【正文】 一般一年結算一次 。 ⑥ 中小企業(yè)需求呈現如下特征： 一是性價比高，樸素簡約中透露出適合這些人群的人文氣氛就可以；二是全天候辦公條件，有專業(yè)的現代辦公條件，有餐飲，有健身場所；三是是現房。商住兩用公寓會在一定的時期內成為商 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 51 頁 務樓市場的寵兒，但根據北京、上海等大城市商務寫字樓的發(fā)展情況 和現狀分析，性價比高、功能設計出新、體現淄博本地文化的新型商務樓將會成為成熟企業(yè)最終的選擇。 張店區(qū)商業(yè)與服務業(yè)發(fā)達，輻射全淄博市。 張店目前寫字樓分 布格局明顯，主要分布在柳泉路與世紀路。 寫字樓供應量非常大，一些中高檔寫字樓空置率較高，競爭異常激烈。 第二篇 項目分析 一、項目概況 本案是淄博職業(yè)技術學院開發(fā)的商務寫字樓，僅有使用權而無產權，因此只能對外出租。隨著 市政中心和商務中心漸漸西移，紛紛向世紀路靠攏 ，本案 正處于城市重心西行的主干道上，位置 較好 。 二、項目規(guī)劃布局 本案寫字樓建筑面積 19500 ㎡，整體建筑 6 層，每層面積 ㎡，一、二層為沿街商鋪， 36 層為辦公，單元房采取雙排列式布局。 本案停車位較少。 ，政府規(guī)劃利好因素較多，區(qū)域可拓展性強。 、人文氣息濃厚，且有職業(yè)學院學生資源有用。 ，但商務與生活配套相對缺乏。 ，商鋪進深較長，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求。 機會 (opportunity) ，政務中心和商務中心西移，對項目將來的升值帶來利好。 威脅 (threat) 一、 目前張店區(qū)寫字樓市場供應量較大，空置率較高，那些剩余的寫字樓和正在開發(fā)的商務樓將對本案造成很大威脅。 區(qū)域商務氛圍和商務形象較差，對大公司的吸引力較小。 第三篇 競爭分析與競爭策略 一、競爭對手分析 張店區(qū)現存的寫字樓較多，檔次不一，但多對本項目構成一定競爭，現列舉主要的競爭樓盤作分析如下： 樓盤 鉆石商務大廈 榮寶齋 國貿大廈 晨報大廈 贏環(huán)商務大廈 中房時代大廈 職院商務樓 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新區(qū)中心，地段佳 柳泉路與中潤達到交叉口 靠近老區(qū)，地段次之 新舊結合部位，地段良好 靠近新的政務中心 交通 張 店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 張店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 臨老城，交通相對落后 共青團路與西六路交叉口，交通相對擁擠 臨世紀路，靠近華光路，交通順暢 形象 形象很好 形象很好 形象好 整體形象好 形象較好 形象一般 形象較好 商務氛圍 CBD 中心，商務氛圍濃厚 CBD 中心，商務氛圍濃厚 商務氛圍較差 商務氛圍濃厚 商務氛圍一般 商務氛圍較好 商務氛圍較差 配套 配套齊全 配套齊全 配套待完善 配套較好 配套較好 配套較 好 配套不完善 裝修情況 裝修 裝修 裝修 裝修 簡單裝修 裝修 毛坯 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 51 頁 價格 2540 2040 1838 2045 1535 1535 待定 客戶類型 金融、物流、計算機、外地公司辦事處 （大型企業(yè)） 金融、文化、貿易 （大中型企業(yè)） 貿易、金融、通訊計算機 （大中型企業(yè)） 貿易、傳媒、通訊計算機、廣告 （大中型企業(yè)） 建筑工程、裝修設計、貿易 （中小型企業(yè)） 金融、物流、裝飾、網絡科技、計算機科技 （中型企業(yè)） 待定 二、競爭策略解析 從上表可以看出，本項目面臨著強大的競爭對手，且 本項目處于相對劣勢地位，因此，如果按照一般的操作思路與操作方式，則項目很難運營成功，這就需要我們尋找新的突破口。 那么，我們的突破點在哪呢？ 先來看看本項目的核心價值點： 『客觀性』 『主觀性』 3 1 4 2 產品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 本項目的產品存在一定缺陷，與競爭對手相比， “1”—“產品 ”不能構成項目的核心競爭點。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 51 頁 競爭策略： 從上表可以看出，本項目的核心優(yōu)勢在于環(huán)境與人文，因此我們可以從以 下幾個方面進行突破： ，尋求突破，吸引文化、培訓、中介、廣告、設計、網絡等企業(yè)進駐。 3.“舍大取小”，主要抓住中小企業(yè)這類客戶群體，避免與一些高檔寫字樓進行直接競爭。 ，后期銷售以快制勝，在經過一段時間的包裝宣傳之后，吊足目標消費者的胃口，然后利用各種渠道，達到快速銷售的目的。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 51 頁 第四篇 項目定位 一、定位原則 場的空白點，突出差異化競爭優(yōu)勢； ，充分發(fā)揮項目地塊價值，規(guī)避不利因素； 、美譽度、社會認知度。 三、功能定位 集商務辦公、娛樂休閑、餐飲于一體的大型商務中心 現在，一 些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 51 頁 性價比高；二是 有相應配套 ，有專業(yè)的現代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合 24 小時辦公；三是是現房。在消費者心里樹立起的產品形象，讓消費者喜歡、認同并 追求。 五、客戶群定位 創(chuàng)業(yè)型、中小型公司 主要依據： 根據調查結果和對淄博經濟的分析， 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經濟發(fā)展的一股生力軍。 因此，我們 主要的把目標客戶鎖定創(chuàng)業(yè)型、成長型的中 小企業(yè)，這是一個巨大有潛力的市場。 以下是客戶組成詳細比例列表： 客戶類型 細分 租賃原因 所占比例預測 宣傳點 餐飲業(yè) 餐廳、咖啡 主要看中本項目龐大的師生資源 約 1% 人氣、師生資源 文化類產業(yè) 培訓機構、廣告公司、傳 媒公司 裝飾設計公司 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 40% 價格、形象 創(chuàng)業(yè)空間 代理中介企業(yè) 咨詢公司、代理公司、兼職中介機構、律師事務所 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 25% 價格、形象 創(chuàng)業(yè)空間 科技、網絡、通訊類企業(yè) 計算機軟件公司、計算機維修公司、網絡公司 價格便宜、面積適中、具有商務形象 約 25% 價格、形象 創(chuàng)業(yè)空間 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 51 頁 休閑產業(yè) 健身館 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 1% 價格 其他 貿易公司 價格便宜、面積適中、具 有商務形象 約 8% 價格、形象 創(chuàng)業(yè)空間 六、價格定位 價格范圍： 2 層： 1217 元 /㎡ /月 36 層： 1520 元 /㎡ /月 均價 17 元 /㎡ /月 定價依據 寫字樓價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和利潤等因素構成的。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 客戶心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。 本報告價格定位基于對本案地段價值、區(qū)域形象、商務形象、配套等項目特質和市場上寫字樓的租金調查以及開發(fā)商成本價值等綜合分析而成。但最終 能否實現企業(yè)利潤最大化 ，結果 取決于 可租面積 能否順利到客戶手中，完成產品與貨幣的轉化 。 因此，綜合市場、項目、成本、利潤、風險等因素，建議將 租金范圍定在 ： 2 層： 1218 元 /㎡ /月 ， 36 層： 1520 元 /㎡ /租金 低 高 招租難度加大 項目運作風險增大 從數字上看企業(yè)利潤增加 招租難度降低 項目運作風險降低 從數字上看減少企業(yè)利潤 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 51 頁 月。 根據均價和項目可招租的面積，按 100%招租率 計算， 每年可回收資金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 100%＝ 3970329 元 按照 95%的招租率 計算， 每年可回收資金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 95%＝ 3771813 元 租賃價格策略 價格走勢 —— 低開高走 價格永遠是任何銷售中最為關鍵的因素。 我們已經獲知出租方的預期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經開始向預期值努力。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 51 頁 第五篇 項目物業(yè)發(fā)展建議 由于項目主體規(guī)劃已經定型，但為了盡快促成租賃，迅速回籠資金，提升項目的品質感，現對本物業(yè)提出以下幾點建議： 一、配套設施 餐飲配套：現代化的辦公需要快捷高效，中午有很多工作人員就在辦公室就餐，晚上也有加班到很晚的情況。 休閑設施：整個項目的客戶群由于多是在室內工作，平時的鍛煉和休閑時間嚴重不足，可在 四 至 六 層一端的拐角處設立公共接待休息室，便于各公司在此接待客戶，洽談業(yè)務。 商務中心：目前的商務辦公大多都自帶有現代化的辦公設備，但也存在由于種種原因而辦公設備不足的情況，在 三 層成立一個簡單的商務中心就顯得尤為必要，商務中心不但提供打字、復印等辦公業(yè)務，而且提供信息資料 查詢 、網上會議、電子郵件接收等高端服務，真正做到為客戶著想。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 51 頁