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江南世家三期房地產(chǎn)可行性研究報告-在線瀏覽

2025-02-03 17:14本頁面
  

【正文】 為主,南以摩托車及配件為主,其間以電腦、建材產(chǎn)品、書刊、副食、煙酒批發(fā)等特色市場為補充體系,美食在蘆淞,消費在蘆淞的格局其本形成。 業(yè)主經(jīng)反復(fù)踏勘、論證,基本確立了投資項目。 項目概況 建設(shè)地點 株洲市蘆淞區(qū)荷葉路。規(guī)劃建設(shè) 3 棟 25 層住宅建筑,總建筑面積 69752 ㎡共 600 套住宅,工程總投資 萬元。建設(shè)期限: 2021 年 6 月 —— 2021 年 12 月。 項目投入總資金及效益情況 (一)項目投入總資金 萬元。 (二)項目建設(shè)資 金來源:企業(yè)自有資金 6000 萬元,銀行貸款 5000萬元,預(yù)收款 萬元。 (四) 項目社會效益 ①項目可供 600 套住宅,改善蘆淞區(qū)私營業(yè)主及周邊藍領(lǐng)階層,灰領(lǐng)階層居住條件,滿足日益增長的住宅消費需求和辦公、經(jīng)商需求; ② 項目建設(shè)能促進人文景觀的保護和建設(shè); ③ 有利于加快株洲市的城市化進程,促進城市邊緣地區(qū) 農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移,促進城鄉(xiāng)二 元經(jīng)濟向一元經(jīng)濟轉(zhuǎn)變; ④增加權(quán)社會固定資產(chǎn)投資力度,促進國民經(jīng)濟的增長 ; ⑤帶動相關(guān)企業(yè)發(fā)展、直接、間接帶動建材、冶金、機械等多個部門和行業(yè)的發(fā)展,即房地產(chǎn)業(yè)每增加投入億元將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 億元的投入; ⑥房地產(chǎn)屬勞動密集產(chǎn)業(yè),可吸納大量的勞動力,對緩解現(xiàn)階段的社會就業(yè)矛盾起到一定的作用。通過過市場需求、工程方案以及財務(wù)效益等方面的分析,項目是可行的。 本項目的建設(shè)規(guī) 模較大,而市場消化有一個過程,因此,開發(fā)與銷售必須協(xié)同。 (二) 重視建筑細節(jié)。本項目場地自然環(huán)境十分優(yōu)越,在如何保持優(yōu)美環(huán)境并貼近特定目標群體的實際需要上,還有待下一步規(guī)劃設(shè)計中進一步論證。因此,建議設(shè)計理念超前,適當豐富建筑類型,品質(zhì)適度超前。 央行 121 號文下發(fā)后,對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸控制較嚴,不僅影響了部分購買力,而且降低了資金回款速度。 第二章 市場分 析與預(yù)測 政策及宏觀形勢 1998 年,國務(wù)院召開了住宅體制改革,加快住房 建設(shè)工作會議,下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住宅建設(shè)的通知》,自此,居民住房消費有效起動,住房商品化體制基本確立,房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè),對于改善居民居住條件、推動投資和消費增長,以及擴大社會就業(yè)等方面都起到了積極的作用。 第一、城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進,房地產(chǎn)市場體系逐步建立。公有住房改革穩(wěn)步推進,城鎮(zhèn)可售公房 80%以上已經(jīng)出售給了職工,居民私住房的比例已經(jīng)達到 %。住房二級市場逐步開放,存量住房交易日趨活躍。個人住房公積金貸款快速增長,銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整 ,住房金融作用不斷加強。過去 5 年,全國個人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由 %提高到 %。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體,成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。過去 5 年,城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計竣工面積 34 億平方米,比 1997 年提高 平方米。 第三、房地產(chǎn)開發(fā) 投資快速增長,商品住房供求兩旺。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 %提高到 %。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步改善, 2021 年,全國商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達到 %。過去 5 年,全國房價穩(wěn)中有升,商品住房平均價格平均上漲 56%,低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收 入的增長幅度。 二 是部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。 針對當前的問題,有關(guān)部門做了大量的調(diào)查研 究工作,并出臺了相應(yīng)辦法。如:限制大戶型、大面積、高檔房、別墅項目的借款;對未取得四證的項目,不得發(fā)放任何形式的貸款,自有資金(指所有者權(quán)益)不得低于開發(fā)項目總投資的 30%,嚴禁銀行貸放的房地產(chǎn)貸款跨 地區(qū)使用,也不利用于繳交土地出讓金;個人購房貸款只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住宅的個人發(fā)放,對購買第二套以上(含第二套)住房的,適當提高產(chǎn)值比例。概括起來即“六個堅持”: 一是堅持房地產(chǎn)市場化的基本方向,不斷完善房地產(chǎn)市場體系。重點發(fā)展中低價位普通商品住房和經(jīng)濟用房,控制高檔寫字樓、別墅、高檔公寓和大戶型建設(shè)。 四是以企業(yè)為本,推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 六是堅持在統(tǒng)一政策指導(dǎo)下因地適宜,分別決策。 1999 年以來,隨著房改政策的逐步到位,株洲市房地產(chǎn)業(yè)各項經(jīng)濟指標保持穩(wěn)定增長。 1998 年至 2021年,全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近 億元,年均 15%。施工量比上年增加 萬 m178。建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。 房屋開發(fā),銷售情況(單位:萬 m178。較上年同期增長 21%,其中商品住宅銷售面積 萬 m178。 商品房屋銷 售總額、竣工價值情況(單位:萬元) 房地產(chǎn)交易情況 2021 年全市房地產(chǎn)實際完成交易 億元,比上年增加 ,增幅為 % 房地產(chǎn)交易情況(單位:億元) 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況 2021 年全市房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重為 %,比上年增加了 個百分點;同年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為 5298 萬元,比上年增加了 2561 萬元,增幅為 %,契稅為 1522 萬元,比上年增加 562 萬元,增幅為 %。 項目周邊從業(yè)人員對住宅的需求 《株洲市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》明確指出,蘆淞區(qū)將加大現(xiàn)有各類市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級;發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),加大商品房和土地 開發(fā)力度;加快發(fā)展文化、娛樂業(yè),繁榮第三產(chǎn)業(yè)。 城市化進程對房地產(chǎn)業(yè)的需求 根據(jù)株洲城市總體規(guī)劃 ,到 “ 十五 ” 末期和 2021 年 ,市區(qū)人口將分別達到 85萬人和 100萬人 ,城區(qū)人口將比 2021年增加 25萬人左右 .今后五年將是株洲城市發(fā)展較快的時期。同時,伴隨著城市化進程的工業(yè)化進程的加快,又會產(chǎn)生大批以知識、技能為謀生手段的城市新貴,這對株洲的房地產(chǎn)市場無疑是增加了巨大的消費群體。根據(jù)有關(guān)資料分析,在新增的城市人口中,只有 20%左右的人不需要產(chǎn)生新的住宅消費,而 80%左右的人,即 20 萬人左右的新增城市居民將形成對住宅的需求。 2 、達到預(yù)期住房面積目標的住宅需求預(yù)測 2021 年底,株洲市城市居民人均居住面積 平方米(建筑面積 平方米),為達到 2021 年人均居住面積 18 平方米(建筑面積 26 平方米)的目標, 20212021 年,需新建住宅 190 平方米(按 2021 年底市區(qū)總?cè)丝?5 萬人( 平方米)),平均每年需新建住宅 38 萬平方米。 2021 年底株洲市區(qū)總戶數(shù) 萬戶,若每年按 1%涉及舊房屋更新改造考慮,則每年有 2326 戶對住宅產(chǎn)生新的需 求,未來五年需新建住宅 140 萬平方米(每戶按 120 平方米),平均每年需新建住宅 28 萬平方米。隨著城市化進程的加快,流動人口會更多。 缺房戶對城市住宅的需求預(yù)測 雖然近幾年來株洲市的城市缺房戶在逐年減少,但 2021 年底,仍然有缺房戶 萬戶, 按每戶人品 3 人計算,缺房人品達到 萬人,按 2021年人平建筑面積 26 平方米計算,為解決城市缺房戶住宅問題,需建住宅117 萬平方米。按以上五項需求預(yù)測, 2021 年到 2021 年株洲市城市化進程加快對住宅需求總量達 1047 萬,年均達 175 萬平方米。 若按近五年來株洲市房地產(chǎn)開發(fā)中住宅建設(shè)投資比重占 65%左右的平均水平計算 ,至 2021 年株洲市投資開發(fā)(包括住宅、寫字樓、商業(yè)用房等)建筑面積將達到 1600 萬平方米。這為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的市場,也為株洲市的房地產(chǎn)企業(yè)提供了較長時間的發(fā)展空間。下表分別選擇蘆淞區(qū)具有普通多層住宅、多層住宅、別墅、公寓功能的樓盤進行比較,見下表。 歷史上,蘆淞區(qū)是株洲市商業(yè)中心,其市場開發(fā)優(yōu)于石峰區(qū)、天元區(qū)、荷塘區(qū),基本上集中了株洲市大規(guī)模樓盤和大規(guī)模的商 業(yè),商業(yè)物流、資金流、信息流、人流密集,素有“黃金區(qū)”之稱。 就蘆淞區(qū)來說,大體分為四個板塊:白石港板塊基本成為市區(qū)一級商業(yè)建材中心,商業(yè)開發(fā)潛力較大。蘆淞板塊曾為中國十大服裝市場之一。建設(shè)路的拓寬、亮化、蘆淞大橋建設(shè)拉近了與未來客戶心理距離,升值期望較高。本項目基本定位在普通商品住宅范圍內(nèi),檔次略往上靠;其次,市房地產(chǎn)價格指數(shù)自 2021 年見底后以年增長 5%的速度上升,未來 35 年仍將保持這一趨勢。 1) 規(guī)劃按“園林式”概念設(shè)計,突出自然環(huán)境的優(yōu)越性; 2) 配套設(shè)施宜完善,滿足入園業(yè)主多方面的需求; 3) 物業(yè)管理周到,體現(xiàn)人性化服務(wù) ; 4) 引入智能化,提高標準檔次。廣告媒體包括:現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視、新聞發(fā)布會、戶外及路牌廣告等。 ③價格優(yōu)惠策略:付款方式優(yōu)惠;集團購買優(yōu)惠;選擇購買優(yōu)惠;特殊對象優(yōu)惠;其他優(yōu)惠。 定價方式:期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團價、并考慮樓層、朝向、位置差別。場址距株洲市中心廣場約 公里,距城市快速環(huán)線約 公里,距湘江一橋 2 公里,到蘆淞區(qū)區(qū)政府新址約 3 公里。 3. 2 建設(shè)條件 3. 2. 1 交通 項目位于蘆淞區(qū)荷葉路旁,經(jīng)湘江大橋可與京珠高速公路和長潭高速貫通,通過湘江大橋與河西聯(lián)為一體,可便捷到達市區(qū)中心;經(jīng)建設(shè)大道可與各區(qū)相通,從項目地到達城市任一片區(qū)的時間能控制在半小時之內(nèi)。 供電:附近有 110KVA 變電站,可在小區(qū)內(nèi)設(shè)配電所。 排水:區(qū)內(nèi)污水、雨水可分別排入建設(shè)路的城市污水、雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。 醫(yī)院:株洲市第一醫(yī)院,株洲市第四醫(yī)院,株洲市婦幼保健醫(yī)院。 3. 2. 4 地形地貌 場地呈不規(guī)則多邊形,地勢略有起伏,用地范圍較開闊。 3. 2. 6 地震烈度 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》( GB193062021),株洲市區(qū)的地震動峰值加速度分區(qū) g=,對照項目建設(shè)場地地震基本烈度為 V1 度。 土地利用 3. 3. 1 土地所有權(quán)性質(zhì) 項目用地位于株洲市蘆淞區(qū)荷葉路旁 ,原為株洲市肉雞場用地 .項目規(guī)劃用地總面積為 ㎡ ,屬城市三級土地。用地范圍內(nèi)原為簡易的磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。 3. 3. 2 用地現(xiàn)狀 現(xiàn)狀用地原為株洲市神農(nóng)果業(yè)有限責(zé)任公司以出讓方式取得使用權(quán)的國有工業(yè)建設(shè)用地,大部分建筑原為老式建筑,地勢平整,場地內(nèi)水 電基礎(chǔ)設(shè)施已到位,湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地擬進行房地產(chǎn)綜合開發(fā),土地性質(zhì)改為城鎮(zhèn)混合住宅用地。補償標準和安置辦法按株洲市人民政府二 OOO 年第 10號令《株洲市城市拆遷補償安置條例實施辦法》實施。規(guī)劃總占地面積 畝,總建筑面積 平方米,其中住宅建筑面積 平方米,住宅600 戶。室內(nèi)外各空間的功能更加明確,設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性,其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。 住宅標準 住宅為初裝修,廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 第五章 工程技術(shù)方案 總體規(guī)劃方案 本項目西接蘆淞路,臨荷葉沖路設(shè)世家主入口,以水景和雕塑小品與城市干道蘆淞路相連,主入口以水景為題材,展示現(xiàn)代人群在水景觀念上的新追求,并在視線上進行移情設(shè)計,大道換位思維的效果,以人為本,增強園區(qū)的課可賞性,提高檔次。 小區(qū)主入口通過綠化廣場與城市干道相連。主入口后右側(cè)設(shè)計了中心花園,成為小區(qū)與城市之間的過渡,在小區(qū)花園的正對面設(shè)計了活動休閑場所,給孩子予以足夠的安全保證,也為居民在上下班的時候接送孩子提供了方便,減輕了小區(qū)內(nèi)的交通壓力。 小區(qū)內(nèi)的住宅樓全部多層住宅樓,在創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境的同時,最大限度地提高了土地的利用率。使小區(qū)的環(huán)境與周圍環(huán)境更 加協(xié)調(diào)、互為景觀,相互融合,和諧共生。 水景”為核心,通過核心將各建筑物貫穿在一起構(gòu)成一個整體,區(qū)內(nèi)園林景觀錯落有致地分布在區(qū)域中,結(jié)合地形地貌,使住宅區(qū)和各個公共建筑透徹地聯(lián)系,保證了公共景觀和資源被充分地利用,達到了比較高的“符合性和均好性”。 1)體量控制。設(shè)計時利 用不同戶型的組合和穿插形成小區(qū)體量的梯度與空間的層次。 3)建筑空間布局 小區(qū)主入口設(shè)在整個項目的西南角,有利于居民與城市的相互連接,方便了居民的進出。進入小區(qū)大門,眼前豁然開朗,小區(qū)的優(yōu)美景色盡收眼底,給人一種心曠神 怡的感覺。 水景”連接起來,作為中心水景延伸和補充,豐富了景觀的進深感和層次感。 交通組織 因為小區(qū)的面積大,進深長,小區(qū)的內(nèi)部交通實行以休閑走廊為主,以車行為輔的交通體系。人行道由小區(qū)前的綠化廣場開始,沿著中心花園的邊緣設(shè)置休閑走道,輔以景觀走廊和組團間的道路,組成小區(qū)內(nèi)部的步行體系。沿城市干道的商業(yè)門面設(shè)置了消防通道。 環(huán)境設(shè)計 小區(qū)綠地率達 30%,靈活運用空間主體手法,綜合設(shè)計流線,景觀和居住空間,在綠化景觀上營造出豐富的空間序列感受。 建筑 平面設(shè)計 小區(qū)內(nèi)住宅單體建筑設(shè)計均采用一梯四戶的高層,戶型設(shè)計以三室二廳二衛(wèi)(建筑面積 125 ㎡)為主打戶型,二室二廳一衛(wèi)(建筑面積 90 ㎡)為輔。各戶內(nèi) 廚房、衛(wèi)生間均有直接的通風(fēng)、采光。遵循“動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)”的原則,但也要考慮株洲市崇尚創(chuàng)新、變化的特點,設(shè)計適當?shù)膫€性化戶型。立面以現(xiàn)代流派風(fēng)格為主,設(shè)計注重各部分分層次的變化,結(jié)合小區(qū)特色,在立面設(shè)計中著重對尺度、比
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