【正文】 班 鐵路 ： 鹽城新火車站建成使用，客貨運輸全面開通 研 發(fā) 處 Research Department 對內(nèi)交通 ? 將五星客運站與鹽城火車站聯(lián)合規(guī)劃為綜合型客運樞紐，市區(qū)建成五星站、鹽城南站、鹽城北站和鹽城東站，形成一主三輔的客運站布局，推進(jìn)縣（市）公路主樞紐達(dá)標(biāo)改造，每個縣建成一個二級以上標(biāo)準(zhǔn)客運站。同時，隨著鹽城 BRT快速公交系統(tǒng)的建成，為鹽城城南樓市注入了一劑強(qiáng)心針。其中 2023年城鎮(zhèn)化人口 385萬人，全市的城鎮(zhèn)化率達(dá)到%，市政府規(guī)劃到 2023年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%，新增城鎮(zhèn)人口 80萬人左右。按人均 30方的居住需求，市區(qū)將每年新增 150萬方的居住需求。 20% 40% 60% 80% 城市化率 時間 鹽城城鎮(zhèn)化的階段位置 城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖 鹽城城鎮(zhèn)人口變化圖 初期階段 加速階段 后期階段 % 研 發(fā) 處 Research Department 城市經(jīng)濟(jì) ? 鹽城經(jīng)濟(jì)近年一直保持高速增長， 09年 GDP達(dá)到 1917億元，僅次于徐州，蘇北 5城市排名第二， 蘇北五城市GDP 比較5421368765615168065516239167502023810191710309412390050010001500202325003000徐州 連云港 淮安 鹽城 宿遷單位：億元2023GDP2023GDP2023GDP14% 17% % % % 研 發(fā) 處 Research Department 城市經(jīng)濟(jì) 05001000150020232023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%GDP 增幅05000100001500020230250002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P 增幅GDP增長率 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4— 5% 停滯 5— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 鹽城市 GDP情況 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式 鹽城市人均 GDP情況 ? 從 2023年鹽城經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長， 06年到 09年每年增幅都在 13%以上，遠(yuǎn)大于 8%。 ? 房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長期。 鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍 ： 沿海高速 徐淮鹽高速 寧靖鹽高速 新興鎮(zhèn) 城中 研 發(fā) 處 Research Department 城市規(guī)劃 城南 行政、居住 城中 老城商業(yè)、 居住 河?xùn)| 居住 河?xùn)| 工業(yè) 城北 物流、工業(yè) 城西 居住 城西南 工業(yè) 城中向城南：城市主要發(fā)展方向 城中向河?xùn)|：城市次發(fā)展方向 城北分區(qū) ? 鼓勵區(qū)域居民外遷，建設(shè)區(qū)域性物流中心，沿 204國道建少量工廠。 城西分區(qū) ? 疏散城中人口功能，依托道路呈帶狀展開建設(shè)。 西南分區(qū) ? 工業(yè)開發(fā)為主要功能，建設(shè)為產(chǎn)業(yè)開發(fā)服務(wù)的配套設(shè)施 河?xùn)|分區(qū) ? 工業(yè)、居住相對平衡的新區(qū)，迎賓大道以北為鹽工發(fā)展用地，居住用地集中在開發(fā)大道和青年路段之間，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，以大項目帶動整體發(fā)展。 ? 城南中心區(qū)域定位為市級行政中心、文化娛樂中心、商業(yè)中心和新型居住區(qū)；鹽瀆路以南區(qū)域為大型居住社區(qū)。而鹽瀆路以南區(qū)域處在起步階段。居住、工業(yè)相對平衡的新城區(qū)。 ? 4座跨河大橋的建成通車將使河?xùn)|片區(qū)和市區(qū)無縫銜接。 ? 規(guī)劃和道路體系的建成為河?xùn)|區(qū)域的加速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 ? 受金融危機(jī)影響，其增長幅度放緩（ 2023年 2023年，固定資產(chǎn)投資增長比例在 3335%） ? 2023年房地產(chǎn)投資額進(jìn)一步增加，達(dá)到 109億元，但受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)整體形勢的影響，增幅較前幾年有所減小，為 %，是近 5年來的最低點。 研 發(fā) 處 Research Department 土地市場 103190511238 26002004006002023年 2023年 2023年 2023年 2023年鹽城一級土地市場成交情況圖（萬m2 ）741108765980501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年鹽城一級土地市場成交價格（畝/ 萬元）? 2023年，鹽城市區(qū)累計出讓土地 64宗 386萬方，期中商品住宅用地 260萬方，同比增長%。 ? 2023年，鹽城市區(qū)土地市場推出的地塊主要集中在老城區(qū)域，造成地價較高。 研 發(fā) 處 Research Department 土地市場 地塊位置：開放大道東、新洋 路北。 面積： 69354平米 / 畝 用途及容積率：住宅、 成交價： 2505元 /平米 167萬元 /畝 樓板價： /平米 成交時間： 地塊位置：神州路東、開發(fā)大 道南。 面積： 36682 平米 / 畝 用途及容積率：商住、 成交價： 7832萬元 2135元 /平米 /畝 樓板價： 1525元 /平米 成交時間： 地塊位置：泰山路西、松江路 南側(cè)。 面積： 95109 平米 / 畝 用途及容積率：商住、 成交價： 4010元 /平米 /畝 樓板價： 2023元 /平米 成交時間： 地塊位置：鹽瀆路南、躍馬路 西。 面積： 77939 平米 / 畝 用途及容積率：住宅、 成交價： 2220元 /平米 148萬元 /畝 樓板價： 1110元 /平米 成交時間： 地塊位置：解放南路與青年路 交界處工學(xué)院南校區(qū)地塊。 ? 2023年，在購房補(bǔ)貼、利率下調(diào)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等多種利好的消息下，鹽城市區(qū)房市在 3月份后逐漸回暖，下半年銷售火爆，全年共銷售 292萬方，同比增長 120%，達(dá)到歷史最好水平。 ? 2023年 4月后，國家調(diào)控影響，鹽城成交持續(xù)走低。 ? 2023年 1季度，市區(qū)商品住宅成交均價為 3520元 /平方米，到四季度時已經(jīng)達(dá)到 4247元 /㎡ .09年下半年鹽城房價獲得爆發(fā)式增長，增長幅度接近 20%。 ? 大體量的項目 2023年下半年上市較多，后期市場競爭激烈。城南區(qū)域隨著道路的延伸，BRT系統(tǒng)的開通使用，大型項目的紛紛啟動，將進(jìn)一步改善城南城市面貌，房價也將“水漲船高”。 ? 鹽城房地產(chǎn)市場產(chǎn)品戶型上主要是二房、三房，面積上主要集中在 85— 139平方米這個區(qū)間。 感官厚重，較有質(zhì)感。 色調(diào)較為灰暗，長居內(nèi)部易抑郁； 研 發(fā) 處 Research Department 立面材料 中南世紀(jì)城：西班牙 紅瓦坡頂 立面建材：高級涂料、面磚、干掛石材等 建筑特點： 色調(diào)陽光明快 建筑風(fēng)格具有較強(qiáng)的親和力。 朗地英郡：英倫風(fēng)格 立面建材：石材干掛、涂料 建筑特點： 立面線條簡潔、明快、流暢。 細(xì)節(jié)成本較高 純異域風(fēng)格整體成本較高 研 發(fā) 處 Research Department 立面材料 蝶湖灣： ARTDECO 立面建材： 石材干掛、真石漆、仿石涂料 真石漆 建筑特點： 底部干掛石材。 華景園：徽派建筑風(fēng)格 立面建材：高級面磚、彈性涂料 自保溫磚 長江淤泥燒結(jié)磚 建筑特點： 徽派建筑風(fēng)格。 大部分樓盤建材都采用經(jīng)濟(jì)適用的建材，既節(jié)約成本，又提升項目品質(zhì)； 研 發(fā) 處 Research Department 景觀分析 中央水景廣場 恒盛 東景苑 ? 綠化率 46%； ? 綠化面積達(dá) 40000平方； ? 建有中心水系景觀帶、庭院景觀、林蔭道景觀、商業(yè)街景觀、濱河綠化帶景觀、公共綠地景觀等不同空間層次的景觀帶，并在不同地點設(shè)立景觀雕塑小品； ? 綠化率 43%； ? 社區(qū)的核心景觀為中央水景廣場，以噴泉、雕塑配合大面積休閑綠地； ? 園區(qū)東、西兩側(cè)共有五大主題中心花園； ? 南側(cè)專設(shè)綠化生態(tài)長廊，親水步道、兒童樂園、方亭、花架廊、竹林、卵石溪等景觀小品點綴其間，同時運用大量植被及文化景觀； 研 發(fā) 處 Research Department 景觀分析 星河晨光 ? 綠化率 40%； ? 社區(qū)中規(guī)劃了 7個中庭，有水景中庭，運動中庭，健身中庭，休閑中庭等； ? 雙水景設(shè)計，在原有的兩條水系的基礎(chǔ)上，還設(shè)計了一個人工水景； 中央水景 ?鹽城在售項目對于小區(qū)的景觀綠化方便并不特別的用心塑造，一般小區(qū)景觀較為普通，僅僅把景觀和綠化定義為在社區(qū)內(nèi)種草和植樹； ?部分品質(zhì)較高的樓盤，一般也僅僅在社區(qū)中央和中軸上布置大面積的綠化或者水系，以此來提升項目賣點，但在景觀細(xì)部處理和植被物種選擇上，毫無想法和特色； 研 發(fā) 處 Research Department 會所分析 西城逸品 無天瀾灣 1000 ㎡學(xué)林雅苑 無碟湖灣 無四季新城 無蘇東翡翠園 無中南世紀(jì)城 ——都市豪庭 無金庭苑 無鳳凰匯 無澄達(dá)東景苑 1400m2壹號公館 無星河晨光 無寶龍城市廣場 無公園道一號 無領(lǐng)秀嘉園 無朗地英郡 有錢江方洲 1000 ㎡高教公寓 有華景園 3 期 無加州東郡 5 期 無華夏綠城 無會所樓盤?會所作為社區(qū)的一個重要配套，應(yīng)當(dāng)在大多大型社區(qū)內(nèi)存在；但是在鹽城的在售項目當(dāng)中，會所基本上不存在； ?鹽城的購房者的意識中也大多無會所的概念，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐?，會所基本上與社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)相同； ?因此鹽城在售樓盤大多不規(guī)劃會所，僅有的幾個具有會所的樓盤也大多把會所挪為他用； ?如錢江方舟的會所為售樓處與物管中心，天瀾灣的會所為售樓處等； 研 發(fā) 處 Research Department 物管分析 恒盛都市豪庭 樓宇可視對講防盜系統(tǒng)； 電子巡更管理系統(tǒng)； 室外背景音樂設(shè)施； HFC電視雙向網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； Inler網(wǎng)接入戶 澄達(dá)東景苑 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡邏系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、 24小時專人值班巡查； 全天候車輛管理，智能化道閘系統(tǒng)； 小區(qū)保潔、綠化、維護(hù)等服務(wù)； 24小時客戶服務(wù)熱線； 鹽城購房者購房需求相對較為實際，對于物業(yè)管理方面要求較低，同時對于高物業(yè)費的承受程度也較弱； 因此鹽城市在售項目一般都只提供普通的物管服務(wù)，如清潔、安保和維修服務(wù)；同時在小區(qū)公共設(shè)施方面也相對較為簡單，僅提供部分如電子巡更、電子監(jiān)控等安保方面的輔助配套設(shè)備； 整體上講，目前鹽城物管水平較低，尚無一個樓盤以物業(yè)服務(wù)作為項目賣點進(jìn)行推廣； 研 發(fā) 處 Research Department 推案方式 一期 二期一批 二期第三批 二期第二批 二期一批加推 雖然鹽城一般建筑出正負(fù)零即可開始預(yù)售，但由于鹽城采用的限價售房制度（每次預(yù)售需經(jīng)過物價局的核準(zhǔn)），因此在售項目大多有意采用小批量，多批次的推案方式進(jìn)行銷售，以此來增加項目利潤空間； 由于鹽城在售項目銷售季節(jié)性較強(qiáng)，因此每次項目推案時間也較為固定，一般都在 5月至10月間開始分批推案； 11月至來年 4月，大都以消化存量為主； 以天瀾灣為例； 占地 ，總建 33萬方，中央水景隔成兩部分。 研 發(fā) 處 Research Department 訴求點 區(qū)域 樓盤 主題推廣語寶龍城市廣場 孩子，是城市的未來碟湖灣 碟湖灣，奢雅中的書香門第錦城麗景 住錦城麗景，贏在起跑線匯景新城 預(yù)見未來，不如把握現(xiàn)在公園道一號 不只是學(xué)區(qū)房；與名流為鄰、與智者為伍陽光御園 享公園樂趣 得名校靈性學(xué)林雅苑 教育成就領(lǐng)袖錢江方洲 新老城區(qū)腹地生活，鹽城第一高檔社區(qū)中南世紀(jì)城 鹽城的驕傲 280 萬平米城市綜合體金大洋 名校生活 從 金大洋啟航朗地英郡 20萬 方打造英倫風(fēng)情高教公寓 鹽城城東首座人文文化名宅：一宅書春秋 一房泊天下城北 四季新城 四季新城 下 一站城中 澄達(dá)東景苑 鹽城首席老城區(qū)生態(tài)文化悠閑社區(qū)城南河?xùn)|鹽城現(xiàn)售樓盤推廣語特點： ?鹽城居民深感知識能改變命運，教育訴求對于購房者的吸引力大，大都項目都以此為主推廣； ?部分具有公園等景觀為賣點的樓盤，如陽光御園，也會適當(dāng)?shù)陌丫坝^作為推廣賣點、