公寓銷售策略(ppt30頁(yè))-在線瀏覽
2025-03-29 12:12本頁(yè)面
【正文】 投資客群 ? 大學(xué)畢業(yè)工作時(shí)間不到兩年的青年置業(yè)，渴望在成都中心城區(qū)安家落戶，資金有限； ? 新都、龍泉、大豐等鄰近郊縣的純剛需客戶，在主城區(qū)工作，渴望回歸主城，作為過(guò)渡性住房； 客戶特征： ? 這部分人大多工作時(shí)間較短，家庭積蓄較少，但由于工作原因需要居住在主城區(qū)，面對(duì)現(xiàn)在住宅的限販政策及中心城區(qū)高漲的房?jī)r(jià)，望而卻步，退而求其次尋求低總價(jià)、小面積的過(guò)渡性房源； 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 ： 主城回歸型 +工作便利型 目標(biāo)客戶研判 ?：剛需自住客群 項(xiàng)目 SWOT分析 S T O W 項(xiàng)目 分析 Strengths優(yōu)勢(shì) ? 中國(guó)鐵建品牉開發(fā)商，雙上市央企，世界 500強(qiáng)； ? 依托 3700畝北湖公園，恒大、融創(chuàng)、華宇旭輝、綠地、首鋼等眾多品牉開發(fā)商入駐，未來(lái)片區(qū)將形成 1520萬(wàn)常住人口的熱門版塊； ? 二期 8號(hào)樓公寓產(chǎn)品作為準(zhǔn)現(xiàn)房，交付在即； ? 依托三環(huán)路、成華大道，道路交通便利； 項(xiàng)目 SWOT分析 S T O W 項(xiàng)目 分析 ? 隨著住宅搖號(hào)政策開放，商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓類產(chǎn)品熱度持續(xù)下降，去化難度較高； ? 項(xiàng)目所在版塊，在客群認(rèn)知中屬于傳統(tǒng)居住版塊，整體商業(yè)氛圍較差； ? 項(xiàng)目公共交通丌便， 出行對(duì)私家車依賴性較大； ? 規(guī)劃中地鐵八號(hào)線二期工程不本案間隔一條鐵路，對(duì)地鐵物業(yè)的投資屬性借勢(shì)有限； Weaknesses劣勢(shì) 項(xiàng)目 SWOT分析 S T O W 項(xiàng)目 分析 Threats威脅 ? 龍?zhí)渡倘χ苯痈?jìng)品：上古天地，目前尚有 221套準(zhǔn)現(xiàn)房待售，面積段高度重合； ? 理工商圈直接競(jìng)品：中國(guó)鐵建廣場(chǎng)和龍光世紈中心，地理位置、商業(yè)氛圍、投資潛力、區(qū)域環(huán)境、公共交通等全面優(yōu)于本案，對(duì)投資型、投資兼自住型客戶吸附力更強(qiáng)，本案處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)； 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 低 總價(jià)、小面積段、低門檻，一定程度上擴(kuò)大了客戶基數(shù)； ? 40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，丌限販，對(duì)于無(wú)販房資格客戶，是入住成都中心城區(qū)丌可多得的機(jī)會(huì)； ? 二期 8號(hào)樓共計(jì) 78套公寓產(chǎn)品，物以稀為貴，去化壓力較其他競(jìng)品更低； Opportunities機(jī)會(huì) S T O W 項(xiàng)目 分析 項(xiàng)目本體情況分析小結(jié) 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣突出。 重點(diǎn)把握機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找突破。 綜合考慮項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)（如四期住宅、三期車位開盤等），公寓銷售周期不宜過(guò)長(zhǎng)，且精裝房銷售需配置樣板間，建議此方式僅作為備選方案； 銷售方式二：清水銷售、平衡價(jià)格、快速去化 通過(guò)市場(chǎng)打分法，得出二期 8號(hào)樓公寓產(chǎn)品清水均價(jià) 10486元 /㎡，綜合建議 銷售均價(jià) 10500元 /㎡ 北湖國(guó)際城二期公寓產(chǎn)品打分表 因素 細(xì)項(xiàng) 權(quán)重 本案 上古天地 中國(guó)鐵建廣場(chǎng) 龍光世紈中心 50% 25% 25% 區(qū)域?qū)傩? 區(qū)域現(xiàn)狀 25% 10 11 12 12 交通狀況 15% 10 11 13 13 商業(yè)配套 15% 10 10 14 13 規(guī)劃屬性 規(guī)劃品質(zhì)（含內(nèi)部配套） 10% 10 8 12 11 交房時(shí)間 5% 10 10 11 7 開發(fā)商品牉 10% 10 7 10 8 物業(yè)服務(wù) 10% 10 7 10 9 產(chǎn)品屬性 戶型設(shè)計(jì) 5% 10 7 10 9 梯戶比 5% 10 7 13 8 相對(duì)系數(shù) / 10 成交價(jià)格（清水） / / 9800 12023 11800 相對(duì)價(jià)格 / / 10538 10042 10826 取權(quán)價(jià)格 / / 5269 2510 2706 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 10486 銷售方式二：清水銷售、平衡價(jià)格、快速去化 【銷售核心】 由于本案公寓產(chǎn)
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