房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及主要證件辦理程序手冊-在線瀏覽
2025-01-26 10:32本頁面
【正文】 三、 建設(shè)實施階段 8 開發(fā)項目在建設(shè)實施階段的投資支出最大，所占時間最長，因此，加強開發(fā)項目建設(shè)實施階段的管理，對于開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的，在此階段，開發(fā)企業(yè)的主要工作有： （一） 辦理開工審批手續(xù) 開發(fā)企業(yè)編寫年度建設(shè)計劃，報基本建設(shè)主管部門審查批準(zhǔn)后，持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、投資許可證、資金審批文件、水電供應(yīng)及排污審批文件，以及其他有 關(guān)文件資料，到建委工程管理部門申辦開工登記手續(xù)，經(jīng)管理部門審查，簽署同意開工意見后，建設(shè)工程方可開工 ，發(fā)放《施工許可證》 。 建設(shè)實施階段 辦理施工許可證、招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項目 施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場“三通一平” 施工的組織管理與控制 竣工驗收、交付使用 建設(shè)部門、施工企業(yè) 施工企業(yè) 工程部門、監(jiān)理公司 規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理 部門 9 申請《施工許可證》時，應(yīng)提交下列文件； a) 建筑工程用地批準(zhǔn)文件 /合同； b) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； c) 需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件； d) 確定的施工 /承包合同； e) 滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料； f) 建設(shè)資金已落實的證據(jù)； g) 建設(shè)資金已落實的證據(jù)； h) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。 本程序 《中華人民共和國建筑法》及《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》文件執(zhí)行。為了在預(yù)期的投資限額內(nèi)，保證工程質(zhì)量和工期，一般采取招標(biāo)投標(biāo)方式選 擇施工企業(yè)，即初步選定若干個施工企業(yè)，通過投標(biāo)競爭，從中選擇最為合適的施工企業(yè)按工程承包合同承建工程項目。通過施工監(jiān)理招投標(biāo)等方式，委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對項目的建設(shè)進行監(jiān)理，因此，開發(fā)企業(yè)委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工進行監(jiān)理。而 項目驗收分預(yù)驗和綜合驗收，預(yù)驗是在綜合驗收前，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)理公司對 工程質(zhì)量進行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果，提出需返工的工程及其修復(fù) 期限，綜合驗收時在預(yù)驗的基礎(chǔ)上經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請，由政府的建筑質(zhì)量監(jiān)督部門組織的竣工驗收，項目經(jīng)驗收合格后方可交付使用。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃，從選擇場地開始，開發(fā)企業(yè)已開始尋找購房者或承租人；在開發(fā)項目的施工 過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項目的銷售廣告的宣傳工作，當(dāng)項目施工進行到一定程度時，應(yīng)按《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，取得《商品房預(yù)售許可證》后，及時進行房屋的預(yù)售工作，竣工驗收后申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。 申請《商品房預(yù)售許可證》登記，應(yīng)提交下列文件； a) 本程序 款所列 a）、 b)、 c)項規(guī)定的證明材料； b) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； c) 工程施工合同； d) 預(yù)售商品房分層平面圖； e) 商品房預(yù)售方案； f) 需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時提交允許銷售的批準(zhǔn)文件。 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作，如果開發(fā)項目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立物業(yè)管理機構(gòu)或通過招投標(biāo)等方式委托物業(yè)管理公司完成，如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。至此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于某個項目投資開發(fā)的經(jīng)營活動基 13 本結(jié)束。謝謝大 家！ 14 15 16 17 18 19 20 21 土地所有權(quán) 定義： 土地所有權(quán) 是國家或 農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。但是土地所有權(quán)相對于一般財產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在： 主體的特定性 交易的禁止性 權(quán)屬的穩(wěn)定性 權(quán)能的分離性 [1] 土地所有權(quán)內(nèi)容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，同時對土地所有者及其代表行使權(quán)利有三條重要的限制： 土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù) 土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂 的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù) 土地所有權(quán)禁止交易 22 我國 土地管理法 規(guī)定 :城市市區(qū)的土地屬于國家所有 。宅基地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 國有土地使用權(quán)是 指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。 農(nóng)民 集體土地使用權(quán) 是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植 23 業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè) 、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。 劃撥土地使用權(quán) 劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用
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