xxxx年12月上海某地產(chǎn)葉語xxxx年度營銷策略提案-在線瀏覽
2025-03-27 18:56本頁面
【正文】 的稀缺性，同時避免貨量積壓，以供應(yīng)的稀缺性對客戶進(jìn)行壓迫—— 目的何在？ “少量多批 ”同檔期產(chǎn)品屬性差異化供貨?結(jié)合全年供應(yīng)，結(jié)合別墅景觀、位置、花園、南北入戶等因素進(jìn)行合理搭配，保障每一次推案均形成 “好、中、差 ”的差異化推案效應(yīng)，降低客戶對房源位置的抗性。2023年各月成交套數(shù)分布前期 “ 請進(jìn)來 ” 組合蓄客效果明顯但是，在市場突然惡化的情況下，作為全市別墅銷售冠軍，同樣擺脫不了滯銷的命運(yùn)。故建議2023年引進(jìn)新的媒體渠道，拓展推廣的深度和廣度。?客戶年齡集中在 3040歲年齡段，占客戶總數(shù)量的比重 55%?家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，屬于家庭穩(wěn)定增長期?客戶職業(yè)以貿(mào)易、自由業(yè)、建造業(yè)等私營業(yè)主居多，占比 53%?多數(shù)客戶基本有過至少 1次購房記錄，但資產(chǎn)級別較高，首付基本能達(dá)到 300萬以上，車駕 20萬以上?？腿簭膮^(qū)域向全市范圍覆蓋216。以鋼材、金融等產(chǎn)業(yè)客戶為主216。春賞櫻、夏觀荷、秋聞桂、冬品梅“賞四季美景，品人生雅趣 ”活動前 ：組合媒體渠道進(jìn)行前期造勢宣傳活動中 ：穿插活動與項(xiàng)目的之間的關(guān)聯(lián)，如贈送公園門票， 活動期間購房額外贈送相關(guān)禮品等活動后 ：贈送參與活動客戶攝影照片、如全家福、情侶合影等 制作相關(guān)活動推廣宣傳冊，寄送客戶情感維系并作為案場道具強(qiáng)化客戶對公園生活的認(rèn)知。10億銷售目標(biāo)距離銷售目標(biāo)差額為30億元 10億元 =20億元在別墅預(yù)測銷售目標(biāo)為 10億元的前提下，要達(dá)成全年指標(biāo)我們唯有 _依托公寓各產(chǎn)品線 分頭 出擊 全面 搶 占市場216。8月后， 區(qū)域市場下行更為劇烈，供求關(guān)系逐步惡化，均價跌至年度最低點(diǎn)全市市場區(qū)域市場全年公寓市場走勢排行 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 環(huán)線位置 成交總套數(shù) 均價 套均面積 套均總價1 保利葉語 寶山 外郊環(huán) 1405 18441 109 201 2 金地藝境 (不包含洋房產(chǎn)品 ) 寶山 外郊環(huán) 943 17013 88 148 3 金鼎香樟苑 嘉定 中外環(huán) 911 15553 93 144 4 恒盛湖畔豪庭 奉賢 外郊環(huán) 861 14430 130 187 5 保利湖畔陽光 嘉定 外郊環(huán) 722 14475 105 153 6 萬科清林徑 浦東 外郊環(huán) 674 15129 104 157 7 中冶祥騰寶月花園 寶山 郊環(huán)外 656 12298 90 111 8 珊瑚灣雅園 奉賢 郊環(huán)外 637 10669 82 88 9 旭輝玫瑰灣 青浦 郊環(huán)外 590 15163 90 136 10 新城悠活城 嘉定 郊環(huán)外 545 14396 95 136 從全市放量公寓項(xiàng)目看，低總價產(chǎn)品主導(dǎo)市場216。200萬總價產(chǎn)品， 全市僅本案實(shí)現(xiàn)放量全年公寓放量項(xiàng)目分析保利地產(chǎn)在顧村板塊掌握定價權(quán)，但所在板塊實(shí)際已成為區(qū)域的價格孤島七號線一號線十 一號 線羅店均價： 16000元嘉定新城均價： 13000元南翔均價： 13500元顧村均價： 19300元月浦均價： 12023元楊行均價： 15500元大場均價： 17000元大場金地藝境17000元中環(huán) 1號21000元梧桐城邦22500元經(jīng)緯城市綠洲19500元楊行香逸灣16900元春江美廬18000元萬業(yè)紫辰苑16800元9月 10月 12月216。周邊板塊與顧村的 價格大幅拉開開盤楊行萬業(yè)紫辰苑14800元春江美廬18000元香逸灣17800元嘉定新城新城金郡13000元風(fēng)景里14000元龍湖酈城14300元盤古天地15500元南翔路勁翡麗灣13500元華潤中央公園24000元新城公館20500元朗詩綠色街區(qū)19200元11月區(qū)域競爭加劇下半年需求出現(xiàn)明顯變化，產(chǎn)品價格成為能否放量的主要因素時間段 項(xiàng)目名稱 去化套數(shù) 成交均價27月 保利葉語 995套 17807中冶祥騰花園 608套 12197（低價板塊）保利葉上海 369套 18144大華梧桐城邦 202套 22668811月 金地藝境 640套 17234（低價入市）保利葉語 410套 19212美岸棲庭 269套 19144（降價）香逸灣 121套 16991（降價）萬業(yè)紫辰苑 當(dāng)日認(rèn)購 70套 14600（降價）品質(zhì)與性價比主導(dǎo)27月811月市場純粹追逐價格市場需求變化顯著從打折優(yōu)惠到大幅降價，價格戰(zhàn)已經(jīng)在全市范圍蔓延全面步入拐點(diǎn)限購政策不斷深化，市場需求受到嚴(yán)重抑制，開發(fā)商面臨生存危機(jī)，大幅降價以求與買方市場妥協(xié)，最終迫使樓市進(jìn)入拐點(diǎn)。公寓市場結(jié)論明年，本案公寓產(chǎn)品將面臨：u整體市場急速陷入低迷u需求劇變，放量樓盤以價換量u本案成為區(qū)域價格孤島惡劣的市場下，本案如何做到各產(chǎn)品線分頭出擊全面搶占市場？公寓推案策略 全年立勢 精裝破冰為何全年立勢， 精裝破冰？，重啟市場的關(guān)注 ，拉長本案供應(yīng)線，便于靈活的定價產(chǎn)品切換引導(dǎo)市場關(guān)注?打響 2023年開年第一役， 2023`12月 2023`5月， 6個月內(nèi)本案無集中推案?毛坯到裝修，不同產(chǎn)品切換，全新新品供應(yīng)，以產(chǎn)品差異化提升市場關(guān)注度?常規(guī)性公園住宅已缺乏吸引力，精裝修作為明星產(chǎn)品，以高品質(zhì)引發(fā)客戶關(guān)注板塊首現(xiàn)拉長本案供應(yīng)線價格包裝便于靈活定價?顧村板塊自 2023年起至今，尚無精裝項(xiàng)目上市，本案為區(qū)域首現(xiàn)?豐富本案產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大客戶需求選擇范圍?2023年上半年市場持續(xù)低迷，價格走勢難以預(yù)判，本案毛坯價格難以變動?精裝修作為全新產(chǎn)品，可結(jié)合裝修標(biāo)準(zhǔn)靈活定價，掌握市場定價主導(dǎo)權(quán)?包裝價格，以精裝修凸顯價格優(yōu)勢，并提升項(xiàng)目的形象品質(zhì) 全年立勢 精裝破冰之策略部署兩房 保利葉語 四房金地藝境 一房 兩房 三房 四房香逸灣 三房萬業(yè)紫辰苑 兩房 三房 四房中環(huán) 1號 兩房 三房象嶼酈庭 一房 兩房 三房美蘭湖中華園 兩房 三房 四房明年本案精裝產(chǎn)品，結(jié)合強(qiáng)勢且獨(dú)占的資源，產(chǎn)品性價比再度回歸120萬 140萬 150萬 160萬 170萬 180萬 190萬 200萬 210萬 220萬 230萬 240萬 250萬 260萬 270萬 280萬 290萬 300萬130萬各產(chǎn)品線總價優(yōu)勢確立精裝產(chǎn)品區(qū)域競爭分析七號線大場均價
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