【正文】 出來。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層， 入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。所以投資風(fēng)險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下， 通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營造并賦予 其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。贈 送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 欄桿：起安全保護(hù)作用。居住區(qū)地形又高低變化時 ，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。大小高度適宜，便以觀看。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 適應(yīng)小 區(qū)房屋用途的要求。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu) 化，最終選擇“選址位置二”。 一．項(xiàng)目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過 開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。如菜場、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景 將一片樂觀。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。 二．開發(fā)地址的獲取與 開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。向武漢市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) (詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表 )。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線， 可以就進(jìn)排入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開