【正文】 月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。借入資金 主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。四證齊全： 項目符合向金融機構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 具體如下圖： 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。發(fā)行債券 ： 通過發(fā)行各種債券取得資金。（ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。（ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。（ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進行監(jiān)管。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型： 項目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。 案例：萬科做大做強的 “ 秘訣 ” —融資u 自 92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資 8次，融資金額共 195億元；u 至 2023年底，萬科歷年留存利潤僅 128億元；u 至 2023年底，萬科對外借款余額共 329億元。1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。 發(fā)揮財務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時，財務(wù)杠桿是有利的。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。所得稅法鼓勵人們使用財務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，起到避稅的作用。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6%，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。負(fù)債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時清償。借款越多越好嗎 ? 財務(wù)風(fēng)險原理：財務(wù)風(fēng)險即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險。財務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。 借貸成本亦隨之增加。防范財務(wù)風(fēng)險 。因此，有效地控制財務(wù)風(fēng)險：167。 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配。 努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價，資金籌集成本是直接關(guān)系到項目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。 二是向資金提供者支付的報酬，及資金使用費或占用費 。 決定資金成本一般有三個方面的因素： 一是資金使用的時間，資金占用時間越長，所付費用成本越大，反之越??； 二是出資者所要承受的風(fēng)險 ，風(fēng)險越大，籌資成本越高，反之越??； 三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。 為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計成本頻繁拿地，土地儲備由 2023年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機構(gòu)投資者 簽訂了所謂的 對賭協(xié)議 。 對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。 對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠遠超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。2023年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2023年 9月，通過抵押恒大御景半島項目，再次向美林貸款 ，用于購買土地。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2023年底前實現(xiàn)上市，機構(gòu)投資者的回報不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機構(gòu)投資者的回報則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機構(gòu)投資者的回報不少于 70％。 167。 167。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項目主要資金來源。、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項（ 1）合理確定貸款額度： 公司每個項目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。（ 3）貸款擔(dān)?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。（ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。堅決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。要關(guān)注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績掛鉤。 在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。 、優(yōu)化收款流程。特別可以通過房款回籠情況與費用掛鉤等激勵手段，充分調(diào)動代理公司、律所等中介積極性，促進房款的快速回籠。 在認(rèn)購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護公司利益；對惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護按期付款的嚴(yán)肅性。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。為降低擔(dān)保風(fēng)險，公司應(yīng)盡快辦理他項權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守現(xiàn)場相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實時錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項的實際入賬； 其次， 誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項作為銷售房款及時進行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。方案一：選擇投資 A項目，則 5年內(nèi)可獲收益 325%= 億元；方案二：若選擇 B+C項目，則 5年內(nèi)可獲收益 320%+315%= 億元。 在籌集到資金后，需要對這些資金進行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時規(guī)避資金風(fēng)險。 資金運用時要特別關(guān)注的重點： 要縮短項目的開發(fā)周期項目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅持以普通住宅的滾動開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以內(nèi)。 富力公司從 03年開始進入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項目。在 2023年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項目。 目前，富力已有 5家五星級酒店、 2家四星級酒店、 2個幢國際甲級寫字樓和 2個購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（ 2023年酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 2023年 12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負(fù)債率73%，銀行借款達 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價分別為 、。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動性最強、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強公司的財務(wù)穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會給企業(yè)增加財務(wù)成本，損失機會成本。 作為項目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金支出與施工進度不一致，超進度支付工程款。 各項開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進度付款，堅決杜絕未達到付款條件提前付款和超進度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險。 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費等，這些款項應(yīng)及時進行清收，保證公司利益不受損害。 應(yīng)收款占用資金過大 ，催收不利。 加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。（ 2）各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。（ 4）各級公司財務(wù)部門應(yīng)定期對銀行賬戶