【正文】 揚(yáng)州傳統(tǒng)意義上的高檔住宅區(qū) ,片區(qū)價(jià)值對(duì)本案價(jià)格空間的支撐較弱 ,我們不得不依靠自身來(lái)突圍市場(chǎng) 。 ?根據(jù)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況來(lái)來(lái)看，揚(yáng)州別墅市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期。 ?我們的項(xiàng)目沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，歷史文化、風(fēng)景環(huán)境缺乏，價(jià)格空間低。 ?歐式風(fēng)格建筑在市場(chǎng)上不具備競(jìng)爭(zhēng)力。疊加 100多套，12F，價(jià)格 45004800元 /平方米； 獨(dú)立別墅： ,均價(jià) 7000元 /平米 商鋪 : 面積 303500平米，均價(jià) 60009000元 /平米 優(yōu)惠活動(dòng)：商鋪，低首付，百萬(wàn)旺鋪只需 10萬(wàn)首付，低風(fēng)險(xiǎn)， 5年委托經(jīng)營(yíng) 。 物業(yè)類型：多層、聯(lián)體別墅、疊加別墅 開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州海德地產(chǎn)有限公司 揚(yáng)州凱萊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 內(nèi)部配套： 900米的英倫風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)規(guī)劃有 3500平米的大型凈菜超市，揚(yáng)城首家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店 外部配套：餐飲、教育、金融、娛樂(lè)、購(gòu)物等 主推廣語(yǔ)：新城生活典范 /揚(yáng)州城西別墅級(jí)景觀住宅 客群：公務(wù)員，外企管理層，醫(yī)院醫(yī)生，私營(yíng)業(yè)主、投資客 購(gòu)房動(dòng)因： 改善居住環(huán)境、追求休閑享受 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) 項(xiàng) 目 劣 勢(shì) 借鑒 規(guī)避 項(xiàng)目提升 攻擊點(diǎn)：市區(qū)的區(qū)位決定了這些方面的不足。 三、定位分析及研判 私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他 淮左郡莊園 50% 20% 10% 10% 5% —— 5% 海德公園 30% 15% —— 5% 20% —— 20% 山河園 40% 20% —— 5% 30% 5% —— 九溪玫瑰園 40% 15% —— 5% 30% —— 10% 御園 30% 30% —— 5% 20% 5% 10% 廣源世紀(jì)豪園 50% 30% —— —— 10% —— 10% 平均 40% % % 5% % % % 各類客戶所占比例40%%%5%%%%私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供給我們的客戶資料分析來(lái)看，揚(yáng)州本地人是西郊花園項(xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)人群。 客群概況 客群主要組成 揚(yáng)州本地人為主、私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、投資客 客群購(gòu)房動(dòng)因 改善居住環(huán)境、追求更舒適的居住空間、休閑 客群特征 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重安全、私密、追求品位、追求享受 客群偏好 獨(dú)棟、聯(lián)排 購(gòu)房關(guān)注重點(diǎn) 地段、配套 周邊環(huán)境、自然景觀 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 安全、休閑、舒適 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客戶和開(kāi)發(fā)商提供給我們西郊花園客戶的資料綜合分析，我們項(xiàng)目 客群的概況如下： 客群概況 西郊花園位于揚(yáng)州和儀征之間 ， 整個(gè)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) 。 西郊花園是目前揚(yáng)州市場(chǎng)上較少的 超大規(guī)模純獨(dú)棟 、 超低容積率別墅區(qū) ， 400余畝的占地建有英倫莊園 360余座 。 另外 ， 時(shí)下正在建設(shè)中的文昌西路延伸段和文匯西路的打通 ， 將使業(yè)主的出行更加方便 。 項(xiàng)目概況 SWOT分析 S W O T ?價(jià)格低 ?交通相對(duì)便捷 ?節(jié)能 ?地勢(shì)平整無(wú)起伏 ?花園面積算產(chǎn)權(quán) ?豐富的運(yùn)動(dòng)休閑配套 ?生活配套一般 ?建筑密度大 ?景觀一般，水泥地面檔次低 ?立面檔次低 ?周邊自建房多，影響差 ?口碑一般 ?開(kāi)發(fā)商知名度低 ?戶型設(shè)計(jì)一般 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝差，銷售氛圍不夠 ?未來(lái)升值空間大 ?投資回報(bào)率高 ?政府對(duì)該區(qū)域的政策支持 ?揚(yáng)州獨(dú)棟別墅市場(chǎng)空間大 ?消費(fèi)者環(huán)保意識(shí)增強(qiáng)，該項(xiàng)目 將越來(lái)越受到重視 ?其他項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升 ?國(guó)家對(duì)二次臵業(yè)的政策調(diào)控 ?板塊價(jià)值低 ?無(wú)其他同等物業(yè)，未形成規(guī)模效應(yīng) 我們?cè)噲D，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可能的定位方向更深入的分析，尋找項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值所在，以匹配我們高端的客戶 第一步、可 提升點(diǎn)分析 環(huán)境 容易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 物管 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 智能化 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 自身配套 現(xiàn)有的運(yùn)動(dòng)設(shè)施足以打造揚(yáng)州運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)，高爾夫球場(chǎng)具備唯一性 營(yíng)銷策略 錦上添花，但不能作為核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目自身配套：四星級(jí)酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、斯諾克臺(tái)球場(chǎng) 、會(huì)所，乒乓球俱樂(lè)部。 大區(qū)域（揚(yáng)州、儀征）內(nèi)配套：酒店、超市、學(xué)校、體育館、商業(yè)等等 。 第二步、 項(xiàng)目配套綜合比較 第三步、 運(yùn)動(dòng)休閑配套分析 網(wǎng)球 對(duì)場(chǎng)地要求一般，多數(shù)小區(qū)可以擁有 斯諾克臺(tái)球 對(duì)場(chǎng)地要求低，所以小區(qū)都可以擁有 高爾夫球 高檔，揚(yáng)州上流生活不可缺少的休閑項(xiàng)目，對(duì)場(chǎng)地要求極高，屬于市級(jí)配套，我們項(xiàng)目擁有別的項(xiàng)目沒(méi)有的、獨(dú)一無(wú)二的高爾夫球場(chǎng) 乒乓球 對(duì)場(chǎng)地要求低，所以小區(qū)都可以擁有，在形象面上表現(xiàn)力較弱，氣勢(shì)和吸引力不足，不宜作為高檔物業(yè)的形象象征元素 結(jié)論 揚(yáng)州首個(gè)以高爾夫?yàn)橹黝}的度假休閑社區(qū) 四、提升點(diǎn)建議 常規(guī)物業(yè)可提升方向 規(guī)劃理念提升 環(huán)境設(shè)計(jì)提升 建筑單位提升 戶型平面提升 配套設(shè)施提升 物業(yè)管理提升 營(yíng)銷策略提升 已經(jīng)確定，無(wú)法提升 已經(jīng)確定，無(wú)法提升 已經(jīng)確定，無(wú)法提升 可以提升 可以提升 可以提升 可以提升 五、項(xiàng)目提升建議 環(huán)境設(shè)計(jì)提升 小區(qū)綠化建議使用成片的綠化造景，同時(shí)需要有部分 30年樹(shù)齡以上的大樹(shù)以充實(shí)小區(qū)景觀及綠化 環(huán)境設(shè)計(jì)提升 小區(qū)景觀建議由中