【正文】 層共計約120平米，一樓經(jīng)營，二樓倉庫3萬鏡湖東路與細陽路交叉中餐館100平米左右5萬左右年租金2萬老城區(qū)商業(yè)與集中商業(yè)在售商業(yè)以返租每年約6%7%為噱頭，部分項目總價直減優(yōu)惠10%30%滬皖大市場天倫首府晶宮和街1. 天倫首府返租力度為目前在售商業(yè)最高，以15年返租全額房款的噱頭吸引商家；2. 滬皖大市場單價便宜、面積小，目前商業(yè)已售罄，每年返租為6%；3. 晶宮商業(yè)占品牌知名度的優(yōu)勢不做返租活動，據(jù)了解只銷售了50%不到，借助品牌銷售不足以成功售罄。晶宮和街底商街鋪8017019000無包租買一層得二層，買二層得三層（以優(yōu)惠形式約折價10%30%）老城區(qū)商業(yè)與集中商業(yè)市場普遍只售沿街商鋪，三層以上基本是開發(fā)商自持，是否銷售待定已售集中商業(yè)投資回報市場已售一層單價區(qū)間在 1100022000元/平米（無隔層），二層在最高18000元/平米，部分商業(yè)已帶租約銷售如帝景灣，晶宮和街一層對外銷售，二層以上開發(fā)商自持，待招到商家后再定是否銷售；帝景灣、和街上下層、%（晶宮和街34層為整層出租不參與統(tǒng)計）項目名面積單價商鋪總價（例）實際支付年租金5年收益投資回報(每年)帝景灣260150003900000195000080000500000%和街6022000132000066000032400162000%和街二層531800095000047500020160100800%東方新天地10011000110000055000020000100000%已有商業(yè)總結216。 一樓商鋪受接受程度高于二樓、三樓；216。 早期開發(fā)商商業(yè)很少做返租，近期有天倫首府與滬皖大市場做返租包租政策，受投資客接受度較高。目錄1全年目標3項目定位區(qū)域分析商業(yè)格局商業(yè)市場2營銷策略4競品分析在售商業(yè)總覽市場多以不包租模式銷售為主，但個別項目已出現(xiàn)包租模式進行銷售。無包租和招商大平米8000無具體優(yōu)惠帝景灣15000無具體優(yōu)惠不包租，租戶自己對外出租，年租金810萬（30元/㎡）；面積區(qū)間260270天倫底商130001800015年返租，前三年返租21%滬皖大市場專業(yè)市場7000左右3年返租18%滬皖大市場天倫首府小戶型商鋪去化快，大戶型商鋪銷售情況不佳；租金直減總價對于銷售十分有利開發(fā)商項目規(guī)模太和縣中正房地產(chǎn)有限公司+住宅17萬㎡基本信息營銷推廣項目地址商業(yè)類型面積區(qū)間價格區(qū)間銷售情況推廣訴求促銷方式核心賣點宣傳手段近期活動三角元長途汽車站對面底商60180平米1300018000商業(yè)目前在售，6080㎡小鋪已剩一套。 本地開發(fā)商以往對于商鋪銷售政策沒有經(jīng)驗，消費群體無有效的投資保障收益，投資氛圍不濃；216。 小面積商鋪去化快，大面積商鋪難以去化，促使商鋪總價門檻過高，市場投資客戶難以接受。一層未售面積區(qū)間統(tǒng)計面積段（㎡）面積合計（㎡）占一層商鋪面積比3050%507023%70以上%項目分析二層單套大面積商鋪較多，投資客一次性投入過大，不利于后期銷售二層商鋪面積超過70㎡%。計劃4加推當月售罄，保證項目熱銷氛圍，同時根據(jù)招商部對于1A區(qū)招商進度，即對1A進行認籌，另招商部重點對5招商。同時招商部對5繼續(xù)招商。作為年前任務沖刺，在前期熱銷情況下順勢而為。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。第二基本原則要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。第三基本原則購物中心同業(yè)差異、異業(yè)互補同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能招統(tǒng)一品類的店。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣。銷售策略2——調整面積天倫首府競品去化較好的商鋪均為小面積本案6090㎡戶型調整兩鋪劃三鋪晶宮和街豎向鋪位切割為橫向鋪銷售策略2——調整面積例：對2二層2012015進行兩鋪劃三鋪切割切割前：面積單價總價切割前：面積單價總價銷售策略3——價格調整南京省會省會城市商業(yè)單價最低20000地級市市區(qū)商業(yè)單價1800027000縣級市商業(yè)單價1300020000地市馬鞍山蕪湖蚌埠淮北級 無錫價格測算——市場對比法望和新世界為基準對比項目權重A：晶宮和街B：天倫首府C：東方新天地權重系數(shù)樓盤均價權重系數(shù)樓盤均價權重系數(shù)樓盤均價35%1400040%980025%9000擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)升值潛力12人車流量109128地段位置10988商業(yè)規(guī)模12112商業(yè)環(huán)境10131108交房時間10151212層高10999臨街面11面積109128開發(fā)商品牌54合計100價格測算初步價格測算——市場比較法價格公式：結論：經(jīng)市場比較法測算，本案在目前的競爭態(tài)勢下，實收均價達到10668元/㎡項目名稱權重分值均價晶宮和街50%14000天倫首府40%9800東方新天地10%9000策略制定——量價控制定價節(jié)奏去化周期三期市場成熟后后提價5%繼續(xù)酌情提升價格恢復項目形象提高利潤二期評價 恢復市場估算價格11130/平米回收一期低開 價格比估算價低5%10100/平米回收10668/平米回收7月1日首開10月開盤12月開盤時間節(jié)點優(yōu)惠政策認籌開盤簽約返租3年每年8%216。 開盤前日進百金認購優(yōu)惠1000元/㎡ 議價空間400500元/㎡自營業(yè)主裝修返6%開業(yè)返5%開業(yè)6個月返5%目錄1全年目標3項目定位客戶梳理媒體渠道商業(yè)市場2 拓客活動營銷策略4營銷活動陣地包裝客戶梳理全年客戶目標分解共需4000組意向客戶各節(jié)點客戶分解10%轉籌率400組認籌客戶70%解籌率300組認購客戶首開1B、3貨值：7300萬