【正文】 個 樓 號 獲 得了 “ 市 級 標(biāo)化 工 地 ”、“區(qū) 級 標(biāo) 化 工 地 ”的 稱 號 ， 公 司 還榮 獲 自 治 區(qū)建設(shè) 廳“房 地 產(chǎn)信 用 等級 AA 級 企 業(yè) ”、銀 川市 房 管局“ 房地產(chǎn) AA 級 誠 信企 業(yè) ”、自治 區(qū)“ 優(yōu)秀 回 商企 業(yè) ”等殊 榮 ； 與此 同 時， 2020 年度 ，本 公 司以 超 強(qiáng)的 實(shí) 力和 驕 人業(yè) 績 ，躋身于銀川市房地產(chǎn)行業(yè) “十強(qiáng)五優(yōu) ” 之 列。 1980 年任臨河鎮(zhèn)石壩村小學(xué)教師， 1985 年任臨河鎮(zhèn)石壩村黨支部書記， 1990 年任靈武市臨 河鎮(zhèn)團(tuán)委書記， 1995年任銀南外貿(mào)（集團(tuán)）公司開發(fā)公司經(jīng)理， 2020 年創(chuàng)建靈武市雪原絨業(yè)有限責(zé)任公司并任總經(jīng)理， 2020 年開始步入房地產(chǎn)行業(yè)并任寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長， 2020 年 7 月任寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。水岸世家”、“歐景豪庭”、“金海明月”等項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 80 余萬平方米。是自治區(qū)2020 年度“優(yōu)秀回商”， l 靈武市第 屆 政協(xié)委員，銀川市金鳳區(qū)第 屆政協(xié)委員。世茂城 /世茂苑”項(xiàng)目位于固原新區(qū)最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與固原新汽車站隔銀平路而對。 自 2020 年固原市市政整體規(guī)劃大規(guī)模調(diào)整以來，尤其是“ 優(yōu)先開發(fā)新區(qū)，保護(hù)改造老城 ”為主導(dǎo)思想， 建設(shè)新固原的城建方針政策確立以來，并得到了自治區(qū)、固原市兩級黨委和政府方針、政策和資金的大力支持，這 一區(qū)域的發(fā)展經(jīng)歷了質(zhì)的飛躍，區(qū)域版塊的價值和地位得到了前所未有的提升。本項(xiàng)目依托固原市中央ＣＢＤ行政區(qū)生活居住需求的大背景，地理位置優(yōu)越，周邊市政配套完備。 因此， 為了適應(yīng)建設(shè)“新固原”和創(chuàng)建民族風(fēng)情、生態(tài)園林城市的需要，我公司“派勝 二、項(xiàng)目開發(fā)條件 （一） 、項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件 固原市 是寧夏回族自治區(qū)南部 及周邊地區(qū)的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，是坐 歷史文化古城、名城。 下 轄 原州區(qū)、西吉縣、隆德縣、涇源縣、彭陽縣等一 區(qū)四縣，行政區(qū)域面積 平方公里。 近十年來，取得了國民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)值、農(nóng)民純收入的三個快速增長和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)的兩個明顯改善。 2020 年全市社會消費(fèi)零售總額為 億元，比上年增長 %， 2020 年地方財(cái)政收入 ，比 2020年增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8376元，農(nóng)民人均純收入 2490元，分別比上年增長 %和 %。區(qū)域內(nèi)坐落著市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公大樓、廣電大廈、報(bào)業(yè)中心、公安局、武警支隊(duì)、華祺酒店、機(jī)場賓館、體育館、熱電廠及生活區(qū)、休閑綠化廣場、各個正在開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)等。 醫(yī)療、教育配套方面，寧夏師范學(xué)院、固原一中、回民中學(xué)、第十小學(xué)、市中醫(yī)院等已形成完善的教育醫(yī)療配套生活網(wǎng)，能夠充分滿足本區(qū)域人口的教育醫(yī)療需求。具有春暖遲、夏熱短、秋涼早、冬寒長的特征。年平均降水量 400— 700 毫米。年平均氣溫 58 攝氏度，無霜期 96— 180 天，年日照時數(shù) 2200— 2700小時。地形呈南高北低，西高東低之勢，海拔高度在1248 米 — 2955 米之間。六盤山為固原市最大山脈，呈南北走向，綿延數(shù)百公里。個別地區(qū)具有較嚴(yán)重的自重濕陷性。 （六）地震和地震烈度 固原市地處我國天山 祁連山 六盤山東西地震帶，與六盤山 羅山牛首山南北地震帶的交匯處，地殼活動強(qiáng)烈，是我國地震活動較頻繁地區(qū)，歷史上震級在 5 級以上的地震有 9 次， 1920 年 12月的海原大地震震級 ，地震強(qiáng)度為 12度。 前 年投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)完工上市，市場供應(yīng)充足。當(dāng)年存量房成交 651套、面積 。 市民的消費(fèi)觀念 也 由過去的 “ 存 錢購房 ” 向 “ 貸款購房 ” 轉(zhuǎn)變。 2020 年，國家雖然不斷推出調(diào)控房地產(chǎn)市場和房價的各種新政策，但 就對固原市的新建商住房而言，品質(zhì)優(yōu)、區(qū)位佳、戶型好與價格相適應(yīng)的產(chǎn)品仍有旺盛的市場需求，許多樓盤還出現(xiàn)了排隊(duì)購買的現(xiàn)象， 如：“ 東海除此之外，固原市新建住宅小區(qū)還有 10 余家，但體量較小。 （二）項(xiàng)目所在區(qū)域商住房市場走勢分析與比較 固原市新區(qū)是城市中心、行政中心 (CBD)、文化教育中心、商業(yè)中心的戰(zhàn)略格局已初顯規(guī)模，周邊區(qū)域已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。固原新區(qū)作為固原市新的商業(yè)居住區(qū)域，其住房品質(zhì)的提高和區(qū)位優(yōu)勢 將通過銷售價格逐漸顯現(xiàn)出來，商業(yè)及住宅房售價將與吳忠市、中衛(wèi)市媲美，如： 2020 年吳忠市普通住宅均價 2675 元 /㎡、高檔住宅均價 3680 元 /㎡、營業(yè)房均價5180 元 /㎡、辦公寫字樓均價 3220 元 /㎡。由此可見，固原市房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)出較快的增長勢頭。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 16 二、項(xiàng)目的發(fā)展前景 近幾年來，固原市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較銀川、石嘴山、吳忠等中小城市來說，相對平穩(wěn)且呈上漲趨勢，每年漲幅約在 4～ 10％。根據(jù)《固原市城市總體規(guī)劃》，固原市要在 2020 年城市人口達(dá)到 23 萬，在 2020 年城市人口達(dá)到 40 萬，而截至 2020 年末，固原的城市人口僅為 16 萬，城市化水平較低，按年增 2 萬人、人均居住 20 ㎡計(jì)算，每年住宅需求約 40 萬㎡； C、 固原市園林生態(tài)城市和方圓 400 公里范圍內(nèi)的區(qū)域中心城市建設(shè)取得了顯著成效，吸引了大量周邊人口在本市購房工作、居住與經(jīng)商、子女上學(xué)等。本項(xiàng)目作為新區(qū)ＣＢＤ中絕無僅有的高檔商業(yè)、住宅項(xiàng)目，符合固原市的城市發(fā)展方向，未來市場前景無限美好。世茂城 /世茂苑”小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中將得到充分展現(xiàn)。尊重現(xiàn)有的區(qū)域地形地貌，挖掘該區(qū)域地脈、人脈、綠脈、園脈、氣脈，與城市整體規(guī)劃目標(biāo) —— “ 原州古城、生態(tài)山城、民族風(fēng)情 ”的城市特色呼應(yīng)。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定 為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，我公司對“派勝最終選定了北京威斯頓建筑設(shè)計(jì)有限公司提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了多次修改和調(diào)整。世茂苑住宅小區(qū)依托“鯉魚”型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將整個小區(qū)分為三大部分，寓意年年有余，即：東 部、中部、西部。這一區(qū)布置了 10棟 80㎡～100㎡為主的多層和 8 棟 100120㎡的小高層主力戶型，在小區(qū)主出入口兩側(cè)還規(guī)劃了現(xiàn)代風(fēng)格十足的 1 棟辦公樓和 1 棟公寓，地下車庫等。以臨銀平路小區(qū)次出入口道路為主軸，配以田園式的綠化林帶、休閑廣場、小橋流水等設(shè)計(jì)景觀，營造了一種和諧、寧靜、自然的美景。 西部（又名魚尾區(qū)） ：即靠近明莊規(guī)劃路的“魚尾”部，在這一區(qū)域主要配置了 5 棟 65㎡～ 75㎡的 多層小 戶型廉租房和 2 棟小高層。 表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 1 總規(guī)劃用地 192,881 ㎡ 2 總建筑面積 367,500 ㎡ 3 其中：住宅 233,777 ㎡ 4 辦公 9,438 ㎡ 5 商業(yè) 102,485 ㎡ 6 地下車庫 19,300 ㎡ 7 公建 2,500 ㎡ 8 容積率 9 綠化率 ％ 10 住宅總戶數(shù) 1854 戶 11 總泊車位 833 個 五、 戶型設(shè)計(jì) “派勝“派勝從 A 戶型“ 2+1＋ 1”的 6575㎡、 B 戶型“ 2+2＋ 1”的 80100 ㎡到 C 戶型“ 3+2+2”的 100120 ㎡、 D 戶型“ 3+2+2”的 105130 ㎡。臥室處于靜區(qū)，動靜分離，將 人性化居住的 戶型特征展現(xiàn)得淋漓盡致，充分體現(xiàn)出人性化、品質(zhì)化、功能合理的三大利好。 六、 給、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目采用固原市自來水公司市政管網(wǎng)提供的自來水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入 3 路給水管，管徑 DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。設(shè)計(jì)日用水量 立方米。供水水質(zhì)均符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)生活和糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，化糞池容量為 4 個 100 立方米。在布置水管道時，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。本項(xiàng)目設(shè)備容量為 13386KW、用電計(jì)算負(fù)荷為 4685KW，擬選用 1250KVA 干式變壓器 4臺。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設(shè)置應(yīng)急電源母線段。商業(yè)店面每間設(shè) 2 部電話，住宅按每戶 1 部設(shè)置。傳輸 550MHZ，用戶接受信號 68dB177。住宅按每戶 1 個有線電視接駁頭預(yù)留。 八、供暖系統(tǒng)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目小區(qū)引入固原市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?，供、回水溫度?50℃ /40℃ ,系統(tǒng)采用分戶熱計(jì)量。小區(qū)居民氣寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 22 化率為 100%。報(bào)警點(diǎn)分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設(shè)備機(jī)房等。消防用水量：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為 30L/S,室外消火栓給水不少于 40L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為 3 小時；自動噴淋系統(tǒng)給水不小于 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間為1 小時。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。 十、道路、綠化設(shè)計(jì) 1．道路：本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)設(shè)有 1 個主出入口、 2 個次出入口、 兩條商業(yè)步行內(nèi)街。道路系統(tǒng)分為四級，景觀軸紅線為 23米（ 5 米機(jī)動車道＋ 13 米景觀帶＋ 5 米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為 12米（ 2 米綠化帶＋ 1 米人行道＋ 6 米人車混合道＋ 1 米人行道＋ 2 米綠化帶），組團(tuán)級道路為 6 米，宅間路為 3 米。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 23 2．綠化：本項(xiàng)目小區(qū)綠化系統(tǒng)由公共綠化、組團(tuán)綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構(gòu)成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠色體系，總綠化率可達(dá) %以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場，不同的空間層次綠地，從而共同構(gòu)成了整個“派勝 十一、 環(huán)保節(jié)能、無障礙設(shè)計(jì) 為了執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境 的法規(guī)政策，本項(xiàng)目因地制宜，以科技為先導(dǎo)，以居住單元和組團(tuán)為載體，充分考慮風(fēng)能、太陽能、地?zé)崮艿染G色能源的使用，全面實(shí)現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟(jì)文化的統(tǒng)一。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與開發(fā)計(jì)劃 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總占地 192, ㎡（ 畝），規(guī)劃建筑面積約 367,500㎡，由 1 幢寫字摟、 1 幢公寓和 20 棟板式多層、 20 棟小高層以及大型商業(yè)、公建、地下車庫組成。 二、項(xiàng)目建設(shè)方式 本項(xiàng)目將采用公開招標(biāo)方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項(xiàng)目的工期進(jìn)度、成本費(fèi)用和房屋質(zhì)量。另外，高大而漂亮且造型獨(dú)特的主入口大門和景觀廣場，將給人以強(qiáng)烈的視覺吸引。 二期以中部（即魚身區(qū)）為主，開發(fā)面積約 135,902 ㎡，在一期工程量過半時即開始二期開發(fā)，即處于“ 身魚 ”的大型商業(yè)房、 5 棟 7590㎡的多層、 10棟 105 ㎡～ 130 ㎡的小高層主力戶型。 三期以西部（即魚尾區(qū)）為主，開發(fā)面積約 110,013 ㎡以二期為基礎(chǔ)發(fā)展三期，即靠近明莊規(guī)劃路的 5 棟 65㎡～ 75㎡的 多層小 戶型廉租房和 2 棟小高層 部分。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 25 四、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)擬五年完成，共分三期進(jìn)行。 表二 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃表 單位：平方米 序號 項(xiàng)目 一期 二期 三期 合計(jì) 1 建設(shè)時間（年、月） ～ ～ ～ ～ 2 總建筑用地 56,511 75,590 60,780 192,881 3 總建筑面積 121,585 135,902 110,013 367,500 4 其中 : 住宅 70,133 88,836 74,808 233,777 5 辦公 9,438 9,438 6 商業(yè) 22,714 45,566 34,205 102,485 7 公建 1,500 1,000 2,500 8 地下車庫 19,300 19,300 第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 一、 項(xiàng)目投資估算 （ 一）、開發(fā)成本 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 26 本項(xiàng)目總建筑面積 367， 500 ㎡，本項(xiàng)目開發(fā)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、各種行政規(guī)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用六項(xiàng)構(gòu)成。 即 : 4,935＋ 858 +50,650 +4,043 +2,651＋ 1,263 =64,400（萬元） 征地及土地平整費(fèi) 4,935