【正文】 ............................................................................................. 93 二、江東區(qū) ............................................................................................................. 94 三、江北區(qū) ............................................................................................................. 95 四、科技園區(qū) .......................................................................................................... 96 五、鄞州區(qū) ............................................................................................................. 97 六、鎮(zhèn)海區(qū) ............................................................................................................. 98 七、北侖區(qū) ............................................................................................................. 99 4 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 易居視點： ? 新國八條出臺， 反映 了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心 ； 限購升級， 對市場的殺傷力很大，高端住宅受到前所未有的沖擊。密集政策高壓下，扼住了房地產(chǎn)價 格快速上升的勢頭。在這樣的市場背景之下， 2020 年初，新國八條出臺， 本次調(diào)控事前沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強。本次調(diào)控明確要求直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全 國主要城市）嚴(yán)格實施限購令，而且與之前限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能再購買了，這個政策對市場的殺傷力很大 ! 以往歷次調(diào)控中，高端住宅受影響都比其他物業(yè)小，而本次限購，使得購買高端住宅的群體受到制約，高端住宅受到前所未有的沖擊。 限購令下 ，成交下滑， 影響較大是一 二 線城市，北上廣深四城市成交量環(huán)比大幅下跌，尤其是北京和上海成交更是跌入近幾年來的低谷，三四線城市無明顯影響 。 購房者與開發(fā)商仍處在博弈期間，目前市場呈膠著狀態(tài)，購房者觀望，期待價格有所下降，而開發(fā)商也在 謹(jǐn)慎觀察，全城的優(yōu)惠力度以及房價并沒有太大的讓利。 5 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 ? 限購令將延續(xù)到 2020 年或者更長 。 要看后續(xù)宏觀經(jīng)濟情況及在此政策下后續(xù)房地產(chǎn)市場走勢。 2020年該項核心或?qū)⒗^續(xù)成為房地產(chǎn)調(diào)控“主題”。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化趨勢更加顯著。 2020年處于高壓政策之下，成交量反彈的可能小 ， 相對于 2020 年更趨于平穩(wěn)。 預(yù)計 5月份會陸續(xù)有些項目價格開始松動，市場形勢會 逐漸明朗 。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2020 年全國 70個大中城市房價上漲了 %；中房信對全國重點城市監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，30 個重點城市房價漲幅均超過 10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過 40%。 2020 年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控就此拉開 帷幕。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 5年(含 5 年 )的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。） 差別信貸 對貸款購買第二套住房 的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 限購升級 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 點評： 本次調(diào)控事前沒有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強。本次調(diào)控明確要求直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市（這已基本涵蓋了全國主要城市）嚴(yán)格實施限購令，而且與之前各城市限購令明顯不同的是，本次不是限制新增一套，而是計算存量，如果已有兩套以上住房，則明確不能 再購買了，這個政策對市場的殺傷力很大 ! 總而言之，本次新政打擊力度較大，投機者數(shù)量將會有效縮減，由于一刀切影響，改善性需求比例也會明顯縮小。由于此次政策較為嚴(yán)厲，房市短時期內(nèi)將趨近萎縮，房價將得到明顯抑制。 試點一：上海 上海市人民政府 1 月 27 日發(fā)布了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行 8 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 辦法》的通知，據(jù)通知，此次確定適用稅率暫定為 %。上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。征收對象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。 點評： 出于試水考慮，上海房產(chǎn)稅政策相對溫和，并根據(jù)個人購房條件擁有一定比例的稅收減免，而且人均 60 ㎡為基準(zhǔn)，起點較高，普通居民家庭受影響較小。 試點二：重慶 2020 年 1 月 27 日，重慶市召開新聞發(fā)布會，重慶市市長黃奇帆介紹了重慶市試點房產(chǎn)稅的相關(guān)情況。方案顯示，房產(chǎn)市場交易價格與重慶主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價相比， 3 倍以下收 %， 3— 4 倍收 1%， 4 倍以上收 % 黃奇帆介紹說，如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。 據(jù)介紹，重慶市將于 2020 年 1 月 28 日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，試點采取分步實施的方式，試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。不過其中對獨棟住宅的存量也征收房產(chǎn)稅，是政策里最為嚴(yán)厲的一條。（而之前的規(guī)定是： 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 5 年的普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。 差別信貸 對居民家庭向商業(yè)銀行 貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。對為改善居住條件購買第二套商品住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于 60%，貸款利率不得低于同期首套房住房公積金貸款利率的 倍。 限購升級 在本市已有 1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同 ）、能提供自購房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購 1 套住房 (含新建商品住房和二手住房，下同 )。 點評： 計算存量，即存量 2 套住房以上的本地居民不能購房，本地投機者受到有效抑 10 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 制。 隨即，地方細則紛紛出臺，而寧波細則的內(nèi)容也大體上與總則相符?？梢灶A(yù)見的是，政策出臺后，寧波投機客數(shù)量將會大幅度回縮。 至于購房信貸方面，細則再次強調(diào)二套房購房條件，居民購房數(shù)量受 到較大限制，從而達到遏制投機者、穩(wěn)定房價的作用。 而限購政策從計算增量到計算存量，條件增加，無論本地人還是外地購房者均受到一定影響。 另外，寧波細則積極貫徹中央關(guān)于保障房建設(shè)政策。 總之，寧波房地產(chǎn)新政短期內(nèi)會起到壓抑房市 的作用，寧波樓市（包括新房、存量房市場）成交量會有一定幅度的下滑，房價將以穩(wěn)為主，若市場保持較長時間冷清，房價則可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。此次加息后，五年期以上貸款利率達到 %。 11 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 住房公 積金貸款利率再上調(diào) 【政策內(nèi)容】 2020 年 2 月 9日，住房公積金存貸款利率再次調(diào)整。 5 年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％； 5 年期以下（含 5 年）個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％。 點評： 對于樓市來說，由于貸款利率優(yōu)惠普遍取消，金融機構(gòu) 仍卻不斷加息，居民購房成本大幅度增加，房源流通量將減少，短期內(nèi)會穩(wěn)住房價。購房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，因為首套房 5 年以上的貸款利率差由之前的 %擴大到目前的 %，加上商業(yè)貸款首套房已基本恢復(fù)了基準(zhǔn)利率，公積金貸款的優(yōu)勢明顯。 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個百分點 【政策內(nèi)容】 中國人民銀行 18 日晚間宣布，央行將于本月 24 日起，上調(diào)存款類金融 機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5 個百分點。上調(diào)之后，大中型存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達到19． 5％的歷史高位。不過大銀行存款相對穩(wěn)定，并持有大量高質(zhì)量流動性資產(chǎn)，現(xiàn)金回流充裕，存款準(zhǔn)備金率提高對流動性影響不大 。 12 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法出臺 【政 策內(nèi)容】 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部日前聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。 《辦法》強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。 在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，《辦法》圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。 點評： 國家首次出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范辦法，表明了二手存量房市場逐漸納入 房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)素質(zhì)有望提升。盡管此前住建部多項政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。 《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》出臺 發(fā)展改革委本月 22 日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，明文規(guī)定從５月１日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。 點評： 《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》 出臺，一方面表明國家堅決控制房價的決心，另一方面體現(xiàn)了售房的透明度，對公眾購房起到了良好的參考作用，開發(fā)商將會謹(jǐn)慎定價，理性購房將成為今年的主旋律，房地產(chǎn) 市場將維持較長時間穩(wěn)定。不過雖然說國家對開發(fā)商提出了較嚴(yán)格的售房要求，但是目前各樓盤仍由開發(fā) 商自行定價，開發(fā)商仍掌握著主動權(quán)， 所以開發(fā)商可能會適當(dāng) 擬定相對更高價格 ， 然后采取價格優(yōu)惠吸引客戶，這對公眾來說是個不確定因素。 第二條 中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者）銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。 第三條 本規(guī)定所稱明碼標(biāo)價，是指商品房經(jīng)營者在銷售商品房時按照本規(guī)定的要求公開標(biāo)示商品房價格、相關(guān)收費以及影響商品房價格的其他因素。 第五條 已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公 開房源時，按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。采取上述多種方式明碼標(biāo)價的，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。 第八條 商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。 第十條 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房價格密切相關(guān)的因素： （一）開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位臵、容積率、綠化率、車位配比率。 （三）當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?面積。 （五）商品房所在地省級價格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。代收代辦收費應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費者自愿選擇。 （三）商品房所在地省級價格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。如果同時標(biāo)示價格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實際成交價 格。 第十四條 商品房經(jīng)營者在廣告宣傳中涉及的價格信息，必須真實、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。 第十六條 商品房經(jīng)營者不按照本規(guī)定明碼標(biāo)價和公示收費，或者利用標(biāo)價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》、《禁止 價格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實施行政處罰。 第十八條 省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本規(guī)定制定商品房