【正文】 新機場的客運數(shù)量、質(zhì)量將上新臺階，輻射力更廣，本項目和新機場聯(lián)系的交通條件優(yōu)越，能搶占先機機 場發(fā)展展望n 今年內(nèi)完成火車站至省、市汽車站的空中走廊、地下隧道，實現(xiàn)人車分流，環(huán)市西的道路通行能力提高，本項目和火車站、汽車站間的接駁效率也會提高廣州火車站n 項目東面的廣州西站貨運改客運的規(guī)劃正待評審，通過后項目周邊的道路改造、交通配套設(shè)施、公交站場等建設(shè)將提上日程，本項目的客運條件從而得到改善 廣州西站n 廣佛地鐵由廣州地鐵一號線往西向佛山延伸，有望在今年 10月動工，廣州對佛山、南海以至粵西地區(qū)的經(jīng)濟輻射力有所增強，本項目的區(qū)位價值也有提升廣佛地鐵小 結(jié)1）站西區(qū)域已形成服裝、鞋類、鐘表三大商圈，具有歷史地緣優(yōu)勢2）項目與公路、地鐵、鐵路、航空等交通樞紐聯(lián)系緊密，交通條件優(yōu)越4）火車站區(qū)域的整治、地鐵的開通等市政建設(shè)，將為項目帶來良好的前景3）周邊貨運站場配套條件較好5）與站西各市場相比，項目更貼近廣園西路和北環(huán)高速、機場高速市場研究鐘表專業(yè)n 行業(yè)狀況n 專業(yè)市場特征n 廣州專業(yè)市場分析n 項目設(shè)定為鐘表市場的 SWOT分析行業(yè)狀況n 中國是全球最大的鐘表生產(chǎn)大國全球 80%的手表在中國裝配并出口超過 95%的中低檔鐘表由中國制造n 生產(chǎn)集中在中低檔層面上n 市場不景，產(chǎn)量逐年下降全球經(jīng)濟下滑，境外需求減少供求市場趨向飽和疲弱，競爭激烈國內(nèi)中低價產(chǎn)品受影響不大n 加入 WTO兩三年后 ,國外中高檔表將大舉進入國內(nèi)市場行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地區(qū) 2023年 2023年 增減全國 %廣東 %2023年全國及廣東省手表產(chǎn)量情況單位：億只2023年全國手表進出口情況類型 2023年 2023年 增減機械表 57%電動表 %單位：億只資料來源：《中國市場 .名表》資料來源： 2023年海關(guān)統(tǒng)計數(shù)字產(chǎn)地構(gòu)成資料來源：中華全國商業(yè)信息中心、《中國市場 ? 名表》廣東占全國產(chǎn)量的 %深圳鐘表企業(yè)近 800家，產(chǎn)品 90%出口，產(chǎn)量占世界的 45%深圳已成為全國最大的鐘表生產(chǎn)加工、進出口集散地廣州品牌生產(chǎn)企業(yè)不多，批發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較弱鐘表批發(fā)市場特性批發(fā)業(yè)流通模式產(chǎn)品 代理商 批發(fā)市場 二手代理 消費者生產(chǎn) 零售批發(fā)重要流通環(huán)節(jié)鐘表檔次分類及流通模式5000202310005001005010000低檔國內(nèi)品牌中高檔高檔國外品牌假冒偽劣貨中低檔國內(nèi)品牌百貨公司鐘表行專賣店代理商銷售 消費者專業(yè)批發(fā)市場 零售商街頭商販高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品 低檔產(chǎn)品營銷渠道及特點多樣對批發(fā)市場依賴少多樣彈性大少以批發(fā)市場為主場地檔次要求 高 較高 低倉儲需求 需求極少場地、保安要求高需求較少 相對較多各檔次產(chǎn)品流通特點流通特點鐘表批發(fā)行業(yè)特征n 所需占地小、資金量較大n 假冒偽劣貨多n 對倉儲、貨運條件要求不高n 講究檔次分類，中高檔產(chǎn)品不與低擋產(chǎn)品同場n 中高檔產(chǎn)品以零售為主，低檔產(chǎn)品主要依賴批發(fā)市場n 中高檔產(chǎn)品對場地檔次要求高n 可與珠寶首飾、眼鏡、精品等行業(yè)同場經(jīng)營項目位置旺角新東方站西九龍南方廣州鐘表批發(fā)行業(yè)站西是歷史最長的采購鐘表貨源的主要集散地民間自然經(jīng)營臨建小商鋪臨建專業(yè)市場旺角鐘表城自發(fā)組織政府整治擴路搬遷政府支持站西市場基本情況名稱 站西 九龍 新東方 南方 旺角 (一期 )開業(yè)時間 1995 1996 1997 1998 規(guī)模 (m2) 約 1800 1700 1200 2200 4000鋪位數(shù) (個 ) 約 280 約 350 約 150 約 500 430商鋪面積(m2)2481024 24582481024810平均租金(元 /m2)350 650 350 30005000(2m2柜臺）12002500經(jīng)營空置率 5% 5% 10% 1% 50%經(jīng)營類別 配件、成品 成品為主 配件為主 配件、成品 配件、成品性質(zhì) 包租 包租 包租 包租 40年產(chǎn)權(quán)客流量 一般 一般 一般 最多 最少站西區(qū)域鐘表市場基本情況資料來源：實地調(diào)查原因分析216。南方鐘表城租金最高l 客流量最大，生意額最高l 采取轉(zhuǎn)租形式，頂手費較少l 名氣度最高l 場地條件相對較好l 換手率較低，經(jīng)營穩(wěn)定216。（ A、 B兩區(qū)現(xiàn)已經(jīng)租滿、 C、 D正在招租階段）管 理 費：已經(jīng)計入租金內(nèi)其是目前廣州規(guī)模最大、功能最為齊全的鞋材市場。目前即將推出市場的鞋材市場有 ——萬通鞋材市場鞋業(yè)市場情況 小結(jié)n 鞋業(yè)批發(fā)市場趨于飽和 n 目前以站西為代表的鞋業(yè)市場尚處傳統(tǒng)集散的模式；而以新濠畔 “翔龍佳 ”為代表的新型物流模式初現(xiàn)雛形n 早期發(fā)展的站西鞋業(yè)城已經(jīng)成熟、成為華南區(qū)域主要批發(fā)地；并孕育出強勁的專業(yè)發(fā)展商，如：新濠畔n 瑤臺、三元里區(qū)域鞋業(yè)開始發(fā)展；但一定時期內(nèi)區(qū)域競爭力不及站西鞋業(yè)市場情況 項目鞋業(yè)發(fā)展分析：n 區(qū)位上接近站西鞋業(yè)市場、區(qū)域市場的延伸性較好n 具備一定發(fā)展規(guī)模n 站西鞋業(yè)市場已十分成熟、是華南區(qū)域主要批發(fā)地，區(qū)域市場競爭在相當一段時間內(nèi)超過本項目。n 鞋業(yè)市場后續(xù)供應(yīng)量較大、且經(jīng)營理念及模式均有較大提升有利因素：不利因素：鞋業(yè)市場情況 項目鞋業(yè)發(fā)展分析：面臨競爭沿用站西模式策略站西批發(fā)市場：市場成熟規(guī)模龐大根深蒂固前景預(yù)測市場預(yù)測難以超越風險大現(xiàn)代物流中心翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城：規(guī)模較大意識超前經(jīng)驗充足服務(wù)完善多場經(jīng)營競爭激烈、利潤提升空間少（傳統(tǒng)鞋業(yè)集散點）提升電子商務(wù)產(chǎn)品展示、開發(fā)物流平臺化妝品專業(yè)市場n 行業(yè)概況n 專業(yè)市場概況n 廣州專業(yè)市場分析n 項目設(shè)定為化妝品市場的 SWOT分析19962023年全國化妝品市場零售額數(shù)據(jù)來源：中國行業(yè)市場研究報告（ 2023）1. 化妝品市場需求量擴大勢在必然化妝品市場需求量擴大勢在必然2. 大中型企業(yè)化妝品零售額占總體銷量的大中型企業(yè)化妝品零售額占總體銷量的 2/33. 品牌化妝品占據(jù)化妝品零售市場的主導(dǎo)地位品牌化妝品占據(jù)化妝品零售市場的主導(dǎo)地位4. 行業(yè)概況不同家庭人均月收入女性化妝護膚品支出比例（ %）1. 中等以下收入者對化妝品支出有基本需求每月消費約為中等以下收入者對化妝品支出有基本需求每月消費約為 5060元元2. 家庭收入在家庭收入在 1500元以上化妝品支出比例隨收入的增加而增加元以上化妝品支出比例隨收入的增加而增加 不同檔次化妝品均有較大需求不同檔次化妝品均有較大需求數(shù)據(jù)來源：中國行業(yè)市場研究報告（ 2023）行業(yè)概況化妝品批發(fā)行業(yè)特性、百貨公司等渠道流通中高檔至高檔品牌主要在高檔寫字樓、百貨公司等渠道流通專業(yè)市場概況化妝品行業(yè)產(chǎn)品分類化妝品行業(yè)涉及的各種類產(chǎn)品較多而且多為易耗品美容：美容品、美容器具等美發(fā)：美發(fā)品、美發(fā)器具、洗發(fā)護發(fā)用品等化妝護膚品：化妝品、化妝用具、護膚品、面部清潔品等香料：香水