【正文】 － 2023元項目由吉林省建管辦審批?單位售價 2023元以上項目由國家建設(shè)部審批?由于經(jīng)濟適用房項目利潤率低，開發(fā)商不愿開發(fā)，而已開發(fā)的多數(shù)分布在長春市的偏僻地區(qū)167。2500－3000元占 30％； 近幾年，長春市房地產(chǎn)總體呈供大于求的局面長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （一）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page23％萬平方米截至 2023年秋季長春市房地產(chǎn)開發(fā)量(來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page24長春市樓盤空置情況萬平方米增長 11％增長 194％增長 80％國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page25q需求方向167。房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費者選擇住宅的主要影響因素 經(jīng)濟實用仍是消費者購買住宅的主導(dǎo)原則?經(jīng)濟適用房仍是消費者選擇的主要品種，占到消費者計劃購房的 %（ 2023年秋季房展會的 ）?住房面積在 60100平方米的二室一廳、二室二廳是消費者的主要選擇戶型，占到計劃購房的 %167。%，經(jīng)營收入占 20％長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （二）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page26q供需錯位 空置房屋中，除少部分存在結(jié)構(gòu)缺陷、質(zhì)量缺陷外，大多是由于定位不準(zhǔn)，造價偏高等原因?qū)е聹N，甚至有個別小區(qū)開盤即死盤，如 2023年開盤的 “金色家園 ”、 “吉港花園 ”、 “雍景豪庭 ”和 “五環(huán) 綜合實力較強的開發(fā)商采取規(guī)模運作，在長春市市郊開發(fā)大片新社區(qū)167。各種規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取 “見縫插針 ”式開發(fā)長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （三）大連萬達(dá)星宇地產(chǎn)吉林亞泰市場份額企業(yè)實力長房 長春地產(chǎn)熱電國信宇華建業(yè)秋實東華開發(fā)實力強的3－ 5家開發(fā)商，在長春市外圍采取規(guī)?；_發(fā)運作，并已在長春市形成品牌優(yōu)勢。開發(fā)實力較弱，通過利用各種資源或渠道，獲得長春市內(nèi)可開發(fā)地段進(jìn)行項目開發(fā)國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page30q未來發(fā)展趨勢167。大規(guī)模開發(fā)能完美體現(xiàn)物業(yè)整體規(guī)模的完善性、配套設(shè)施的經(jīng)濟性、公共娛樂設(shè)施的齊全性、環(huán)境綠化的整體協(xié)調(diào)性，所以具有不夠規(guī)模小區(qū)無可比擬的優(yōu)勢。中長期房價有下降趨勢目前的房價與百姓的收入比例關(guān)系不協(xié)調(diào)。 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5550元，每戶平均人口數(shù) 人，每個家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房價應(yīng)為：總房款在 10萬元左右， 90㎡ 左右的房子單位售價應(yīng)為 1000元左右，而目前長春市商品房最低售價為1300元 /㎡ ， 2023年度商品房平均售價為 2238元 /㎡ 。與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高?？梢姡L春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國平均值少 730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出 135元 /㎡ 。目前的供需結(jié)構(gòu)不合理，加之競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產(chǎn)企業(yè)整合 需求特點167。 國家宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，提高了人們購買力，加之人口老齡化，使消費者對醫(yī)藥保健品的需求趨于旺盛167。 消費者對藥品品牌的認(rèn)知度強于對藥店的選擇國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page32q計劃經(jīng)濟體制下形成的三級批發(fā)格局基本打破后，大批民營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)尚未完全規(guī)范化的市場中，借助高額回扣、欺行霸市、惡性壓價等手段迅速崛起，并迅速形成規(guī)?；?jīng)營，逐漸演變成為醫(yī)藥批發(fā)市場的主要角色167。其中包括部分醫(yī)藥批發(fā)商和外地醫(yī)藥銷售商，國內(nèi)一些大的制藥企業(yè)集團也投資或準(zhǔn)備投資進(jìn)入醫(yī)藥流通領(lǐng)域167。經(jīng)調(diào)查，在長春市較繁華的 XX路不到 100米的的路段內(nèi)分布著三家零售藥店，其中一家國有兩家民營，每天銷售多的為 1000多元，少的僅有 700元左右167。據(jù)調(diào)查，在長春市最大的銷售企業(yè)吉林大藥房的 54家連鎖店中除 6家盈利外，其他連鎖店保持盈虧平衡已很不易167。）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page34長春市醫(yī)藥銷售企業(yè)個數(shù)不斷增加零售企業(yè)批發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)（數(shù)字來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 需求特點?國家降低藥品價格和到定點藥店購藥等醫(yī)療改革政策的出臺，減少了醫(yī)院通過銷售藥品獲得的利潤，自然要通過添置醫(yī)療器械增加診斷和治療收入，從而促進(jìn)了醫(yī)院對醫(yī)療器械的需求?人口的老齡化和人們生活品質(zhì)的追求，促進(jìn)了康復(fù)保健器械的市場需求?醫(yī)療單位采購體系的改革，即采取 招標(biāo)和集中采購等采購方式使醫(yī)療器械產(chǎn)品的價格更加透明，壓低了銷售商的利潤空間?中小醫(yī)療單位由于支付能力有限，銷售回款周期較長167。良好的宏觀國民經(jīng)濟形式，穩(wěn)定的社會治安，促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展167。旅游業(yè)作為吉林市的支柱產(chǎn)業(yè)，吉林市政府通過挖掘與整合吉林市特有地歷史、地理、自然和人文等旅游資源，先后推出以松花湖、長白山為主題地“原始生態(tài)旅游 ”、 “清涼夏日之旅 ”、 “浪漫金秋之旅 ”，以霧松冰雪為題材地 “霧松銀冬之旅 ”、 “滑雪天堂之旅 ”，以城市風(fēng)光、民俗風(fēng)情、宗教文化為內(nèi)容地 “山水都市之旅 ”、 “烏拉風(fēng)情之旅 ”、 “宗教文化之旅 ”等旅游特色產(chǎn)品。北山大世界綜合開發(fā)預(yù)期167。納入吉林市旅游開發(fā)鏈中隨著經(jīng)濟收入的逐步提高，人們的旅游意識的逐步加強，特別是近些年 “假日經(jīng)濟 ”的興起，會極大地刺激了國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。將北山大世界納入到北山公園的旅游項目中，進(jìn)一步納入到吉林市旅游項目開發(fā)鏈中，借北山宗教圣地、吉林霧淞等盛名，提高北山城市冰雪娛樂旅游項目的知名度，在市場上形成 “一枝獨秀 ”的局面吉林冰雪娛樂旅游業(yè)開發(fā)前景（二）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page38吉林市居民人均年收入和支出不斷增長元消費性支出可支配收入（數(shù)字來源：吉林市統(tǒng)計年鑒）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page39長春市、吉林市旅游人次和旅游收入總體呈增長態(tài)勢萬人次 億元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入長春市旅游人次（數(shù)字來源：長春市、吉林市統(tǒng)計年間）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page40長春市、吉林市國外旅游人次和旅游收入總體呈增長態(tài)勢萬人次 萬美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入吉林市旅游人次（數(shù)字來源：長春市、吉林市統(tǒng)計年間）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page41第二部分 國信集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā)167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機培育新增長點167。 目前涉足的業(yè)務(wù)領(lǐng)域基本分析167。ⅰ ） ⅱ ） 房地產(chǎn)主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略項目開發(fā)與資源儲備ⅲ ）市場營銷 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套開發(fā)167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page43現(xiàn)國信集團 SWOT分析（一）q 優(yōu)勢 167。 在長春市中心區(qū)域間接擁有房地產(chǎn)項目儲備資源167。 企業(yè) 三年房地產(chǎn)開發(fā)，積累了一定項目運作經(jīng)驗q 劣勢 雖然連續(xù)開發(fā)的三個項目規(guī)模在不斷擴大，但還未形成規(guī)模優(yōu)勢 缺乏自有資金167。 專業(yè)化程度低167。 國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page44q機會 167。市場的潛在需求長春市區(qū)開發(fā)目標(biāo)為：到 2023年長春市城市實際居住人口控制在 255萬人以內(nèi)，建成區(qū)用地控制在 200平方公里以內(nèi)， 城市人均居住面積達(dá)到 11平方米。 每年住宅需求量在 200萬平方米左右167。167。目前開發(fā)項目運營的進(jìn)展?fàn)顩r，將直接影響到與長影的長遠(yuǎn)合作，影響到今后的資源儲備167。長春市聚集著 400多家房地產(chǎn)企業(yè)，加之實力雄厚的外來開發(fā)商的不斷進(jìn)入， 房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈來愈激烈房地產(chǎn)業(yè)在國信歷史上地位，決定了其作為國信主業(yè)是歷史的必然性 ?房地產(chǎn)開發(fā)是國信盈利能力最強的業(yè)務(wù)?房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造的利潤是國信總利潤比重最大的業(yè)務(wù)，三年均在 75％以上?房地產(chǎn)開發(fā)是占用國信人力資源、資金、社會資源的最多的業(yè)務(wù)167。房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭弱勢會更加突出。引入戰(zhàn)略合作伙伴（如廣西中大），利用其擁有的融資能力強、多年房地產(chǎn)開發(fā)積累的豐富專業(yè)運作能力，來彌補國信的劣勢與不足，同時滿足中大資源儲備貧乏的不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同作用，壯大國信開發(fā)實力167。?明確確立房地產(chǎn)主業(yè)地位（二）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page48q項目開發(fā)與資源儲備167。下一步開發(fā)項目的儲備?積極籌備 “陽光景都 ”二期開發(fā)工程的相關(guān)工作?做好 “陽光景都 ”三期用地及項目整體規(guī)劃工作 房地產(chǎn)主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略（一）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page49q資金運籌167。向其它企業(yè)進(jìn)行短期、臨時性的靈活資金拆借，解決部分資金周轉(zhuǎn)問題167。調(diào)動各種資源，通過采取適宜營銷策劃，廣告促銷等市場途徑，積極進(jìn)行項目銷售，用銷售回款進(jìn)行滾動式開發(fā)167。研究掌握消費者的真正需求，分析消費者的購房動機，采取新城市生活主義開發(fā)模式，新城市生活主義的開發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍，在 “陽光景都 ”房地產(chǎn)項目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目整體形象167。建立有效的銷售機制通過建立富有激勵作用的銷售獎勵機制，激發(fā)公司全體人員參與產(chǎn)品的宣傳與銷售，縮短銷售周期 進(jìn)行營銷策劃與專業(yè)策劃公司合作與專業(yè)銷售公司合作政策風(fēng)險國家有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的出臺，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成風(fēng)險，如 “房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣 ”政策的出臺，將使資金實力較弱的中型房地產(chǎn)企業(yè)遭到淘汰作為小型房地產(chǎn)企業(yè)的國信應(yīng)采取兼并、整合等方式盡快做 “大 ”做 “強 ”，提高競爭力，同時，采取多角化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險167。隨著供大于求的買方市場的逐漸形成，加之本地開發(fā)商的成熟與外來實力強大的開發(fā)商的加入，長春市房地產(chǎn)市場的競爭程度在不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)稍有不慎，都有可能招致整個項目的失敗，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉國信應(yīng)在項目前期進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研和開發(fā)策劃，按照現(xiàn)代企業(yè)價值鏈流程實施項目運作，實施整合營銷、控制開發(fā)成本，為目標(biāo)消費群提供產(chǎn)品與服務(wù)167。但是，由于國信占有的項目儲備受長影高層人員變動、經(jīng)營調(diào)整等各種因素的影響，在一定程度上存在嚴(yán)重項目儲備風(fēng)險 目前涉足的業(yè)務(wù)領(lǐng)域基本分析167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套開發(fā)167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page54第二部分 國信集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā)167。戰(zhàn)略目標(biāo)（ Ⅱ ）整合現(xiàn)有配套業(yè)務(wù)三位一體的統(tǒng)一經(jīng)營管理形成次主業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈（ Ⅲ ）次主業(yè)拓展戰(zhàn)略內(nèi)部市場化運作積極向外滲透適度資金傾斜(Ⅴ )風(fēng)險因素與規(guī)避策略167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page55q不銹鋼?醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿?每年 300－ 400萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項目、 200萬平方米的裝飾項目?加之廣告等行業(yè)的發(fā)展對不銹鋼制品的需求增加?技術(shù)實力較強的不銹鋼公司擁有較大的市場空間167。167。因此，家裝這一潛在廣闊市場還遠(yuǎn)未開發(fā)，按長春市年銷售 200萬平方米商品房，按每平方米最低裝修報價 100～ 150元計算，則每年長春市家裝市場至少有 2～ 3億元的市場空間?長春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積達(dá)到 平方米 ，按每平方米最低裝修報價 150～ 200元計算，則每年工裝項目工程額在 億元以上?作為長春市具有一、二級工程資質(zhì)的二十多家裝飾企業(yè)之一，具有廣闊的市場開拓空間 利于業(yè)務(wù)的互補和銜接167。利于現(xiàn)有管理水平的提升（尊重現(xiàn)實運作狀況：一個總經(jīng)理、一套財務(wù)管理、一套采購協(xié)調(diào)）167。通過資源整合，利于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，并逐漸形成核心競爭力，提高市場占有率整合現(xiàn)有房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)（二）國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃Page57不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競爭力不銹鋼、塑鋼合裝飾公司三位一體運