【正文】 了解和監(jiān)測(cè)，及時(shí)納入物業(yè)管理公司管理檔案物業(yè)管理費(fèi)用的基本構(gòu)成管理費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生 物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費(fèi)到底應(yīng)是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費(fèi)？至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見(jiàn)不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費(fèi)，另一個(gè)是不收費(fèi)，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重，比如拆遷戶，對(duì)拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi)，有的因車輛丟失不交保安費(fèi)，低層住戶不交電梯費(fèi)，二次加壓費(fèi)等，另一方面：業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理，亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可循。這樣就造成管理不到位，上門服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問(wèn)題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說(shuō)價(jià)格降低了矛盾就減少了，而應(yīng)從根本上即體制上、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來(lái)考慮，首先通過(guò)立法來(lái)規(guī)范目前魚(yú)龍混雜的物業(yè)市場(chǎng)，再通過(guò)招標(biāo)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買房子并不只是買個(gè)成品，而是包括買賣之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時(shí)對(duì)以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對(duì)房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對(duì)其進(jìn)行約束。 法律不健全，處理糾紛無(wú)法可依我國(guó)目前遠(yuǎn)沒(méi)有一部關(guān)于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求。②服務(wù)設(shè)備完好，硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對(duì)這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù)，營(yíng)業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)?？偠灾飿I(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來(lái)確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場(chǎng)，如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價(jià)格，加快銷售進(jìn)度，同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達(dá)到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價(jià)與檔次也越來(lái)越高，與此同時(shí)，其工程質(zhì)量也暴露出了越來(lái)越多的共性問(wèn)題。進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設(shè)部及有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對(duì)公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問(wèn)題。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計(jì)工作，近來(lái)又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗(yàn)家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在這里簡(jiǎn)要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)這些共性問(wèn)題，一般從兩個(gè)角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來(lái)看。按工藝程序檢驗(yàn)從工程施工過(guò)程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項(xiàng)目；三是飾面項(xiàng)目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項(xiàng)目。要注意作好隱蔽工程的驗(yàn)收記錄。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗(yàn)，如達(dá)不到使用要求的，則一律返工。基層龍骨、襯板項(xiàng)目主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級(jí)以及制作工藝的水平。木龍骨間距一般為 300毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù)，要對(duì)材料的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)真查閱，對(duì)有疑義的材料要做檢測(cè)。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無(wú)刷紋。瓷磚、理石粘貼和五金玻璃這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問(wèn)題。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。五金、玻璃表面要干凈無(wú)污染、無(wú)劃痕。按部位分類檢驗(yàn)家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視不得有波紋起伏。側(cè)視不得有波紋起伏。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯。在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類問(wèn)題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開(kāi)裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。側(cè)視無(wú)膠痕，邊緣要整齊、無(wú)毛邊。涂料墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無(wú)刷痕。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無(wú)空鼓。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。細(xì)木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來(lái)受潮變形。按部位分類檢驗(yàn)家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視不得有波紋起伏。側(cè)視不得有波紋起伏。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯。在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類問(wèn)題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。他們便匆匆忙忙找了一個(gè)裝飾公司，要求對(duì)方在十天半月就要交工。由此可能出現(xiàn)這些問(wèn)題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設(shè)計(jì)、施工水平?jīng)]能達(dá)到要求。二、忌“胸?zé)o全局”在裝修之前，您應(yīng)該對(duì)房間的裝飾風(fēng)格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。這樣往往會(huì)出現(xiàn)家具與裝飾風(fēng)格不相符合。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風(fēng)格，使用同樣的裝飾材料。四、忌表面的“涂脂抹粉”從目前的建筑格局來(lái)講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。從美學(xué)角度考慮，矩形的房間并不理想。這樣裝修不僅花費(fèi)過(guò)多，而且往往“事倍功半”。六、忌脫離文化背景照搬畫(huà)冊(cè)的裝飾手法，往往只能“畫(huà)虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。七、忌脫離外部環(huán)境如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內(nèi)部裝修就要簡(jiǎn)潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。這樣裝修出來(lái)的房間沒(méi)有一點(diǎn)主人愛(ài)好和性格的體現(xiàn)。十、忌追求“一步到位”目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實(shí)家也在“生長(zhǎng)”，裝修也要隨之做小的調(diào)整。十一、忌生搬硬套所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺(jué)。裝修順序及注意事項(xiàng)下面就以我家為例，幫你一一捋順裝修的每一個(gè)步驟，千萬(wàn)注意我的提醒，這絕對(duì)都是經(jīng)驗(yàn)之談。（一）工具到位，準(zhǔn)備就緒裝修前，必須準(zhǔn)備好的幾樣?xùn)|西放在你的包包里。測(cè)量的內(nèi)容主要包括：明確裝修過(guò)程涉及的面積。特別是以后需要設(shè)計(jì)擺放家具的墻面尺寸。拆改完的垃圾，要及時(shí)清理出去，保證室內(nèi)的清潔，也是為了方便施工。磚上了墻、吊頂一封上，再想加插座可就難咯。水電改造前，櫥柜設(shè)計(jì)師應(yīng)上門進(jìn)行第一次測(cè)量，幫你確定好電源、水路的改造方案。提醒你哦：水盆下面的墻上，最好留電源插座，方便裝廚寶。強(qiáng)電和弱點(diǎn)要保持20公分的間距，例如，插座和網(wǎng)線間要留20公分距離。記住，包立管用輕鋼龍骨，或者紅磚?！睢睢睢钸@時(shí)需要購(gòu)好瓷磚、勾縫劑等☆☆☆☆☆☆☆☆家具要提早定，留好工期，一般至少要15天左右☆☆☆☆六）貼磚，第一件有實(shí)體質(zhì)感的東西貼磚前，要買好地漏。要買專用的洗衣機(jī)或淋浴用地漏，而且要防臭功能。除了正常的貼磚注意，瓷磚泡水、陰干；破殘的瓷磚留做切割外，我個(gè)人強(qiáng)調(diào)貼磚的整體美感。貼磚時(shí)經(jīng)常要遇到這種情況，比如說(shuō)，1米的墻寬，磚為32*32cm，正常貼法，3整1小。不是我挑剔，窄窄的一條磚貼在那里，要多難看有多難看。他就會(huì)兩邊裁磚。322＝64，預(yù)留1公分的勾縫。不過(guò)，此做法費(fèi)磚，請(qǐng)大家買磚前就打出富裕量。注意：任何木工活，哪怕只是做埡口，一定要遵循這個(gè)步驟，大芯板沉底，飾面板貼面，然后才能上油漆。別信個(gè)別賣大芯板的胡說(shuō)，直接在上面刷油都沒(méi)問(wèn)題?，F(xiàn)在做混油，都不用刷，而用噴的。刷墻沒(méi)什么好說(shuō)的，找平、打磨、滾刷，效果好不好，絕對(duì)依靠你家油工的手藝。需要提醒大家，如果墻壁要刷顏色，調(diào)色一定要注意，調(diào)出的顏色要比色卡淺，千萬(wàn)不能同于色卡或比它深，否則你會(huì)后悔不已。關(guān)于刷漆方法是噴涂還是滾涂，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。據(jù)說(shuō)噴的效果好些，可一旦有了破壞要補(bǔ)漆，將變得困難萬(wàn)分。墻漆刷好后，油工會(huì)在需要貼壁紙的地方刷硝基漆，漆隔天就可以干透，然后就可以約師傅貼壁紙了。注意：壁紙貼完48小時(shí)內(nèi)不要開(kāi)窗通風(fēng)，讓它慢慢陰干。☆☆☆☆此時(shí)，該買面板、插座、燈具啦☆☆☆☆（九）安裝插座面板插座面板大概半天可以安裝完畢。有開(kāi)關(guān)的插座雖好，但要注意實(shí)用性。所以，多用插座也一定要，哪怕它沒(méi)開(kāi)關(guān)控制！☆☆☆☆此時(shí)，應(yīng)購(gòu)買衛(wèi)生間廚房所用吊頂☆☆☆☆☆☆☆☆此時(shí)，如需裝浴霸，請(qǐng)?jiān)诘蹴斍百?gòu)買并安裝☆☆☆☆（十）廚衛(wèi)吊頂，封上最后一個(gè)難看的部分先安裝熱水器和浴霸，安裝好后，吊頂封邊才能更