【正文】 圳是區(qū)域發(fā)展核心客源市場(chǎng)來(lái)源深圳 客戶來(lái)源：以深圳為主力，少量的東莞、上?？蛻?。另外羅湖片區(qū)占少量；216。 —— 華僑城董事長(zhǎng)劉平春東部華僑城雖然也是旅游園區(qū)，但近期業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ€是來(lái)自與景區(qū)同步開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)售。 東部華僑城縱觀國(guó)內(nèi)與國(guó)際旅游地產(chǎn)，其發(fā)展模式主要有三種類型 ——“ 旅游地產(chǎn) 三種發(fā)展模式模式一 ：旅游功能主導(dǎo)型 深圳 東部華僑城典型案例天津 京津新城深圳 華僑城發(fā)展模式模式一 ：城市功能主導(dǎo)型模式三 ：旅游 +城市混合功能主導(dǎo)型實(shí)現(xiàn)土地增值和規(guī)避啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，首先需要處理旅游和地產(chǎn)的關(guān)系 ——世聯(lián)研究模型水邊的阿狄麗娜別墅組團(tuán) (一期 )和園主題公園度假休閑區(qū)北科大天津?qū)W院高等教育基地桃園酒店區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)嶸園 順園水上運(yùn)動(dòng)中心潮白河游艇會(huì)高爾夫球場(chǎng)帝景高爾夫俱樂(lè)部公寓 +風(fēng)情商業(yè)街酒店度假村運(yùn)動(dòng)區(qū)商業(yè)街+公 寓別墅區(qū)別墅區(qū)高爾夫 +別墅 高爾夫 +別墅教育區(qū)水上運(yùn)動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)【 資源特征 】 項(xiàng)目不具有強(qiáng)勢(shì)自然資源，依托高檔的人工度假設(shè)施啟動(dòng)開(kāi)發(fā)天津 京津新城216。 未來(lái)規(guī)劃配套：引奧特萊斯、醫(yī)院、中小學(xué)校、幼兒園、大學(xué)等，逐步完善 “ 新城 ” 的城市配套。 交通：項(xiàng)目區(qū)域位于京津塘之間，距離北京通州區(qū) 70公里，距離唐山 80公里，距離天津市中心 25公里；京津新城濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)首都第二機(jī)場(chǎng)80km70km25km天津 京津新城深圳京津新城區(qū)域客源市場(chǎng)構(gòu)成 北京客源市場(chǎng)環(huán)渤?？驮词袌?chǎng)短假休閑度假居住短假休閑度假居住一居養(yǎng)老型一居…區(qū)域度假客戶為主，城市功能的配套成為度假有效支撐項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵旅游度假 城市居?。尽?市場(chǎng)效益 】 以區(qū)域市場(chǎng)為主，京津唐客戶占絕對(duì)比例，并涵蓋環(huán)渤海區(qū)域外圍客戶216。 客戶主要以來(lái)源涵蓋了天津、北京、唐山、深圳、山西、上海以及海外地區(qū)；216。 —— 京津新城老總訪談鏈接：項(xiàng)目 游客接待比例 營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)率比例游客經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)率超五星級(jí)度假酒店（凱悅） 35% 53% 溫泉度假村 40% 20% 高爾夫球場(chǎng) 20% 20% 1綜合教育基地 網(wǎng)球俱樂(lè)部 3% 3% 1馬術(shù)俱樂(lè)部 2% 4% 2水上運(yùn)動(dòng)中心（規(guī)劃） 潮白河游艇會(huì)（規(guī)劃） 奧特萊斯（規(guī)劃）及其他配套 開(kāi)發(fā)收益京津新城模式發(fā)展的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)特征p 以設(shè)施帶動(dòng)的新城開(kāi)發(fā)模式、初期主要啟動(dòng)溫泉、酒店、高爾夫?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)點(diǎn)；p 酒店以服務(wù)和涵蓋廣泛的配套組合，形成以溫泉、會(huì)議、娛樂(lè)、健身等為一體的綜合性配套設(shè)施p 酒店、溫泉、高爾夫成為區(qū)域發(fā)展收益的核心主體設(shè)施；p 馬術(shù)俱樂(lè)部、教育基地等設(shè)施的收益率較低。主要依托酒店收益，投資回報(bào)率較低初期投資約 30億天津 華僑城【 資源特征 】 項(xiàng)目不具有強(qiáng)勢(shì)自然資源，前期區(qū)域環(huán)境改造、主題旅游及配套設(shè)施提高區(qū)域價(jià)值1983年的華僑城216。分別于 202 2023年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，都是深圳目前最頂級(jí)的酒店之一，較好地提升了區(qū)域形象；威尼斯 皇冠假日酒店、洲際酒店開(kāi)業(yè)216。分別于 202 2023年進(jìn)入華僑城區(qū)域，形成輻射周邊的區(qū)域商圈，與逐步形成的食街、酒吧街共同構(gòu)成城市化的商業(yè)體系；216。歡樂(lè)谷開(kāi)放進(jìn)一步強(qiáng)化主題游樂(lè)區(qū)的地位沃爾瑪、銅鑼灣百貨的進(jìn)駐形成了區(qū)域商業(yè)中心地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，大幅縮短華僑城與城市的時(shí)間距離紅樹(shù)西岸中信紅樹(shù)灣錦繡中華世界之窗波托菲諾沙河高爾夫燕棲湖 天鵝湖歡樂(lè)谷華僑城生態(tài)廣場(chǎng)紅樹(shù)灣小區(qū)白石洲小區(qū)白石洲農(nóng)民房深圳灣畔1 32華僑城居住區(qū)4 華僑城居住區(qū)燕晗山中學(xué)小學(xué)華僑城居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)康佳集團(tuán)碧海云天錦繡花園紅樹(shù)灣未開(kāi)發(fā)地塊未開(kāi)發(fā)地塊56華僑城居住區(qū)何香凝美術(shù)館華夏藝術(shù)中心洲際大酒店威尼斯皇冠假日酒店沃爾瑪益田購(gòu)物廣場(chǎng)123456華僑城豐富的配套深圳 位于深圳市西部，距深圳中心區(qū)約 4公里，貫穿華僑城的深南大道提供了優(yōu)越的交通條件，保持與城市有效關(guān)聯(lián)；216。深圳 —— 華僑城投資總監(jiān) 丁偉明華僑城選擇進(jìn)入一個(gè)城市通?？紤]哪些因素？華僑城是真正開(kāi)發(fā)旅游的，地產(chǎn)是為旅游服務(wù)的，為旅游提供現(xiàn)金流，華僑城的地產(chǎn)和旅游是分開(kāi)管理的。 —— 華僑城投資總監(jiān) 丁偉明華僑城為什么沒(méi)選擇海南的濱海旅游地產(chǎn)？華僑城還是擅長(zhǎng)于城市旅游開(kāi)發(fā)，主題公園主要以 一線城市 為主，二線城市對(duì)大型主題公園的支撐不足，華僑城長(zhǎng)沙的項(xiàng)目是參股的形式，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較好。 華僑城 【 市場(chǎng)效益 】 以區(qū)域市場(chǎng)客戶是項(xiàng)目有效支撐深圳 審視發(fā)展目標(biāo) —— 國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)唯一、放眼全國(guó)， 項(xiàng)目的客戶市場(chǎng)將是全國(guó)型審視資源特性 —— 具備北湖、溫泉一定資源，但稀 缺性不足破局。 三亞 亞龍灣旅游度假區(qū)著重分析了其中兩個(gè)復(fù)合功能型旅游新城216。主要項(xiàng)目 度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場(chǎng)、別墅、度假村、游樂(lè)設(shè)施等構(gòu)成?；I資 1億元人民幣，建成亞龍灣的標(biāo)志性建筑 —— 中心廣場(chǎng)；216。數(shù)十家國(guó)際一流水平的濱海度假酒店。 ；216。一個(gè)占地面積約 20萬(wàn)平方米集海上運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、餐飲娛樂(lè)為一體的濱海公園216。湖濱商業(yè)街 。 亞龍灣區(qū)域整體規(guī)劃和多個(gè)項(xiàng)目聚集開(kāi)發(fā)，使區(qū)域成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，區(qū)域影響力日趨提升補(bǔ)充完善說(shuō)明一下亞龍灣經(jīng)歷了從培育 發(fā)展 日漸成熟的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程，政府標(biāo)簽和城市營(yíng)銷活動(dòng)是提升區(qū)域知名度的關(guān)鍵1988年 1992年 1996年 1997年 1998年 2023年 20232023年建設(shè)進(jìn)度海南成為特區(qū)，三亞升格為地級(jí)市鳳凰機(jī)場(chǎng)建成“ 東龍西鳳”組建亞龍灣開(kāi)發(fā)全民所有股份有限公司，進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)建設(shè)完成中心廣場(chǎng)建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略從過(guò)去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開(kāi)發(fā)生態(tài)園林旅游景區(qū)蝴蝶谷、貝殼館正式向游人開(kāi)放經(jīng)濟(jì)型酒店仙人掌度假酒店建成進(jìn)口大批水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施，引進(jìn)潛水項(xiàng)目； 灣內(nèi)的海上游樂(lè)活動(dòng)大為豐富海南省旅游局確定 為 旅游指定景區(qū)；被 評(píng)為 海南省 優(yōu) 秀旅游景區(qū)被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)全面引入ISO9001／ISO14001亞龍灣海洋樂(lè)園的項(xiàng)目立項(xiàng)工作完成世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行說(shuō)明 三亞的城市發(fā)展目標(biāo)定位為國(guó)際熱帶濱海旅游城市南巡講話推動(dòng)光大國(guó)信、海南國(guó)信、海南旅游、海南證券、三亞城建。通過(guò)承辦 ’ 96中國(guó)度假休閑游開(kāi)幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢(shì)和巨大潛力得到中央領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的承認(rèn)。 亞龍灣總結(jié)出三個(gè)發(fā)展階段，每個(gè)階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？政府政策及社會(huì)各界的大力支持，是亞龍灣成功發(fā)展的另一關(guān)鍵要素1. 三亞市政府同意對(duì)亞龍灣內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目市政配套費(fèi)予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡 1998年底前報(bào)建開(kāi)工項(xiàng)目 免收市政配套費(fèi)2. 公司參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，就亞龍灣土地開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)首次轉(zhuǎn)讓可適當(dāng)延長(zhǎng)免繳土地增值稅期限問(wèn)題，向政府稅務(wù)部門提出申請(qǐng)，并最終于 1999年 8月獲國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)同意，繼續(xù) 免征土地增值稅 5年 1. 黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人 江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對(duì)亞龍灣的開(kāi)發(fā)建設(shè)提出具體明確的要求2. 接待過(guò)許多 外國(guó)政要 、 28個(gè)國(guó)家的黨政代表團(tuán)、 39個(gè)國(guó)家的駐華外交官 3. 受到各部委、海南省、三亞市領(lǐng)導(dǎo)，從專家學(xué)者、旅游業(yè)人士等 社會(huì)各界 的關(guān)懷與支持 p 積極爭(zhēng)取 政府 有關(guān)部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多p 受到社會(huì)各界的支持和認(rèn)同三亞 南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望p 目前已經(jīng)形成功能區(qū)：以高爾夫球場(chǎng)、中央酒店、度假別墅組成的度假中心；以游樂(lè)園為中心游樂(lè)區(qū)；以云南民族村為重點(diǎn)的民族風(fēng)情園；以大型旅游商品城為中心商業(yè)中心區(qū)核心資源 滇池優(yōu)質(zhì)景觀、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和民族特色區(qū)位 南瀕滇池、北連市區(qū)、東與官渡接壤、西與著名風(fēng)景區(qū)西山隔水相望定位 結(jié)合滇池景觀與民族特色為一體的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)主要項(xiàng)目十個(gè)功能區(qū)： ① 云南民族村； ② 度假別墅區(qū)； ③ 高爾夫球場(chǎng)； ④ 現(xiàn)代游樂(lè)園； ⑤ 賽馬場(chǎng)； ⑥ 可供國(guó)際比賽的高水準(zhǔn)垂釣基地； ⑦ 水上娛樂(lè)中心； ⑧ 珍稀動(dòng)植物觀賞區(qū)； ⑨ 大型淡水沙灘浴場(chǎng)； ⑩ 綜合服務(wù)區(qū)。 滇池歷經(jīng) 16年，滇池經(jīng)歷了從最初統(tǒng)一規(guī)劃 分階段建設(shè) 趨于成熟的發(fā)展過(guò)程，政府標(biāo)簽與度假區(qū)的自我營(yíng)銷起到了關(guān)鍵作用年份 1991年 1992年 1996年 1997年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年建設(shè)進(jìn)度云南省、昆明市政府決定在原海埂五七農(nóng)場(chǎng)籌建集中展示云南 26個(gè)民族豐富多彩民族文化的主題公園—— 云南民族村 傣家寨、白族村落成 ，昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，建成民族村 8個(gè)村寨、云南民族博物館、中國(guó)民航安保培訓(xùn)中心、龍華別墅、明珠村及海埂公園至西山旅游觀光索道 昆明市委、市政府分別下發(fā)了 《 關(guān)于加快昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的決定 》 和 《昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)管理辦法 》兩個(gè)文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的 “特區(qū) ” 。未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：大漁新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資 5—8億美元的中美聯(lián)合賽車場(chǎng)項(xiàng)目、投資 20億元人民幣的國(guó)際養(yǎng)生基地項(xiàng)目，極地海洋世界項(xiàng)目。 滇池總結(jié)出三個(gè)發(fā)展階段，每個(gè)階段的核心設(shè)施及標(biāo)簽是什么？1. 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，決定于 1992年將滇池度假區(qū)建成全國(guó) 12個(gè) 國(guó)家級(jí)度假區(qū) 之一2. 1997年，昆明市委、市政府分別下發(fā)了 《 關(guān)于加快昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的決定 》 和 《 昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)管理辦法 》兩個(gè)文件，明確指出度假區(qū)是昆明轄區(qū)內(nèi)的 “ 特區(qū) ” 。4. 2023年，云南民族村被國(guó)家旅游局評(píng)為全國(guó)首批 4A級(jí)旅游景區(qū) 5. 成功承辦 國(guó)際民間藝術(shù)節(jié)、東盟外長(zhǎng)會(huì)議、國(guó)際旅游節(jié) 等多個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型活動(dòng)，極大地提高了度假區(qū)的知名度 6. 20232023年期間，度假區(qū)管委會(huì)實(shí) 施 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 7. 在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，度假區(qū)工委、管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，滇池國(guó)際旅游度假區(qū)全面參與現(xiàn)代新昆明建設(shè)、進(jìn)軍呈貢大漁新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、實(shí)現(xiàn)度假區(qū) “ 第三次騰飛 ” 。 滇池n成功的先決條件：依托城市影響力如旅游城市的吸引力、區(qū)域景觀資源和標(biāo)簽；n是區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，聚集效應(yīng)提升了其影響力；n其發(fā)展歷程均經(jīng)過(guò)了一個(gè)較為長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程。以鐵人紀(jì)念館、大慶油田歷史陳列館和油田科技博物館為代表的石油文化是大慶特色旅游的拳頭產(chǎn)品，在黑龍江省也是獨(dú)一無(wú)二的旅游產(chǎn)品，在國(guó)際國(guó)內(nèi)都有很大影響，大慶石油工業(yè)旅游 2023年被國(guó)家旅游局列為全國(guó)推介的十條工農(nóng)業(yè)旅游線路之一地?zé)豳Y源 大慶是國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的大規(guī)模地?zé)岣患瘏^(qū)，靜態(tài)儲(chǔ)量達(dá) 3000億立方米，水源充足；溫度較高，地?zé)崴隹跍囟仍?0℃ — 90℃ 之間；水質(zhì)優(yōu)良，水中含有鋅、硒、鈣等 20多種對(duì)人體有益的微量元素。具有面積大、發(fā)育成熟、類型豐富的特點(diǎn)。古文化資源 肇源縣白金寶古文化遺址、遼金遺存、青銅文化遺址被列為國(guó)家一級(jí)文物保護(hù)單位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、東北野牛化石極具歷史價(jià)值，具有白金寶遺址、大廟旅游區(qū)、衍福寺（雙塔、照壁）、出河店古戰(zhàn)場(chǎng)遺跡、壽山將軍墓等古文化旅游景點(diǎn)城市價(jià)值資源 大慶城市價(jià)值逐步成上升趨勢(shì)，大慶成為中國(guó)內(nèi)陸首家 “ 國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市 ” 、 “ 全國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 。旅游資源大慶城市旅游資源參照成功案例與本項(xiàng)目對(duì)位研究 2：項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诖髴c城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，但非熱點(diǎn)區(qū)域，缺乏大型旅游項(xiàng)目的聚集效應(yīng)大慶市地圖p 大慶重點(diǎn)規(guī)劃 “ 慶北新城 ” ，規(guī)劃范圍是五湖地區(qū)（含空港地區(qū)），以黎明湖、濱洲湖、蘭德湖、北湖和薩北湖為核心的東城區(qū)北部臨湖濱水地區(qū)，北湖片區(qū)是未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的 重點(diǎn)區(qū)域慶北新城規(guī)劃圖p