市場在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對手。 案名 長春銀座 吳太商務(wù) 中心 銀座 B 座 長春昆侖 太平洋 大廈 建設(shè)大廈 春鐵大廈 地點(diǎn) 長江路 57 號 勝利大街 8 號 長江路 52 號 長白路 34 號 黑水路 16 號 長春大街與廣州路交匯處 遼寧路 7 號 產(chǎn)品 規(guī)劃 地下 11 層 地上 1 層 地上 22 層 地上 13 層 地上 18 層 地上 23 層 地上 36 層 地下 2 層 地上 25 層 工程 進(jìn)度 2002年 10月入住 2020/11/8 入住 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 入住 現(xiàn)房 戶型 面積 31～ 200 45166 32166 33166 5297 \\3 ㎡ 58158 價格 3300 元 /㎡ 出租 ㎡ 36503950 25603200 18502200 5200 元 /㎡ 10～ 21F,均價5400 元 /㎡ 1980— 2300 租 /售率 95% 租 70% 85% 95% 90% 售 30% 95% 用途 12 層門市 311 層商務(wù)套房 319 層為寫字間 電梯寫字樓 商住公寓 商用住宅 1021 層寫字間對外銷售 13 層為商場 425 為商住公寓 配套 設(shè)施 寬帶、 5A 智能、游泳池、棋牌室 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務(wù)中心健身中心 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,職工餐廳 ,商務(wù)中心 寬帶 ,職工餐廳 ,商務(wù)中心 無 會議室 ,咖啡廳 ,寬帶 ,商務(wù)中心 空中花園，寬帶，客服中心 備注 2001 年復(fù)工，鋼骨結(jié)構(gòu)，第一個小戶型投資性產(chǎn)品，銷售異?；鸨? 47 層為省政務(wù)中心 2236 層為省建設(shè)廳用房 1021 層對外銷售 ,曾由達(dá)聲公司代理 ,現(xiàn)由北奇自行銷售 . 14 層商場 4 萬平米未開業(yè)。 分 析： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 此區(qū)域臨近火車站和公路客運(yùn)中心，與外地區(qū)交通聯(lián)系便利， 吸引了大部分以手機(jī)、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意； ? 長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立，使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件，對于中小寫字樓的市場起到了一定促進(jìn)作用； ? 總價不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流 和大量的商貿(mào)流動，使站前區(qū)域的商住樓投資成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，受到中小寫字樓投資者的青睞； ? 此區(qū)域純寫字樓項目供應(yīng)較少，大部分以商住樓形式進(jìn)入市場，成為站前寫字樓市場的主流。 時代大廈位于長春市紅旗街與工農(nóng)大路交匯處，與歐亞商都相對，投資商為吉林省時代集團(tuán)。 824 層為高級商務(wù)寫字間，寫字間規(guī)劃面積為 90 平方米－ 140 平方米。大廈結(jié)構(gòu)為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，空間可任意分隔，空調(diào)為美國靈頓大型中央空調(diào)。 項目周邊環(huán)境：時代大廈周邊配套設(shè)施齊全，是長春市區(qū)的新中心，周邊有歐亞商都，省醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、建工學(xué)院、南胡公園、長白山賓館、吉林電視臺、長春電影城、西解放立交橋、省圖書館等。 該樓盤 01 年底開始銷售，開盤價為 41
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