【正文】 寫字樓、酒店、商業(yè)中心分布周圍216。泛海國際居住區(qū)營銷戰(zhàn)略報告（一）策劃方面? 市場研究及產(chǎn)品定位報告（二）銷售方面? 職業(yè)道德與從業(yè)心態(tài)培訓(xùn)? 房地產(chǎn)政策培訓(xùn)? 銷售禮儀培訓(xùn)? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)? 銷售技巧培訓(xùn)? 售樓處工作規(guī)章制度? 銷售流程規(guī)范? 銷售流程及管理規(guī)范相關(guān)文件清單? 一期項目銷售管理制度? 銷售工作監(jiān)控制度? 6地塊價單定制說明? 6地塊價格定位? 價格及銷控策略67月工作回顧 ——6 月（一）策劃方面? 價格及銷售策略建議? 周邊競品項目追蹤（ 07030709）? 市場研究報告? 周邊競品項目追蹤（ 07100716）? 初步定位策略提報? 周邊競品項目追蹤（ 07170723）? 周邊競品項目追蹤（ 07240730）（二）銷售方面? 項目銷售管理規(guī)范? 銷售管理架構(gòu)建議? 銷售控制節(jié)點掌握及調(diào)整方法? ? 客戶追蹤檔案表? 成交客戶調(diào)查登記表? ? ? 退換房客戶調(diào)查問卷（三）其他? 客戶登記表? 內(nèi)部認(rèn)購問題分析及建議? 傭金比例調(diào)查? 前期工作時間表67月工作回顧 ——7 月目 錄第一部分 宏觀營銷戰(zhàn)略體系第二部分 戰(zhàn)略規(guī)劃第三部分 6地塊營銷戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行第一部分 宏觀營銷戰(zhàn)略體系一 區(qū)域分析二 項目分析三 客群分析四 泛海國際居住區(qū)營銷戰(zhàn)略體系五 渠道深耕一 區(qū)域分析216。公眾認(rèn)知度高，已經(jīng)成為京城最負(fù)聲譽(yù)的涉外高檔居住區(qū)216。交通通達(dá)度高，是東部高管人員的首選居住地216。區(qū)域內(nèi)高檔項目層出不窮，品質(zhì)不斷攀升　結(jié)論： 打造　 “ 中國　中央公園 ”通過本案再次提升朝陽公園區(qū)域整體品質(zhì) 、完善區(qū)域配套功能，確立該區(qū)域在北京乃至全國的重要市場地位　二 項目分析A/ 規(guī)劃B/ 建筑C/ 環(huán)境D/ 景觀營造E/ 品牌 國際化理念，領(lǐng)先國內(nèi)外252。 容積率 ，低于競爭對手，具有優(yōu)勢性252。 組團(tuán)式布局為主，符合私密性及多樣性的市場需求252。 100米以上樓間距A/ 規(guī)劃B/ 建筑216。 戶型豐富，具有多種平面布局規(guī)劃252。高度 4560米，與周邊 80100米建筑相比尺度合適，無壓抑感252。 1418層一梯兩戶純板樓小高層，局部有一梯一戶252。 人車分流，全地下車庫 216。 商業(yè)、商務(wù)、運動休閑、教育示范區(qū)全面滿足居住需求252。 社區(qū)私屬中心會所，專屬化享受，健康生活 C/ 環(huán)境216。國際化氛圍濃郁　 216。 宏觀（恢弘、自然、優(yōu)美、成熟）252。 北部及東部臨 1000多畝高爾夫公園252。 微觀（溫馨、靈動、美好、詩情畫意的家園景象）組團(tuán)式布局，地形變化豐富，小景點綴、坡地起伏，形成人性化宜居的整體景觀序列，給予客戶豐富的生活空間想象。 發(fā)展商態(tài)度 以專業(yè)之道，打造 “ 泛海作品第一號 ” 216。 發(fā)展商榮譽(yù)　全國各地打造諸多精品項目，贏得無數(shù)榮譽(yù)E/ 品牌本項目核心競爭力一站式生活配套推動區(qū)域的發(fā)展獨一無二的規(guī)模真正的 garden city獨一無二的規(guī)模規(guī)模上的優(yōu)勢基礎(chǔ)決定了我們可以繼續(xù)衍生出其他項目無法復(fù)制的賣點真正的 GARDEN CITY紅領(lǐng)巾公園朝陽公園高爾夫森林公園貝爾高林景觀設(shè)計、 100米以上樓間距 ……多會所設(shè)置，大量的商業(yè)配套，高檔次的教育，方便居住者使用最高端最齊全的一站式生活結(jié)論：實現(xiàn)　 “ 超級居住綜合體 ”倡導(dǎo)生態(tài)居住新理念，提升城市生活新高度，締造國際文化高尚居住區(qū)，創(chuàng)造全新的城市生活。決定 “中產(chǎn)階級 ”的關(guān)鍵性因素并不僅在于收入，還有與其生活、心理和社會地位狀態(tài)相連接的責(zé)任、權(quán)利和利益。B/ 目標(biāo)客層的主要構(gòu)成 大型企業(yè)的高級決策層 駐華外企高層 (雖然會受到政策的一定影響，但是由于位置與產(chǎn)品等多 方面因素，本項目還是會受到外籍人士的較大關(guān)注） 藝術(shù)界知名人士 中型私人企業(yè)主 政府機(jī)關(guān)高級公務(wù)員 具有戰(zhàn)略眼光的投資者 高等專業(yè)的專項技術(shù)人員C/ 目標(biāo)客層的置業(yè)取向 注重居住環(huán)境的自然環(huán)境、景觀特色、園林綠化和園藝設(shè)計的特點； 注重社區(qū)的整體形象，尋求同質(zhì)素人群居住的氛圍，滿足身份的尊崇感及部分社交需求； 注重產(chǎn)品的綜合素質(zhì)、規(guī)劃水平、產(chǎn)品設(shè)計及高檔環(huán)保材料的運用要求較高； 注重產(chǎn)品的個性化設(shè)計，滿足個人理想化的追求； 注重居住的功能性、實用性，追求獨立的空間感； 注重社區(qū)配套設(shè)施的完善性、要求有高水平的服務(wù)質(zhì)素； 注重投資環(huán)境，重視項目及區(qū)域未來升值空間，希望有異域文化入主，深化國際氛圍。 亞文化 （多元 彌散 模糊 中西融合） 對于龐大的 “ 海歸 ” 群體而言，親身感受了不同國籍、民族、宗教 信仰帶來的巨大差異，在不同文化體系間學(xué)習(xí)及適應(yīng)后，這一階 層呈現(xiàn)出文化觀念的多元、彌散、模糊、融合特性，即介于中國 文化與西方文化之間的 “ 亞文化 ” 。 全球觀?。ㄊ澜绻窦叭蛞曇埃?豐富的海外履歷使這一階層心態(tài)及視野更趨開放，文化意識及價 值觀均呈現(xiàn)出 “ 世界公民 ” 、 “ 全球化 ” 特征。鎖定忠實買家，提高有效傳播。四　　泛海國際居住區(qū)營銷戰(zhàn)略體系A(chǔ)/ 基礎(chǔ)思路B/ 體系核心C/ 目標(biāo)達(dá)成D/ 體系構(gòu)建A/ 體系建立的基礎(chǔ)思路216。對客群而言，產(chǎn)品系出名門，增加了對產(chǎn)品的信任度；相對于項目開發(fā)周期而言，品牌忠誠度的建設(shè)是對產(chǎn)品信心的保障。 產(chǎn)品層 本案不同于其它任何單一賣點的項目，而以其復(fù)合型賣點的全面均好性，發(fā)展并提升整體區(qū)域價值感；結(jié)合目標(biāo)客層的心理需求，凝練成真實與想象的雙重空間。階段性戰(zhàn)略劃分第一階段，用半年左右的時間，建立北京區(qū)域性高端品牌；第二階段，到 2023年年底，建立全國范圍內(nèi)泛海國際居住區(qū)的知名度，鞏固并確立在北京區(qū)域的首席地位；第三階段，用兩年的時間，依托奧運會等宏觀經(jīng)濟(jì)的背景，建立泛海國際居住區(qū)在全球華人圈內(nèi)的知名度；第四階段，維持泛海國際居住區(qū)的高端品牌，并以商業(yè)、寫字樓等其他物業(yè)類型為依托，建立全球范圍的廣泛知名度與美譽(yù)度。5， 8 一期 7，二期 住宅、公建品牌高度 區(qū)域知名度 區(qū)域美譽(yù)度全國知名度全國知名度及美譽(yù)度達(dá)成，建立全球華人圈知名度全球知名度戰(zhàn)略重點 一站式高端生活中國中央公園區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活，中國中央公園區(qū)域發(fā)展，規(guī)模， garden5， 8 一期 7，二期 住宅、公建品牌高度 區(qū)域知名度 區(qū)域美譽(yù)度全國知名度全國知名度及美譽(yù)度達(dá)成，建立全球華人圈知名度全球知名度戰(zhàn)略重點 一站式高端生活中國中央公園區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活，中國中央公園區(qū)域發(fā)展，規(guī)模， garden第一階段戰(zhàn)略配合內(nèi)容06年 9月，泛海會成立06年 9月，泛海俱樂部隨銷售中心投入小規(guī)模運行06年 10月，泛海獨立雜志的前身《泛?？蛻敉ㄓ崱钒l(fā)行06年 12月前，泛海國際客戶服務(wù)中心投入運營，初步建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)“ 天天沙龍 ” 所倡導(dǎo)的階層精神，不僅有清晰識別感，更使人樂于在此停留、享受，并最終成為承載財富階層生活品質(zhì)、生活藝術(shù)的 “ 精神盛會 ” 。“ 天天沙龍 ”將本案作為目標(biāo)客層的 “ 第二客廳 ” ， 以一系列度身定造的高指向、高品位的沙龍活動，營造適合 “ 小眾交際 ” 的生活氛圍，以準(zhǔn)確對應(yīng)目標(biāo)人群生活方式的主題 PR，為泛海品牌及產(chǎn)品銷售贏得名流文化與階層精神凝聚點的至高地位，并使之成為未來高端品位生活的借鏡。 將售樓處作為充分展示未來高端生活場景的一部分，利用局部區(qū)域 營造沙龍般的場所情調(diào)。場所音樂：鑒賞、交流音樂大師的經(jīng)典曲目文學(xué)：世界經(jīng)典文學(xué)大家的作品賞析交流藝術(shù)：經(jīng)典藝術(shù)作品展電影：世界經(jīng)典電影展播、評論美食：中西美食品嘗游戲：定期舉辦假面舞會、古典宮廷舞會等別具趣味的游戲活動 收藏：小范圍內(nèi)頂級收藏品鑒賞、交流奢侈品小型展示展賣：與頂級奢侈品如名車、珠寶、服飾等聯(lián)合， 進(jìn)行小范圍產(chǎn)品展賣