【正文】 合房地產(chǎn)開發(fā)商的融資手段。 政府對 REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及 2023年金融業(yè)的全面放開REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的主流渠道REITs的比較優(yōu)勢12中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新路向何方？ 11＋ 1＋ ？n 從長遠(yuǎn)來看，商務(wù)部已明確向國務(wù)院提出： “ 打通國內(nèi) REITs融 資 渠道 ” 。 中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向探析13目錄第一部分：中國 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向探析第二部分： 關(guān)于 REITs的闡述第三部分：領(lǐng)匯案例分析第四部分： 私募 REITs的運(yùn)作模式14 What is a REIT ？A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust that investsprimarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived fromthe rental ine of the real estate. Funds obtained by a REIT from the sale ofunits in the REIT are used in accordance with the constitutive documents tomaintain, manage and acquire real estate within its portfolio. （房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）是集體投資計(jì)劃的一種，投資于可帶來收入的香港及 /或海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如：購物商場、寫字樓、酒店或服務(wù)式住宅。 房地產(chǎn)基金由專業(yè)的房地產(chǎn)基金經(jīng)理管理。 房地產(chǎn)基金的大部分，甚或全部收入會以股息形式派發(fā)予持有人。 投資者可透過證券交易所買賣所持的房地產(chǎn)基金單位。 REITs一般能提供投資者稅務(wù)優(yōu)惠（在公司層面不用繳稅），以及在稅務(wù)上高度透明。 與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目比較，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從固定回報(bào)的角度看，有更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更適合采用 REITs方式融資。資產(chǎn)類 REITs的目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。 混合類 (Hybrid)：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類 REITs采取上述兩類的投資策略。 資本市場投資者注重收益，因此分析組合的資產(chǎn)凈值并用貼現(xiàn)現(xiàn)金流估值法 要想到潛在的收購目標(biāo)以考慮將來的增長 構(gòu)建 REIT 管理者和財(cái)產(chǎn)管理者 資本結(jié)構(gòu) 最佳的 REIT 結(jié)構(gòu)以最小化初始交易稅 管理控制 – 確保 REIT擁有理想發(fā)展方向和戰(zhàn)略眼光同時享有管理費(fèi)收入 資產(chǎn)增值財(cái)產(chǎn)股價(jià) 結(jié)構(gòu) / 法律 問題 財(cái)務(wù) / 稅收 問題 運(yùn)作 問題最優(yōu)化交易為了REIT投資者23REITs: 對投資者和發(fā)行商皆有吸引力資產(chǎn)支持的收益 vs. 權(quán)益多元化的增長 vs. 債券● 相對的高收益● 安全性和低波動性● 穩(wěn)定增長潛力● 透明● 集中的商業(yè)戰(zhàn)略● 具有流動性的上市證券● 價(jià)格上升帶來的潛在優(yōu)勢● 風(fēng)險(xiǎn)中性 , 具有吸引力的回報(bào)對投資者的吸引力 對發(fā)行商的吸引力貨幣化不動產(chǎn)同時維持操作控制并獲得穩(wěn)定收入REITs● 貨幣化不動產(chǎn)組合的首選● 根據(jù)管理契約而得到的可靠的穩(wěn)定的收入● 通過管理公司對資產(chǎn)進(jìn)行控制● 提升公司形象● 對剝離財(cái)產(chǎn)的表外處理對亞洲的老齡人群具有特別的吸引力，因?yàn)樗麄冃枰骸?回報(bào)中收入而不是資本占有更好比重資本保全● 收益的低波動性● 高透明度 ● 流動性24推動 REITs產(chǎn)品發(fā)展的目的 在全球范圍內(nèi)，推動 REITs發(fā)展的主要動力源頭有兩個： “ 來自社會 ” 和 “ 來自業(yè)界 ” 的推動力。其最大目標(biāo)為提供社會（主要是散戶投資者）新的投資工具，一種公認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較低并同時具稅務(wù)效益和透明度的投資工具。n “ 來自業(yè)界 ” 的動力 在這個模式下，推動 REIT 行業(yè)發(fā)展的動力主要來自房地產(chǎn)行業(yè)本身及／或銀行業(yè)。 —— Man Stanley25目錄第一部分：中國 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向探析第二部分： 關(guān)于 REITs的闡述第三部分：領(lǐng)匯案例分析第四部分： 私募 REITs的運(yùn)作模式26“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯27“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯28“ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” —— 領(lǐng)匯成功上市 2023年 11月 25日，香港首個、世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托基金 —— 香港房屋委員會旗下的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金（ ）在香港掛牌上市。 掛牌當(dāng)日，領(lǐng)匯表現(xiàn)遠(yuǎn)勝預(yù)期。若以散戶認(rèn)購領(lǐng)匯每單位折扣價(jià) ，獲利達(dá) %，每手賺 。）n 每個財(cái)政年度分派相等于可分派收入總額的 100％；（ 房地產(chǎn)投資信托守則規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金于各財(cái)政年度的分派至少為經(jīng)審核稅后收入凈額的 90％。33領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之分派聲明：n 2023年 11月 25日至 2023年 3月 31日，除非發(fā)生不可預(yù)見之情況外，按最高發(fā)售價(jià)計(jì)算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價(jià)，則為 %。34領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之目標(biāo)：n 于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯初步將投資位于香港之零售及停車場房地產(chǎn)，旨在自該等房地產(chǎn)賺取收入，為基金單位持有人提供回報(bào)。管理人擬透過多項(xiàng)投資及業(yè)務(wù)策略，將龐大且分布全港之房地產(chǎn)資產(chǎn)組合發(fā)揮最大效績及提高整體素質(zhì)，以達(dá)成上述目標(biāo)。就購買該等物業(yè)應(yīng)付香港房委會之購買代價(jià)之金額相等于全球發(fā)售之集資款額加上未行使超額配售權(quán)令香港房委會所收益之代價(jià)基金單位，再加上透過貸款融資將予提供之約 122億港元資金。36領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要n 領(lǐng)匯之該等物業(yè)：n 領(lǐng)匯收購該等物業(yè)后，以內(nèi)部樓面面積計(jì)算，其將為香港最大由單一業(yè)主持有之零售物業(yè)組合持有人。n 該組合內(nèi)零售物業(yè)之內(nèi)部樓面面積約為 960,000平方米，估計(jì)占香港零售物業(yè)總面積 %。n 該組合內(nèi)約有 79,000個泊車位，估計(jì)占香港商業(yè)泊車位總數(shù)之 %。n 截至 2023年 3月 31日止一年內(nèi)，零售及停車場業(yè)務(wù)共帶來 3,696百萬港元收入。 2023年，在總額 30億美元的領(lǐng)匯基金的發(fā)行中，有超過 50萬香港居民申請認(rèn)購，包括機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)總申購額高達(dá) 760億港幣，在資金全部到位且投資者也拿到所購單位之后，發(fā)售計(jì)劃因?yàn)樵V訟而夭折，政府不得不將款項(xiàng)退還給投資者。 領(lǐng)匯在獲得 19倍超額認(rèn)購后順利上市，并引燃了香港近期的 REITs熱。然而，值得注意的是，房委會今年從分拆領(lǐng)匯實(shí)際套現(xiàn)的資金卻比去年要多出 22億港幣。這一年的等待顯然沒有白忙。 2023年 6月 17日，香港證監(jiān)會發(fā)布經(jīng)修訂的 《 房地產(chǎn)投資信托基金守則 》 ，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金投資海外物業(yè)的限制，允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目。 11月 24日，盛傳已久的越秀投資（ ）發(fā)布公告，確認(rèn)越秀