【正文】 位 ， 飾是對(duì)其經(jīng)營(yíng)品類的概括 。 即突顯樓層的經(jīng)營(yíng)特色 ， 又是一樓經(jīng)營(yíng)品類的延伸和補(bǔ)充 ， 提升四樓的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值 ， 擴(kuò)大商場(chǎng)商鋪的銷售面積 。 四、 樓層規(guī)劃布局 樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定 樓層 品類規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積 備注 F1 精品館 （ 7700㎡） F1臨街店鋪： 1600㎡。 業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、 統(tǒng)一物業(yè)管理 F F3 生活超市 （ ㎡） F2： 7600㎡； （ 其余 1100㎡規(guī)劃為門市店鋪 ） F3： 8800㎡ 。 百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理； 電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理 西區(qū) 步行街 F12 品牌店 （ 名品專業(yè)店 、 中西快餐等 ） ：5000㎡； 項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū) 1—3F擬規(guī)劃約 1500— 2023㎡作為獨(dú)立餐飲店面； 業(yè)主自營(yíng)、自行管理 3F 餐飲 、 娛樂(lè) 、 休閑： 2700㎡ 。 五、 招商及運(yùn)營(yíng) ? 招商策略 ? 策略一：科學(xué)分類、合理配比； ? 策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先 ； ? 策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn) ； ? 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 五、 招商及運(yùn)營(yíng) ? 運(yùn)營(yíng)建議 ?模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司 ， 對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài) 定位 進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售 ， 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ， 合理控制總價(jià)與單價(jià) ， 提高銷售率是基本原則 。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上 ， 實(shí)現(xiàn) “高 、 寬 、 深 ”的設(shè)計(jì)理念 ， 最大限度地提高利潤(rùn)率 。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過(guò) 4～ 10萬(wàn)元 ， 降低投資門檻 。 二、三層均價(jià)為： 6000元 /㎡ 遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。 民營(yíng)企業(yè)：娛樂(lè) 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 ? 個(gè)體投資者群體的主要特征 年齡結(jié)構(gòu)： 在 30— 55歲之間 ， 其中又以 35— 45歲的投資者為主 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30㎡ 銷售均價(jià) 10000元／㎡ 總房?jī)r(jià) 30㎡ 10000 =30萬(wàn)元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬(wàn)元，貸款 15萬(wàn)元 ) 租金收益 租金收益率 10％ 年返租金額 3萬(wàn)元 (30萬(wàn)元 10％ =3萬(wàn)元 ) 提前返租 購(gòu)房時(shí)返還 3年租金 9萬(wàn)元 實(shí)際首付款 6萬(wàn)元 償還貸款 10年 15萬(wàn)元貸款，月還款 15= 年還款 12= ? 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 ? 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬(wàn)元， 40年累計(jì)收益 120萬(wàn)元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計(jì)收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計(jì)收益 (3萬(wàn)元 30+97110元 — = ) 40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬(wàn)元 (30 3=90萬(wàn)元 ) 40年投資總收益 （ +90萬(wàn)元 =） 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模（萬(wàn) m2） 寫字樓 比例 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 國(guó)貿(mào) 寫字樓、公寓、酒店 會(huì)展、商業(yè) 56 % % % % 嘉里中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) % % % % 東方廣場(chǎng) 寫字樓、公寓、 酒店、商業(yè) 80 % % % % 賽特廣場(chǎng) 寫字樓、酒店、商業(yè) % \ % % 恒基中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 28 % % % \ 盈科中心 寫字樓、公寓、商業(yè) % % % \ 燕莎中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 16 % % % % 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住宅 商業(yè)（俱樂(lè)部 +商業(yè)配套） 總規(guī)模 規(guī)模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 規(guī)模比例 18% 11% 41% 33% % 與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析 寫字樓功能特點(diǎn) 整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè) ， 其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店 、 商業(yè)的收益 。 公寓功能特點(diǎn) 其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ) ， 支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng) ， 并延長(zhǎng)了商業(yè)的 經(jīng)營(yíng)時(shí)間 。 商業(yè)功能特點(diǎn) 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利 ， 且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 ， 在市場(chǎng)中 樹立高檔次的項(xiàng)目形象 ， 有利于項(xiàng)目租金水平的提高 。 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 公寓為居家客群 ， 長(zhǎng)久居住 ， 對(duì)公寓的配套 、 服務(wù)要求比較高 。 共享配套 金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒吧等。 ? 東區(qū)商鋪 一層商鋪 建筑面積為 30～ 35㎡為主；所占比例為 60%； 20～ 30㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 35～ 60㎡所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。 ?東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為 100～ 150㎡為主。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 價(jià)格定位 定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20～ 40萬(wàn) ， 盡量挖掘市場(chǎng)資源 。 ? 東區(qū)商鋪 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為： 10000元 /㎡其他各層均價(jià)為 6000元 /㎡ 遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在 150萬(wàn)～ 200萬(wàn)。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為： 25000元 /㎡ 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營(yíng)群體和個(gè)體投資者 ? 經(jīng)營(yíng)群體的主要特征 機(jī)構(gòu)特征：通訊 、 銀行 、 連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪 。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、國(guó)有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū) 域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 酒店功能特點(diǎn) 有酒店的建筑綜合體 ， 寫字樓租金都較高 。 同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì) 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 酒店配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì) ， 注重服務(wù)的水準(zhǔn) ， 對(duì)配套的 要求不是非常強(qiáng)烈 。 共享配套 對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。 配套內(nèi)容 主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu) 、 郵政 、 餐飲 、 通訊 、 健身中心 、 干 洗 、 高檔會(huì)所等 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 寫字樓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 作為白領(lǐng)階層 ， 他們需求主要集中在生活需求方面 ， 實(shí)用性和形象 并重 ， 講求生活質(zhì)量 。 員工需求包括工作餐 、 加班餐 、 日常生活用品需求 、 健身 、 休閑等 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 ? 各產(chǎn)品類型配套功能需求 酒店配套需