【正文】 與市場的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。 南豐縣城目前沒有成熟的 小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設(shè)計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。 當(dāng)?shù)氐臉潜P從開發(fā)到銷售基本都由開發(fā)商自行操作，缺乏一個專業(yè)性和整體性；本項目從樓盤建設(shè)到宣傳、包裝，再到整體策劃、銷售都由專業(yè)的策劃公司進(jìn)行操作，就項目本身而言，就已占有先機，為銷售的成功打下基礎(chǔ)。 目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。 南豐居民居住消費心理不成熟，是否能在較快時間內(nèi)接受項目帶來的全新理念將是考驗。我們對當(dāng)?shù)厥袌鲎魅缦录?xì)分： a) 運輸業(yè) —— 很多居民早期從事貨運賺了很多錢； b) 養(yǎng)殖業(yè)方面 —— 以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯； c) 種植業(yè)方面 —— 有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當(dāng)?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益； d) 同時，當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)輸出也 很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。 以上這部分群體都有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，對生活質(zhì)量都有較高的要求，他們對住房的要求已經(jīng)不滿足單純的居住，而對設(shè)計美觀、配套設(shè)施齊全、管理規(guī)范的大社區(qū)有強烈的追求欲望。 2． 3． 2 消費群體心理分析 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當(dāng)前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面： ? 面積 —— 喜歡大戶型，面積 120 ㎡以上的戶型受歡迎 ? 區(qū)域 —— 喜歡住在人口較集中的地帶 ? 價格 —— 總房價能接受的范圍 7—— 10 萬元 ? 公共設(shè)施 —— 比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好 ? 環(huán)境、質(zhì)量 —— 對社區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)量較重視 ? 樓層 —— 5 層的房子比較好賣，房價 也最高，這和當(dāng)?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關(guān) ? 動機 —— 自住為主 第三部分：項目定位 項目主題定位思路 本案東臨南豐境內(nèi)的盱江 ,是不可多得的天然資源 ,從經(jīng)驗看 ,水岸樓盤比一般樓盤的價格高出 5%—— 10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關(guān)鍵，我司經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，一致認(rèn)為本案的主題定位應(yīng)是： 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。 3． 3 項目的價格定位 根據(jù)我司調(diào)查，南豐縣 城居民的整體素質(zhì)不高，對住房的價格比較敏感，由于市場的總體價格尚處于一個較低的水平，消費者的住房心理未趨成熟，而且本案所處地塊在當(dāng)?shù)厝诵哪恐休^為偏僻，所以，為了達(dá)到該項目能迅速占領(lǐng)市場的目的，前期的市場導(dǎo)入價格不宜過高。以現(xiàn)在的市場總體價格水平分析，建議本案的前期價格應(yīng)在 600 元起，通過市場的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價格，以期實現(xiàn)整個 住宅均價達(dá)到 800元以上。 第四部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計思路 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 本小區(qū)占地面積近 44 萬㎡，項目規(guī)劃建成南豐縣大規(guī)模的居住小區(qū)，該地段交通便利，小區(qū)的建成，必然會為該地段成為南豐未來商業(yè)、居住中心奠定更為堅實的基礎(chǔ)。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場定位。 、建筑藝術(shù)化 一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中等及以上收入的階層，這一部分人群素質(zhì)相對較高，對生活及居住環(huán)境有一定的品位，所以在本小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計均藝術(shù)化。 C、質(zhì)量不好，可退可換。建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立雙語幼兒園、一到兩個中型超市、乓乒球場、羽毛球場等健身設(shè)施等，極大方便小區(qū)住戶。 、文化型社區(qū) 由于縣城居民非?？粗刈优奈幕逃拘^(qū)應(yīng)加大文化設(shè)施的建設(shè)，提高整個小區(qū)的品位， “提供與國際接軌的教育系統(tǒng) ，培養(yǎng)參于國際性競爭的人才”。 還可建立文化廣場、閱覽室、老年人活動中心，使小區(qū)居民能在一個更好的氛圍中加強交流，并在交流中學(xué)習(xí)互助，共同建設(shè)社區(qū)文化。 規(guī)劃設(shè)計要點 2． 1 建筑密度： 2． 2 容積率： 2． 3 綠化率： 2． 4 建筑間距： 2． 5 規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于 6 米， 15 米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于 3 米。 2． 8 小區(qū)配套項目要求： 文化廣場： ㎡ 會 所： ㎡ 物業(yè)管理處： ㎡ 雙語幼兒園 ㎡ 儲 蓄 所： ㎡ 電信營業(yè)廳： ㎡ 社區(qū)超市中心： ㎡ 變 電 房：按用電負(fù)荷設(shè)置 規(guī)劃構(gòu)想 、功能分區(qū) ： 分居住、運 動、體閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)等。井然有序地結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計元素，體現(xiàn)居住區(qū)對生態(tài)環(huán)境為主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)想，保證“自然生態(tài)”這 一設(shè)計意念的實現(xiàn)。 、規(guī)劃特點 本規(guī)劃以整體效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點，著重刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適 便捷、衛(wèi)生安全的居住用地，營造詩情畫意的人居環(huán)境，強調(diào)前區(qū)建設(shè)的整體性，包括功能分區(qū)、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間與市政基礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一規(guī)劃、形成統(tǒng)一整體。 、強調(diào)人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。 、道路系統(tǒng) 小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計注重對景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時又要考慮方便住戶。 、步行系統(tǒng) 居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化園林系統(tǒng)疊合，平均寬度為 2米，分專用步行道和機動車道的人行道共同構(gòu)成。 、停車場規(guī)劃 本居住小區(qū)定位以中高收入家庭為主，按每 5 戶就配置 2 個 30平方米的車位，本小區(qū)的居住總戶數(shù)按處 戶計算，也就是說，我們至少要有 個車位，大約 平方米的停車場面積，考慮摩托車和自行車，把停車場面積增加到 平方米，就能滿足需求。 、公建設(shè)施規(guī)劃 為了形成令人有歸屬感而且適合消費者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。 、豐富的體育康樂設(shè)施 本小區(qū)的規(guī)劃在注重環(huán)境規(guī)劃的同時，應(yīng)配備多種體育及康樂設(shè)施，游泳池、籃球場等各種運動場地，位于宅旁綠地內(nèi)的單、雙杠等運動設(shè)施，可為住戶提供鍛煉身體和體閑娛樂的好地方，同時為小區(qū)舉行一些體育比賽，游園活動提供了場地。 、各種文化教育公建集中于小區(qū) 本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)文化中心（會所）設(shè)在小區(qū)內(nèi)，其它的公建也設(shè)在小區(qū)的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內(nèi)容變得更加豐富，提升了空間素質(zhì)，令整個小區(qū)的住宅建筑緊緊圍繞著這個中心，集中的體現(xiàn)了小區(qū)濃厚的文化氛圍及團結(jié)友愛的精神。 、一些有危險性，不常用的設(shè)施疏遠(yuǎn)布置 樓型設(shè)計建議 為了更好地突出本小區(qū)的主題定位，我司認(rèn)為在樓型處理上應(yīng)追求簡約真實的風(fēng)格，通過簡潔明快的線條，色塊來反映時代特征，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情；小區(qū)以全多層推出，各單元樓結(jié)合綠地、水景為組團，交錯分布，并采用了底部架空的方式，用以延伸綠化，增加休閑活動場所，使建筑與水景相融，利用環(huán)境中曲曲折折的水系，使小區(qū)家家戶戶都能足不出戶即可享受親水新樂趣。 戶型設(shè)計建議 小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多樣化且合理，面積適中，功 能齊全，主要房間全部朝南，并采用了低凸窗臺和陽光八角窗，提高了居室的通風(fēng)透光能力和居住的舒適性。 戶型面積和戶型統(tǒng)計 據(jù)我司調(diào)查大戶型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，建議主力戶型以兩房兩廳一衛(wèi)（比例為 ）、三房兩廳兩衛(wèi)（比例為 ）為主，主力戶型面積為 80 ㎡ —— 130 ㎡?？紤]沿街未來的商業(yè)氛圍及人流量，我們建議靠小區(qū)沿街的人行道可適當(dāng)拓寬為 3 米，車道與沿江河堤間的區(qū)域劃分應(yīng)該是沿江河堤及江邊游步道、綠化帶、人行道；規(guī)劃建議寬各為 3米、 10 米和 3 米，考慮到防洪要求，沿江綠化不能種植深根性植物，應(yīng)以灌木草坪為主 ，穿插花壇、小品于其中，原地塊上的部分桔樹，可移栽到此，即保護(hù)了原有的資源，又體現(xiàn)了南豐“桔都”的特色，在多個景觀節(jié)點處，可建簡易花架，種植紫薇或凌霄等爬藤植物，內(nèi)設(shè)坐凳，為游人提供一個休憩和觀景的區(qū)域；正對小區(qū)主人行出入口開放型半圓廣場的對面以同心圓，遙相呼應(yīng)建一個半圓型休閑廣場，可適當(dāng)設(shè)幾根文化柱 ，使其成為整體規(guī)劃中的一個靚點，綠化帶間隔安置景觀燈、草坪燈，以不同的組景構(gòu)成沿江的一道風(fēng)景線，人性化的設(shè)計、合理的布局必將使本區(qū)域成為南豐新興的商住中心。 項目命名構(gòu)想： 在思考方向的基礎(chǔ)上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 玉帶花都 參考案名： 碧水星城、翡翠郡、水岸印象、玉帶景園 總 體 推 廣 戰(zhàn) 略 方 針 一、推廣主導(dǎo)方針：整體包裝，全方位推廣。 六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 物業(yè)內(nèi)外包裝實施計劃 4．１、標(biāo)志 根據(jù)玉帶花都的內(nèi)涵及定位設(shè)計。 4．２、物業(yè)內(nèi)外包裝 實施 : [1]大門口 一個物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、建筑品格，都首先通過它 表現(xiàn)出來。所以大門口的設(shè)計和裝璜，是關(guān)乎全局成敗的大問題，務(wù)必傾盡全力，按頂級設(shè)計和施工進(jìn)行建造。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實力，態(tài)度和責(zé)任心，同時表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。（可建成藝術(shù)圍墻） [3]樣板房 是未來房