【正文】 在淄博市區(qū)發(fā)行，閱讀面較廣，效果良好的雜志尚不多， 從目前的情況來看《美圖》雜志在淄博有一定的影響力，由于的在寫字樓、商鋪等地方發(fā)行，因此，與我們的目標(biāo)客戶相吻合，可考慮在此雜志上做 推廣。 硬廣 以“ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場”為主題， 通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對本案的興趣。 公 共走廊 采用 高級石材地面 ， 藝術(shù)天花吊頂及照明系統(tǒng)。 內(nèi)部裝飾要和項目的主格調(diào)一致，同時要有 展板、吊旗、 銷售看板等布置。 需要說明的是，以下只是操作的紀(jì)要，待此營銷方案通過之后，再將在具體執(zhí)行過程中提供更完整詳實的操作計劃。 分期推廣 —— 整個推廣分為預(yù)熱期、沸騰期、持銷期、掃尾期四個階段推廣。 ◆ 環(huán)境： 享受新區(qū)優(yōu)美環(huán)境， 靠近玉龍河，比鄰職業(yè)學(xué)院成熟綠化帶，環(huán)境幽雅，空氣清新。 二、物業(yè)管理 保安管理：聘請專門的保安人員對大廈進(jìn)行管理和巡視，確保大廈的安全，提升項目形象。 在具體出租時，采取低開高走策略，是強調(diào)項目的升值潛力與租賃速度，讓客戶覺得 物超所值。 從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高租價。 主要客戶類別： 根據(jù)翔實而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項目的目標(biāo)客戶群鎖定為類型企業(yè)： 咨詢公司、培訓(xùn)機構(gòu)、房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司、律師事務(wù)所、計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司、文化傳媒企業(yè)、裝修設(shè)計公司、貿(mào)易公司、科技企業(yè)、餐飲業(yè)、健身俱樂部 等。 二、項目定位 創(chuàng)業(yè)型、成長型中小企業(yè)孵化器 創(chuàng)業(yè)型 —— 主要為正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)、資金有限、理想遠(yuǎn)大的有識之士提供創(chuàng)業(yè)空間與平臺； 成長型 —— 主要為在起步發(fā)展階段，資金有限、發(fā)展?jié)摿薮蟮闹行⌒推髽I(yè)提供商務(wù)空間； 孵化器 —— 有催化成長之意，符合中小企業(yè)發(fā)展的需要，也預(yù)示著中小企業(yè)在這可以發(fā)展壯大。 “2”—“服務(wù) ”需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，但是，對于部分客戶我們尚未達(dá)到此種境界。 ， 中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭， 對寫 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 51 頁 字樓需求巨大。 ，空氣質(zhì)量較老城區(qū)好。 項目位于張店區(qū)世紀(jì)路與華光路 交叉路口 向南 300 米處，北鄰中國移動大廈、南鄰富爾瑪家具廣場、東鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東靠世紀(jì)路。 本篇小結(jié)： 淄博近幾年來在經(jīng)濟(jì)上取得了長足的發(fā)展，并保持著較好的發(fā)展態(tài)勢，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的 提高，為淄博房地產(chǎn)發(fā)展打下了較為堅實的基礎(chǔ)。 2. 區(qū)域趨勢利好 3. 交通便利 4．區(qū)域可拓展性強 版塊劣勢 1. 噪音干擾比較嚴(yán)重 2. 交通流量大，上下班高 峰期交通擁擠 1．目前人氣不足、商業(yè)氛圍較弱 2． 配套不太成熟 從以上分析來看，本案所處版塊處于相對劣勢，但從長遠(yuǎn)來看，隨著政府的西移，世紀(jì)版塊將越來越受到人們的重視與看好，隨著市政建設(shè)投入的不斷加強，城市不斷外拓，作為世紀(jì)版塊的形象不斷提升，再加上世紀(jì)版塊的交通條件和區(qū)域環(huán)境較好，其升值潛力較大。這些外地駐淄 博 的辦事處、分公司和本地中小企業(yè)的發(fā)展壯大，如春風(fēng)拂地，激活了張店區(qū)的商務(wù)寫字樓市場。 張店 區(qū)目前布局 張店城區(qū)由一個占城區(qū)主導(dǎo)地位的中心片區(qū)和四個小型邊緣片區(qū)組成 。 20xx 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ,全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,境內(nèi)財政總收入 億元 ,地方財政收入 億元 ,金融機構(gòu)各項存款余額 億元 ,各 項貸款余額 億元 ,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 51 頁 淄博職業(yè)學(xué)院商務(wù)樓 整合營銷報告 報 告 目 錄 前 言 ????????????????????????????????????????????????????? 5 第一篇 市 場 分析 ? ??????????????????????????? ???????????????? 6 一 、 淄 博 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運 行 情況 ???????? ??????????????????????? ??????? 6 二 、 寫 字 樓 市 場 情 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 51 頁 況 ????????????????? ?????????????????????? 9 本篇小結(jié) ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 13 第二篇 項 目 分析 ????????????????????? ?????????????????????? 14 一 、 項 目 概況 ?????????????????? ??????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 14 二 、 項 目 規(guī) 劃 布局 ????????????????? ??????????????????????? 14 三 、 項 目 SWOT 分析 ????????????????? ?????????????????????? 15 第三篇 競爭分析與競爭策略 ????????????????????? ????????????????? 18 一 、 競 爭 分析 ?????????????????? ??????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 18 二 、 競 爭 策 略 解析 ????????????????? ??????????????????????? 19 第四篇 項目定位 ???????????????????????? ???????????????????? 22 一 、 定 位 原則 ???????????????????????? ??????? 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 51 頁 ?????? ??????? 22 二 、 項 目 定位 ????????????????????? ??????????????????????? 22 三 、 功 能 定位 ?????????????????????? ?????????????????????? 23 四 、 形 象 定位 ???????????????????? ???????????????????????? 23 五 、 客 戶 定位 ????????????????????? ??????????????????????? 24 六 、 價 格 定位 ????????????????????? ??????? ???????????????? 26 第五篇 項 目 物 業(yè) 發(fā) 展 建議 ?????????????????? ??????????????? ? ? ? ? ? ? 30 一 、 配 套 設(shè)施 ????????????????????? ??????????????????????? 30 二 、 物 業(yè) 管理 ????????????????????? ??????????????????????? 30 第 六 篇 項 目 總 體 營 銷 戰(zhàn) 略 思考 ???????????????? ????????????????? ? ? ? ? 32 一 、 項 目 命 名 建議 ????????????? ?????? ?????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 32 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 51 頁 二 、 賣 點 提煉 ????????????????????? ??????????????????????? 32 三 、 營 銷 主題 ????????????????????? ??????????????????????? 33 四 、 主 推 廣 告語 ???????????????????? ??????????????????????? 33 五、 客 戶 感 知 價 值 的 來 源 渠道 ????????????????? ???????????????????? 34 六、 傳 播 渠 道 效 費 比 的 判斷 ?????????????????? ??????????????? ? ? ? ? ? 35 七 、 營 銷 推 廣 總 策略 ??????????????????? ?????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? 35 八 、 項 目 的 展 示 策略 ??????????????????? ?????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? 36 九 、 項 目 展 示 的 戰(zhàn) 術(shù) 思考 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? 36 十 、 項 目 的 渠 道 （ 通 路 ） 策略 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? 37 十一 、 整 合 傳 播 方 案 構(gòu)架 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? 38 十 二 、 營 銷 操 作 流 程 示 意 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 51 頁 圖 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? 39 第七篇 營銷實施與操作紀(jì)要 ????????????????? ?????????????????????? 40 一、 VI 視 覺 識 別 系 統(tǒng) 設(shè)計 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? 40 二 、 營 銷 中 心 組 建 與 包裝 ????????????????? ?????????????? ?? ? ? ? ? ? ? 41 三 、 工 地 圍 墻 與 彩旗 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? 43 四 、 寫 字 樓 公 共 空 間 包裝 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? 43 五 、 導(dǎo) 向 系統(tǒng) ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 44 六 、 現(xiàn) 場 資料 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 44 七、橫幅 ????????????????? ?????????? ?????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 45 八 、 其 它 媒 體 廣告 ????????????????? ???????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 45 九 、 促 銷 活動 ????????????????? ??????????????? 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 51 頁 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 49