【正文】 小區(qū) 翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積 68萬平方米。 基本目標(biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。一期售價(jià)每平方米高達(dá) ～ D 企業(yè) 天地 甲級 辦公 樓區(qū) 企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道 ，總建筑面積逾 50萬平方米，包括多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。 第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，成為外地人到上海的必到之處。為此瑞安集團(tuán)在石庫門建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。 小環(huán)境的建設(shè)目標(biāo)與大環(huán)境基礎(chǔ)的契合。 利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)自身形象的推廣，以及與外界的即時(shí)溝通。 ◆ 深厚的歷史感： 在上海新天地，舊上海的風(fēng)情仿佛呼之欲出，而各個(gè)餐廳酒吧畫廊內(nèi)的現(xiàn)代裝飾卻絲毫沒有削弱這種風(fēng)情。 ◆西方特色基礎(chǔ)： 該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國租界時(shí)代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國的外資飯店、爵士樂俱樂部的密集地區(qū)，還有很多和東京西麻布一樣時(shí)髦的咖啡館。 ◆石庫門博物館： 通過對一幢舊樓的重新布置，真實(shí)地再現(xiàn)了 20世紀(jì)初上海人家的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海逝去的時(shí)光。錄相了解上海新天地從石庫門建筑舊區(qū)到時(shí)尚休閑步行街的演變。 ◆昨天，明天，相會(huì)在今天 …… ◆重現(xiàn)凝固在建筑上的上海歷史文化?！? ◆策略性城市規(guī)劃，即：適當(dāng)劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設(shè)人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個(gè)環(huán)境營造好。 ? 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。 ? 南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于 2023年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。 ? 在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。 上海新天地成功的 14個(gè)因素 ? ◆上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長：香港貿(mào)易發(fā)展局 03年 3月總結(jié)的報(bào)告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（ GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長，到 2023年上海的總額會(huì)超過香港， 2023年上海的人均 GDP也會(huì)超過香港。 ? ◆歐美建筑存在的基礎(chǔ)。 ? ◆把握了石庫門這一海派文化的精髓。 ? ◆現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施。 ◆全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式：流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等概念的詮釋。 ◆采用中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營寓于文化中，所以得到上海本地人的認(rèn)可。 ◆以中西文化的融合為賣點(diǎn)，開拓旅游市場。 ◆管理者與經(jīng)營者相分離的經(jīng)營模式：開發(fā)商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一管理。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠度）。 ? 面對商戶，新天地只租不售，這樣，新天地就有足夠的空間和力量來集中資源，調(diào)控業(yè)態(tài)與風(fēng)格，最大限度的凸顯特色。 表面上看來，上海新天地的投資高達(dá) 10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。“翠湖天地”自 2023年 6月 7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000元～ 25000元。 精品百貨式地產(chǎn)模式 ，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項(xiàng)目有“伊勢丹 ”。 老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是對傳統(tǒng)的老城區(qū)進(jìn)行開發(fā)的模式主要代表項(xiàng)目為“上海新天地”。 專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“中關(guān)村商業(yè)街” 文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點(diǎn)，通過文化牌和旅游牌來吸引消費(fèi)者，繼而提升地產(chǎn)價(jià)值的開發(fā)模式，主要的代表為海南的一系列項(xiàng)目。主要的代表項(xiàng)目為“ M50 海上海 ”。 （ 1）“瘋狂”的開發(fā)理念 1996 年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū) 52 公頃的舊城，要請了新天地的東家瑞安集團(tuán)參與重建意見。 在規(guī)劃地塊開發(fā)程序時(shí)，一反開發(fā)商們先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設(shè)施的一貫做法，毅然決定先做新天地廣場商業(yè)項(xiàng)目。這一過程需要付出比新建一個(gè)從無到有的建筑高一倍的成本，達(dá)到每平方公尺 2 萬人民幣的費(fèi)用。兩次出人意料的大膽決定，引起了同行的爭執(zhí)，紛紛表示出對“新天地”的不看好。 所以太平橋開發(fā)的第一期應(yīng)先做好“中共一大會(huì)址”周邊的舊區(qū)翻新項(xiàng)目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國家領(lǐng)導(dǎo)人看到上海的發(fā)展成績。 ? （ 2）“痛苦”的蛻變 ? 石庫門的設(shè)計(jì)形同歐洲的排屋，跟現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)和居住環(huán)境條件完全不配合，開發(fā)商不惜代價(jià)，花費(fèi)了大量的心血考慮怎樣點(diǎn)石成金，讓一片“廢墟”發(fā)揮出其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 A、 專家手筆 挑選了美國舊房改造專家本杰明。從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。 B、讓歷史重見天日 考慮未來經(jīng)營場所的需要和功能后，新天地對這些原來是住宅的建筑，像修剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動(dòng)。拆去違章建筑，失去不多見的弄堂公館便重見天日。 C、“新”不如“舊” 保留下來的石庫門由于歷史較長，加之過渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非，部分必須重建。石庫門建筑的清水磚墻，是這種建筑的特色之一，為了強(qiáng)調(diào)歷史感，新天地決定保留原有的磚、原有的瓦做為建材。專門從德國進(jìn)口一種昂貴的防潮藥水，像打針?biāo)频淖⑸溥M(jìn)墻壁的每塊磚和磚縫里。一個(gè)“舊”字，代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新磚新瓦。 舊房不拆，挖土機(jī)開不進(jìn)作業(yè)現(xiàn)場，施工難度相當(dāng)大。有些舊樓內(nèi)部的木料已腐朽可，所以其內(nèi)部結(jié)構(gòu)須完全重做，然而，在作安全的第一考慮前提下，能保留的還是千方百計(jì)的保留下來。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對新天地高起點(diǎn)定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。 第一階段：綜合性時(shí)尚場所 第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)