【正文】 到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、 十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中 心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場 ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā) 協(xié)議。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā) 用地 （ 1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入 “十五 ”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃 2021 年開始修建，2021 年年底通車。 （ 3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30 米。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水：在解放南路有 φ800 的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10 千伏電力就分別由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴猓诮夥拍下酚?φ600 的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補(bǔ)償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。 ② 另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000 萬元作為退出的補(bǔ)償。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25 萬 M2 出讓面積 ,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35 萬 M2 出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可節(jié)省 560 萬元。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓 金、契稅等費(fèi)用）為 萬元 /畝。 ② 與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價為 53 萬元，折到住宅用地為 66 萬元 /畝，玻璃廠項目毛地每畝補(bǔ)償價為 45 萬元，折到住宅用地為 60 萬元 /畝。 第三章 法律及政策性風(fēng)險分析 一 .項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所 有權(quán)歸屬 :國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項權(quán)益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97 更 1)字第 101 號國有土地使用證 2. 項目用地規(guī)劃 ① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 （ 2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。 二 .項目合作方式及風(fēng)險評估 ： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000 余人。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 ② 付款計劃： 5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 ，每 6 個月付余款的 50%， 萬元。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時保證現(xiàn)場場地平整。 、臨時用電。 理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ② 付款計劃： 300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300 萬元補(bǔ)償費(fèi)。 200 萬元。 ③ 合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方 按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保 證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金 投入。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 萬人，比 90 年增加了 萬人。 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于 快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。 二 .區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500 以下 多層 25% 2500—3500 多層、小高層 50% 3500—4000 多層、小高層 15% 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2021 年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略