【正文】 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報告 2 閘北房產(chǎn)市場 ： □彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動遷戶 彭浦地區(qū) （涵蓋共康新村） 東臨粵秀路，南接延 長路，西至保德路與寶山路接壤。 80 年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價格、多房型為特點(diǎn)，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。代表樓 盤 ：美樹銘家、城投世紀(jì)城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓。整個板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。其客層針對白領(lǐng)階層及正需購買房源的消費(fèi)群體為主。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望 景 苑、寧泰馨園、新梅共和城?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。近幾年，通過對蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì)，營 造出 多個高 檔親 水樓盤 。目前主力單價： 45005700 元 /平方米，主力面積： 95135 平方米，主力總價： 萬。 □交通、綠地、水景交織 彭浦地區(qū)： 隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動遷費(fèi)限制，今后大部分動遷居民將遷出中心 地段向周邊低價地塊分流。 大寧板塊： 相對于上海其他區(qū)域，閘北區(qū)開發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域以往開發(fā) 不足經(jīng)驗(yàn)，將大寧板塊 開發(fā)成為新型生態(tài)智能化 小區(qū)。 環(huán)內(nèi)閘北： 通過建成三個“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、 南北高架和中環(huán)形成交叉。 但該地區(qū)現(xiàn)正處老 城區(qū)與新商品住宅相結(jié) 合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當(dāng) 稀缺，故 該 地塊還需進(jìn)一步整合及儲備。配合綠地及水景 的營造，以其較高性價 比的房價優(yōu)勢，將在上海 房市扮演 越 來越重要的角色。閘北南部地區(qū) 以商業(yè)功能，交通功能 為主，住宅市場發(fā)展空間 有限，中部地區(qū)是 閘北今后中高檔住宅集 中區(qū)域，由于具備兩大綠 地及相應(yīng)交通、醫(yī) 療、商業(yè)等，該區(qū)域發(fā) 展?jié)摿薮?，已成為閘北 始終規(guī)劃 的 重中之重。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報告 4 產(chǎn)品定位 SWOT 分 析： Serength(強(qiáng)勢 )： 1. 市 場 大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。 3. 交 通 便捷， 3 條輕軌交通就在附近。 5. 不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場 CBD、北外灘 CBD 與本案相距 15 分 鐘 左 右。 2. 皆 為 高層項(xiàng)目，得房率相對低一些。 4. 客 戶 面相對較窄。 2. 輕軌 4號線車站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。 4. 相對于同等價位的閘北客戶有較大的吸引力。 6. 周邊各種生活配套齊全。 2. 周邊舊改項(xiàng)目可能會對本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力 . 3. 鄰近區(qū)域已與本案相似的 項(xiàng)目將對本案產(chǎn)生直接影響。 經(jīng)過前期區(qū)域市場信息的詳細(xì)收集，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，本樓盤的目標(biāo)客戶來源： □ 閘 北 本案位于閘北區(qū)，購房者“區(qū)域概念”的更加明顯；長久的生活習(xí)慣，熟悉的生活環(huán)境，以及未來良好的發(fā)展趨勢，促使本地消費(fèi)購買附近物業(yè)的想法更為根深蒂固。 □ 其它區(qū)域（普陀、寶山） 三條輕軌線的連動是促成此類客戶購買的主要因素，他們都對本案所在的區(qū)域有一定的認(rèn)同，回遷或因工作的原因 □ 投資客戶 本項(xiàng)目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢逐年增強(qiáng)，近四川北路、軌道交通的遠(yuǎn)景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價值，本項(xiàng)目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會引起投資客的關(guān)注。因此，本項(xiàng)目的定位是 用高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品走一條中高價位的路線 閘北精品生活社區(qū) 打造閘北新園林主義住宅典范 本 項(xiàng)目的規(guī)劃理念： 新 園 林 主 義 風(fēng) 格 何 謂“新園林主義”？： 概念緣起： 目前上海市場上的項(xiàng)目大多以 COPY江南園林為主要的景觀訴求，圍繞著“水”做文章，如“江南山水、錦繡江南、三盛頤景園、綠洲江南園”，而本案由于自身?xiàng)l 件所限，無法做到以水為主，所以結(jié)合地塊特點(diǎn)，在提出規(guī)劃上提出中西結(jié)合的“新園林主義”，汲取中式園林的精華，嫁接西式園林做點(diǎn)睛之用。 集中綠化除了觀賞價值尚可外，對于一個占地 2萬多方的項(xiàng)目來說，必然會使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機(jī)聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一般公園無二。 產(chǎn)品建議 總 體規(guī)劃原則 以人為本，營造歸屬感 隨著住宅市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。 現(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。從這個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。 房型設(shè)計(jì)建議： □房型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動、靜分離的特點(diǎn)； □客廳、餐廳自然分隔，南北通透； □合理控制廳的開間、進(jìn)深比例，層高做到至少 3米 □主入口自然過渡空間； □進(jìn)戶子母門設(shè)計(jì)； □廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計(jì)； □景觀較佳位置的主臥適當(dāng)采用超寬弧型或 270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀效果； □房型盡量具備南、北陽臺及操作陽臺功能； □理利用剩余空間為房型增添儲藏及壁柜設(shè)計(jì)； □條件允許下，建議全明設(shè)計(jì)。 二、綠化、景觀設(shè)計(jì) 整體方案的設(shè)計(jì)構(gòu)思應(yīng)考慮以下一些要點(diǎn)： □ 整體布局以“春、夏、秋、冬”組團(tuán)為主，各式回廊、長廊、雕塑、小品、涼亭等為輔，做到主次分明；用一條林蔭步行道由南至北貫穿整個小區(qū)及格串聯(lián)起各個組團(tuán)，切實(shí)做到移步換景、步步有景，為每戶住宅提供最佳的視覺景觀和高雅私密的居住環(huán)境。 □植被盡量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。： □景觀風(fēng)格主題各有側(cè)重，有的氣勢磅礴，有的精致典雅，且布局應(yīng)考慮動靜結(jié)合、高低錯落，盡量避免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂園、健康步道、藝術(shù)石林等景點(diǎn)。 □在朝北的最后兩排建筑之間建一個羅馬噴泉廣場，臺階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形態(tài)，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等。水動心清，水聲滌蕩塵念，在住宅區(qū)靜景中恰如其分地安排一些流水動景，猶如畫龍點(diǎn)睛，亦能增加銷售籌碼。 三、小區(qū)燈光裝飾 小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直接影響到景觀布置的層次感。 四、小區(qū)道路布置 小區(qū) 道路的人性化十分重要，充分了解人們習(xí)慣的“抄近路”心理，按人的行為軌道設(shè)計(jì)出曲折有趣而順路的方案。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人車到處穿行，道路面積增大，綠化減少的弊病，小區(qū)某些部分道路，做成步徑小路即可。小區(qū)次干道可用大塊毛石鋪裝路面，收到自然之效。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報告 10 五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的氣象預(yù)報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。 七、會所設(shè)施 本案會所項(xiàng)目設(shè)置建議 很顯然，住戶會所在增加樓盤賣點(diǎn)、提高物業(yè)檔次、營造社區(qū)文化等方面可以起到相當(dāng)大的 作用。 本案作為一個現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的，但本案所處的地理位置決定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的會所必定浪費(fèi)大量的社會資源。 建議本案的會所設(shè)計(jì)揚(yáng)棄以宴客、虛華為主題的外顯型俱樂部規(guī)劃，以更單純的健身、休閑為主，「空間適量、公設(shè)適中、設(shè)施適意」 之城市型 VIP新典范。 □娛樂文藝類 —— 為業(yè)主提供休閑娛樂場 □棋牌室 □兒童游樂房； Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報告 12 八、智能化設(shè)施 現(xiàn)時市場對樓盤質(zhì)素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。我司建議根據(jù)項(xiàng)目具體情況與成本核算，有選擇性地為本案度身定做。在堅(jiān)持對物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時，向業(yè)主提供便利周全的無償和有償特色個性化服務(wù)項(xiàng)目，并注重塑造樓宇的整體文化氛 圍，把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤銷售提供新的支撐點(diǎn)。 □ 圍繞“以人為本”的原則，將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對精神生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)的文化品位。 所謂個性化服務(wù) ，就是為每戶業(yè)主建立內(nèi)容詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè)主的個人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特點(diǎn)等， 為每戶業(yè)主度身定做一套個性化的服務(wù)計(jì)劃。 建議酒店式公寓大堂再設(shè)一個門衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)與其它公寓有所不同。每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動。 1）活動內(nèi)容選項(xiàng)： 藝術(shù)活動：綜合文娛晚會 、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉ｏｋ歌唱比賽等。 節(jié)目活動：元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會等。 通過文化活動這種形式，加強(qiáng)管理處人員與住戶的交流，密切感情，爭取老客戶帶來更多的新客戶。 本案出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項(xiàng)目分析報告 16 酒店式公寓市場分析 一、上海小房型市場的發(fā)展歷程 上海市場的小房型產(chǎn)品主要分為以居住產(chǎn)權(quán)為主的服務(wù)式公寓 ,即所謂的 “單身公寓”。 “白領(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”）。如此之高的銷售率，如此之快的銷售速度，令開發(fā)商始料不及。這便是上海最早的單身公寓。榮聯(lián)家園”首次推出以“ my city”為旗號的小房型公寓，這是上海第一個 作為出售形式的單身公寓 。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修 ，開盤兩周即銷售一空。兩者相比，它的單套面積更小，比如 24平方米；戶數(shù)更多，一梯達(dá) 24戶；單價更高，每平方米超出了 7000元。 此前，由香港瑞安地產(chǎn)公司和上海中虹集團(tuán)共同開 發(fā)的“瑞虹新城”， 單元價由３０萬元起、面積在５０平方米左右的“樂富一族”小房型，２００套房也已訂購一空。 市場出乎尋常的熱銷使小房型風(fēng)起云涌，西區(qū)藍(lán)朝部落、東北區(qū)的瑞虹新城、南區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓，使 20xx年度小房型市場供應(yīng)量再次放大。 位于南京東路區(qū)域的中福大廈并以“青年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居。給小戶型的大勢和發(fā)展前景蒙上了一層陰影?？v觀目前市場上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?35－ 50 平方米）、總價偏低（ 20－ 30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。?、地段靠近市中心和投資、自用兩相宜等特點(diǎn)。從市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢。 □ 功能優(yōu)勢：單身公寓滿足了 “麻雀雖小，五臟俱全 ”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代城市青年時尚生活理念。 由此可見，單身公寓在特大型城市中，地段價值倍增效應(yīng)顯著，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務(wù)含量及其帶來的高品質(zhì)生活價值之外，為年輕購房者提供的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、商業(yè)機(jī)遇、交流機(jī)遇等邊際效益也高于一般住宅。這類消費(fèi)者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。 小戶型產(chǎn)品 吻合了這一消費(fèi)群體的需求。 （ 三 ） 是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的消費(fèi)者已經(jīng)意識到，上海作為國際化大都市，國際友人、外省市來滬的暫住者使房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強(qiáng)，購買 小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長線投資獲利的良好方式。對于購房出租者來說，以租金來還貸款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。 （ 四 ） 是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計(jì)滿足購房者和租房者的需求設(shè)計(jì)：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居家生活設(shè)施，只需拎個包就可入住已成為現(xiàn)實(shí)。同時， 有調(diào)查顯示，目前上海的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的 20%，浦西樓盤高達(dá) 40%。（圖 13）在購房者中，女性市民更高達(dá) 61％！ 上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流動量大，居住需求急劇上升。因?yàn)槿迥旰蠼Y(jié)婚成家會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事