【正文】 新華 1號(hào) 尚座商業(yè)街 鳳凰園烤鴨店 商圈分析 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 商業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn) 唐山商業(yè) 銷售類商業(yè) 三 北新道商圈 遠(yuǎn)洋城商圈 新華道商圈 本項(xiàng)目 新天地商圈 建設(shè)北路北口商圈 市級(jí)商圈 專業(yè)市場(chǎng) 唐山主要商圈分布在路北區(qū)和路南區(qū) 市級(jí)商圈： 專業(yè)市場(chǎng)： ? 唐山新華道商圈形成時(shí)間較久，地位穩(wěn)固 ? 商業(yè)物業(yè)形態(tài)均以百貨店為主，業(yè)態(tài)較為 單一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 商圈分析 商圈分布 8.98.98.98.913.613.618.218.21.31.31.31.316.517.017.017.05.55.55.55.55.59.09.014.70 0 0 061018 18024681012141618202023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬(wàn)平米（建筑面積）新華道 遠(yuǎn)洋城 北新道 專業(yè)市場(chǎng)2023年以前 ?2023年以前，新華道商圈受到唐山百貨大樓的影響，其供應(yīng)量一直占據(jù)首位，而當(dāng)時(shí)北新道商圈作為其衍生商圈，也保持較高的供應(yīng)量 20232023 ? 唐山百貨的壟斷性在此階段表現(xiàn)最為明顯，新華道商圈幾乎成為唯一的消費(fèi)集中區(qū) 2023 ? 遠(yuǎn)洋城購(gòu)物中心開業(yè)催生了新型商圈的形成，使遠(yuǎn)洋城商圈的供應(yīng)突飛猛進(jìn)，一定程度上打破了唐百的壟斷地位 2023 ? 由于政策和土地供應(yīng)受限制，新華道商圈無(wú)新增供應(yīng)，其他商圈保持正常供應(yīng) 2023 ? 三利百貨的開業(yè)令新華道市級(jí)商圈的供應(yīng)又開始活躍 唐山市各商圈供應(yīng)規(guī)模趨勢(shì)（ 20232023年） 新增供應(yīng)空白期 ? 唐山市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展逐漸朝向西、向北延伸 2023 ? 北新道商圈的鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)和大潤(rùn)發(fā)超市的供應(yīng)成為當(dāng)年最主要的新增供應(yīng) 總規(guī)模： 商圈分析 商圈發(fā)展歷程 品質(zhì) 中檔偏高 中檔 中檔 中檔 中檔 業(yè)態(tài) 百貨為主 以百貨和超市為 主 遠(yuǎn)洋城是唐山市目前唯一一家購(gòu)物中心 以家居建材、超市、家電賣場(chǎng)和街鋪為主 家居建材大賣場(chǎng) 代表性商業(yè)設(shè)施 唐山百貨大樓、三利購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈 八方購(gòu)物廣場(chǎng)、鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng) 遠(yuǎn)洋城、保龍倉(cāng)超市 國(guó)美新天地店、 東方家園 居然之家、大陸家園、南北家園 商圈分析 代表性商業(yè) 現(xiàn)有商業(yè)體量一覽表 業(yè)態(tài)類型 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 商業(yè)規(guī)模 （㎡） 生活超市 華潤(rùn)萬(wàn)家 組合 10000 保龍倉(cāng) 組合 14000 大潤(rùn)發(fā) 組合 20230 專業(yè)賣場(chǎng) 東方家園 組合 居然之家 組合 蘇寧電器 組合 國(guó)美電器 組合 百貨、購(gòu)物中心 百貨大樓 獨(dú)立 52023 三利百貨 組合 36000 遠(yuǎn)洋城購(gòu)物中心 組合 120230 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施 業(yè)態(tài)類型 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 （ ㎡ ） 商務(wù)配套 （底商裙樓） 01 時(shí)代景苑 4200 02 華寧景苑 3000 03 唐人起居 20230 04 天元帝景 6400 05 馨秀園 15000 06 綠錦園 5400 07 玫瑰莊園 11000 08 翡翠城 8300 社區(qū)配套商業(yè)一覽表 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 社區(qū)配套商業(yè) ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)總量已為 80萬(wàn) 平方米左右 ? 隨著準(zhǔn)確商業(yè)定位的場(chǎng)所入市，區(qū)域內(nèi) 百貨、購(gòu)物中心、城市綜合體 類商業(yè)輻射 范圍也擴(kuò)大到整個(gè)區(qū)域，乃至周邊 ? 社區(qū)配套 商業(yè)所占 比例 仍維持在 較高水平 ，原因在于區(qū)域內(nèi)各住宅項(xiàng)目均配合開 發(fā)了大小不等的商業(yè)配套來(lái)提升住宅品質(zhì)、滿足自身需要 ? 區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多數(shù)體量不大，體量大的分布也較為 分散 ；休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)相 對(duì) 供應(yīng)不足 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 數(shù)據(jù)解讀 數(shù)據(jù)解讀： ? 即使項(xiàng)目規(guī)劃：中大型生活超市開業(yè)后，區(qū)域內(nèi)超市營(yíng)業(yè)面積還到 10萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完全滿足唐山城市居民的日常生活用品消費(fèi)需求 ? 在建商業(yè)中有多達(dá) 42萬(wàn)平方米左右的商業(yè)未確定規(guī)劃方向，其中大部分商業(yè)入市時(shí)間接近，未來(lái)存在規(guī) 劃趨同、招商競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目名稱 商業(yè) 定位 總規(guī)模 （㎡） 商業(yè)規(guī)模 （㎡） 物業(yè)組合 完工 時(shí)間 東方國(guó)際廣場(chǎng) 二期 唐百管理 集中商業(yè) 70000 30000 商業(yè)、公寓、 寫字樓、酒店 2023 廣電大廈 集中 商業(yè) 80000 30000 40000 商業(yè)、公寓、 寫字樓 待定 東方廣場(chǎng) 三期商業(yè) 集中 商業(yè) 70000 3000040000 商業(yè)、公寓、 寫字樓、酒店 待定 國(guó)安廣場(chǎng) 集中 商業(yè) 141000 56000 商業(yè)、寫字樓 、公寓 待定 鷺港商業(yè) 商業(yè)街 860000 首期 16000 ；未來(lái)預(yù) 計(jì) 7左右 底商、住宅 待定 龍澤路商業(yè)街 商業(yè)街 18000 11800 底商、公寓、 酒店、寫字樓 2023 君瑞國(guó)際 商業(yè)街 136000 15000 底商、公寓、 寫字樓 2023 金港國(guó)際 商業(yè)街 150000 20230 底商、住宅 2023 宏揚(yáng)香木林 商業(yè)街 273000 2023030000 底商、住宅 2023 景奉翰林 商業(yè)街 556000 4000060000 底商、住宅 2023 榮泰尚都小區(qū) 商業(yè)街 140000 20230 底商、住宅 2023 梧桐大道 商業(yè)街 491000 4000060000 住宅、商業(yè) 2023 高新區(qū) 4號(hào)地 商業(yè)街 100000 3000040000 底商、公寓、 辦公等 待定 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 未來(lái)大體量商業(yè)供應(yīng) 整體規(guī)模大，集中開發(fā)、扎堆入市 ?2023年前后，唐山城區(qū)新增商業(yè)面積將達(dá) 45萬(wàn)余萬(wàn)平米，商業(yè)供應(yīng)總量將超過(guò) 125萬(wàn)平米。再加上現(xiàn)有的路北區(qū)商業(yè)組團(tuán)，意味著存在兩大商業(yè)聚合點(diǎn)的局面 部分商業(yè)定位雷同，存在招商及經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ?有大量待規(guī)劃商業(yè)面積在尋求有限的商業(yè)切入點(diǎn)，城區(qū)內(nèi)肉搏式商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在所難免 未來(lái)商業(yè)聚合示意圖 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn) 整體環(huán)境方面 ： ? 區(qū)域規(guī)模大，開發(fā)潛力足 ? 交通條件優(yōu)越，隨時(shí)溝通及連接京、津城等各重點(diǎn)區(qū)位 ? 人口收入及消費(fèi)水平佳 消費(fèi)需求方面 ： ? 消費(fèi)需求及消費(fèi)潛力巨大 ? 對(duì)居民、休閑消費(fèi)、服務(wù)性消費(fèi)、健康投資消費(fèi)需求較高 ? 年輕消費(fèi)群體的相關(guān)服務(wù)及消費(fèi)需求旺盛 商業(yè)供應(yīng)方面 ： ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)與民生相結(jié)合，商業(yè)及其他公共設(shè)施日臻完善 ? 商業(yè)規(guī)劃各自為政，集中開發(fā)，扎堆入市，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不可避免 ? 現(xiàn)有商業(yè)定位重復(fù)，時(shí)尚、青春、休閑娛樂(lè)商業(yè)相對(duì)不足 ? 區(qū)域在建商業(yè)規(guī)劃雷同，缺乏主題和市場(chǎng)細(xì)分 區(qū)域商業(yè)供應(yīng) 市場(chǎng)研究結(jié)論 ? 百貨類扣點(diǎn)率百貨類商鋪?zhàn)饨? 業(yè)態(tài) 化妝品 服裝 珠寶 內(nèi)衣羊絨 居家用品 兒童 電器 餐飲 扣點(diǎn)率 2025% 左右 2023% 左右 20%左右 20%左右 15%左右 20%左右 15%左右 10%左右 ?百貨類經(jīng)營(yíng)模式 :聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) +租金，其中珠寶類、化妝品、服裝和兒童用品扣點(diǎn)率較高，平均在 20%左右；每層租金按照店鋪位臵和經(jīng)營(yíng)種類有所區(qū)別 ? 百貨類商鋪?zhàn)饨? 一層 818元 /平方米 ?天，其中珠寶類租金較高 1518元 /平方米 ?天 二層 610元 /平方米 ?天 三層 38元 /平方米 ?天，其中內(nèi)衣類租金較高 12元 /平方米 ?天 四層 25元 /平方米 ?天 商業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn) 超市類扣點(diǎn)率及租金 ? 大潤(rùn)發(fā)超市 ?超市類底商經(jīng)營(yíng)模式部分為聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) +租金，其中租金在 817元 /平方米 ?天左右 ?保龍倉(cāng)超市租金比一般超市租金偏低，一般大型超市租金平均在 /平方米 ?天左右 租金 超市底商 8— 17元 /平方米 ?天左右 扣點(diǎn)率 食品類 10%左右；化妝品 /頭飾品 23%，另外加 2元 /平方米 ?天的租金；日常用品類 20%左右 ? 保龍倉(cāng)超市 租金 /平方米 ?天 商業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn) 銷售類商業(yè)價(jià)格匯總 項(xiàng)目名稱 地理位臵 臨近商圈 主力面積 （平方米） 銷售均價(jià) （元 /平方米） 新街 華巖路 新華道商圈 70 22023 馨秀園 衛(wèi)國(guó)路機(jī)場(chǎng)北樓南側(cè) 遠(yuǎn)洋城商圈 150 10000 綠錦園 龍澤路 遠(yuǎn)洋城商圈 200 10000 翡翠城 路北區(qū)建設(shè)北路 100號(hào) 遠(yuǎn)洋城商圈 240 10000 唐人起居 翔云道與衛(wèi)國(guó)北路交叉口東 新天地商圈 150 18000 新天地購(gòu)物樂(lè)園 國(guó)防道與文化路交口 新天地商圈 250 16000 金色家園 北新西道與友誼路交匯處 北新道商圈 140 18000 天元帝景 興源道與大里路交匯處東北方向 北新道商圈 280 13900 尚座 新華西道 27號(hào) 北新道商圈 150 30000 玫瑰莊園 八方購(gòu)物廣場(chǎng)斜對(duì)面 北新道商圈 320 20230 世紀(jì)廣場(chǎng) 建設(shè)路市委黨校對(duì)面 遠(yuǎn)洋城商圈 180 13800 瑞景國(guó)際公寓 光明路與西山道交匯處 北新道商圈 60 20230 麗景新城商住樓 路北區(qū)建華西道 北新道商圈 150 11500 東方銀座 華巖路與人大北街交匯處