房地產(chǎn)策劃案例珠江國際城-在線瀏覽
2025-04-01 13:28本頁面
【正文】 京通快速路沿線 朝陽路附近 亦莊開發(fā)區(qū) ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項(xiàng)目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD和通縣 ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項(xiàng)目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項(xiàng)目為 5個 ?主要客戶群來自 CBD 確立競爭區(qū)域 針對三大區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查及初步篩選得出以下主要項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的均價 (3500~5500)為基點(diǎn)，得出潛在競爭對手項(xiàng)目 …… 潛在競爭對手 京通快速路沿線： 通惠家園、藍(lán) T公寓、興隆家園、雅舍。國際、金地。無限、柏林愛樂、綠島苑、 美然動力街區(qū) 京通快速路沿線 主力戶型面積 （平方米）190 188190 180170 156144150 150 155 140130 1201 10 1 1890 90 9780 80 本案 通惠家園 藍(lán) T 公寓 興隆家園 雅舍。香橋 京貿(mào)國際公寓 萬科青青亦莊開發(fā)區(qū) 主力戶型面積 （平方米）190 233 234 180190166170150 150145130 135 1301201 1090 本案 東晶。國際 金地格林小鎮(zhèn) 星島嘉園 獅城百麗莊園主力戶型面積 （平方米）190 200190165170145150 150130 120 1201201 10100 10090 9080 本案 奧林匹克花園 朝陽。無限 柏林愛樂 綠島苑 美然動力街區(qū) 朝陽路附近 通過“ 總價” 和“ 面積” 兩把尺度篩選出直接的競爭者： 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 總套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù)本 案 100 萬平方米通惠家園 60 萬平方米 4000伯林愛樂 60 萬平方米 6000 約 1100 4900奧林匹克花園 78 萬平方米 5000 認(rèn)購約300 4700萬科青青家園 30 萬平方米 2023 900多 1100金地。 本 案 伯林愛樂 奧林匹克花園 萬科青青家園 金地。 主力戶型 ： 130233平米 建筑風(fēng)格： 北歐現(xiàn)代簡潔設(shè)計(jì)風(fēng)格 規(guī)劃特色： 景觀先行 — 先進(jìn)行景觀規(guī)劃 ， 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 線性景觀 — 三條線性景觀帶延伸到小區(qū)的各個區(qū)域 ， 沿線設(shè)計(jì)了大量主題公園和廣場 ， 使人們有更多機(jī)會走出戶外與他人交流 。 金地 目標(biāo)人群 ： 在 CBD區(qū)域、燕莎生活圈 核心主張 ： “ 在運(yùn)動中享受健康生活 ” ，以運(yùn)動與健康為特色，營造業(yè)主守望相助、健康向上的鄰里關(guān)系。 建筑風(fēng)格： 德國風(fēng)格設(shè)計(jì) 主力戶型 ： 47197平米 規(guī)劃特色： SMART多元空間概念 10000平米 KURHAUS泳池休閑俱樂部 目標(biāo)人群： 在 CBD商圈及燕莎商圈工作的人群 核心主張： “ 精致與簡潔的協(xié)奏曲 ” 萬科青青家園 發(fā)展商品牌： 北京萬科 項(xiàng)目定位： 自然中的城市 項(xiàng)目規(guī)模： 建 30萬平米 區(qū)塊及交通 ：臨近京沈高速，周邊空曠，主要為農(nóng)田，地區(qū)缺少完善的市政配套。 建筑風(fēng)格： 德式風(fēng)格 主力戶型 ： 93157平米 目標(biāo)人群： CBD區(qū)域 核心主張 ： “ CBD， 都市新銳 ， 棲居 ” ， 營造綠色自然景觀 、 與現(xiàn)代 西方人文空間相輝映的居住氣氛 。 小結(jié)： ?地塊 ：三大地塊中，亦莊開發(fā)區(qū)相對成熟，配套完善，人文生活環(huán)境 較其它區(qū)域好，有白領(lǐng)區(qū)的態(tài)勢。 ?規(guī)模： 除奧園規(guī)模與國際城相當(dāng)外，其他項(xiàng)目都只將在短期內(nèi)與我們 存在競爭關(guān)系。 ?品牌： 競爭對手中，萬科、南奧開發(fā)商具備強(qiáng)勢品牌優(yōu)勢。 SWOT分析 Strength ?珠江地產(chǎn)的知名度、信譽(yù)度較高。 ?總價合適，躍層戶型潛力大、容積率低、帶精裝 Weakness ?地理、環(huán)境條件狀況差，周邊建筑環(huán)境參差凌亂 ?大盤運(yùn)作周期長，持續(xù)性發(fā)展難度大 ?距離通洲鬧市和高速路距離較遠(yuǎn) ?交通狀況差、使用成本高 ?一期的園林設(shè)計(jì)不鮮明 ?周邊缺乏高檔項(xiàng)目 Opportunity ?CBD發(fā)展政策明確并且 CBD重心東移 ?輕軌建設(shè)到通洲區(qū) ?大型的歐洲風(fēng)格項(xiàng)目缺少 ?歐式風(fēng)格被消費(fèi)者偏愛，做到位的項(xiàng)目卻很少 ?定位“歐式”的項(xiàng)目雖多，但僅限于建筑風(fēng)格和園 林規(guī)劃 ?郊區(qū)項(xiàng)目中，多以“自然環(huán)境”作為 USP，缺少人文 ?針對目標(biāo)顧客需求，從他們的 Insight出發(fā)，創(chuàng)造獨(dú)特的項(xiàng)目定位，區(qū)隔市場。 沒有人去試圖和別人區(qū)隔。 國際城的機(jī)會點(diǎn) 亨利 福特 項(xiàng)目定位 “多元人文歐式生活城” 歐式的建筑風(fēng)格 國際化的居住設(shè)計(jì) 完善的生活配套塑造強(qiáng)烈的生活風(fēng)格及文化氛圍 歐式人文景觀設(shè)計(jì) 門樓 /鐘樓 /商業(yè)街 /河水等 大盤運(yùn)作周期長，中間不可控因素多，且市場的印象容易有陳舊感
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