【正文】 論下，曲江的文化性已經(jīng)成為西安的名片效應(yīng)。 隨著曲江新區(qū)的發(fā)展，大批中高端樓盤開始進入市場。 2023年開盤曲江華府，總體已實現(xiàn)銷售均價 5023元 /㎡ 。 由于曲江特殊的區(qū)域和發(fā)展狀況，曲江的房價呈現(xiàn)出起點高，漲幅穩(wěn)步小幅度上揚的特征，每年的漲幅在 %左右（約 100～ 150元 /平米），但目前仍低于整個西安市平均房價漲幅。 2023年，曲江的平均地價增長到 220萬元 /畝。而隨著曲江新區(qū)的不斷發(fā)展，土地價格將持續(xù)走高。曲江尚林苑 72600 7000（小高） 40% 中海國際社區(qū) 一期（ 20萬） 5200 30% 13萬 曲江公館 35600 1期均價10300期均價 8600元 70% 航天御苑 53333 10000 40% 曲江溪園 39500 10000 10% 除了已經(jīng)在售的項目外，該區(qū)域還有大量的項目正在進行前期的運作，據(jù)我們了解到的項目見下表所示。 項目名稱 開發(fā)商 項目位置 規(guī)模 建筑形式 金地曲江項目 深圳金地 芙蓉路以東，航天御 苑以南。南湖項目 深圳金地 南湖版塊 占地約 1000畝 類別墅、洋房、小 高層 融僑 占地約 —— —— —— 芙蓉路東，翠竹園南 占地約 —— 2023～ 2023年待推出項目 目前，曲江商品住宅市場存量約有 。可見，在 2023年到2023年初，曲江的房地產(chǎn)市場將進入一個持續(xù)的穩(wěn)定銷售期。 現(xiàn)狀 趨勢 尚美佳觀點： 比率35%20%15%5%20%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%私人企業(yè)家 高級經(jīng)理層 政府公務(wù)員 高級白領(lǐng) 專業(yè)技術(shù)人員 自由職業(yè)者比率根據(jù)調(diào)查，曲江的目標客戶普遍屬于高收入、高學歷類型，年收入起碼在 50萬元以上， 以私人企業(yè)家、高級經(jīng)理層、政府公務(wù)員和高級專業(yè)技術(shù)人員為主。 以城南區(qū)域為主，比率占到 45%；其次，高新區(qū)占到 20%，城東等其它城區(qū)的占到25%。 45%20%25%10%城南區(qū) 高新區(qū) 其它城區(qū) 外地曲江購房客戶來源情況統(tǒng)計 比率3%30%40%15%12%28歲以下 2837歲 3847歲 4857歲 57歲以上根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，曲江目標客戶個人購房的年齡范圍在 28～ 47歲之間。也就是說，曲江的目標消費群以出生在 1965～ 1975年之間的人群為主。這說明，在曲江整體環(huán)境已經(jīng)獲得認可的時候，產(chǎn)品的品質(zhì)成為目標客戶群所關(guān)注的焦點。 曲江購房客戶購買要素情況 大部分客戶屬于第二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)，購買主要目的為了改善居住條件，擁有良好的居住環(huán)境。這說明，曲江購買客戶開始重視家庭的居住環(huán)境，并將其作為第一居所。 曲江購房客戶獲知途徑 中專以下3%中專15%?？?7%大學本科40%博士及以上5%在調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)，曲江購房客戶多數(shù)學歷層次較高。 曲江購房客戶教育程度分析 目標客戶群普遍支付能力較高，具有高收入的實力人群多愿意為品質(zhì)生活買單。 戶型、景觀環(huán)境、地段依舊是消費者目前選擇曲江房產(chǎn)的重要因素，而這也是我們最能打動客戶的。 尚美佳觀點： 尚美佳觀點： 從市場分析中可以得出，目前曲江普通高端市場需求的產(chǎn)品以三室、四室為主，總價在 55～ 90萬之間；大四室及五室以上的戶型銷售速度相對緩慢。 考慮到企業(yè)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷模式、物業(yè)服務(wù)等綜合指標，普通高端產(chǎn)品之間的差價可達到 500～ 1000元 /平米。這同時也說明了，曲江的客戶群對季節(jié)的抗性不大。 熙岸 第一批銷售 第二批銷售 金地 皇脈別墅 特色 創(chuàng)新的別墅戶型設(shè)計 項目規(guī)劃 社區(qū)由兩大部分構(gòu)成 —— 1. 32戶聯(lián)排別墅、 92戶疊加 7棟小高層組成 新唐風概念，園林規(guī)劃為坡地、水景 營銷策略 打造別墅社區(qū)高端定位，先推最高端別墅物業(yè)再逐步推出次高端、中高端物業(yè) 皇脈中軸概念和以大雁塔為坐標，則是其推廣重要手法 正在推 別墅收官，小高層入市 產(chǎn) 品 小高層 185—— 240/平米 園林設(shè)計理念為 “ 一苑 5園 ” 價 格 均價 7000 營銷 策略 建立與周邊樓盤的差異性 —— “ 別墅區(qū)里的小高層 ” 以 “ 純粹 ” 建立其價值感 目前小高層銷售近 100套 近期營銷推廣 天地源 首創(chuàng)唐詩園林 營銷策略 體驗式、情景式、文化營銷 組團式推售 小高層 —— 洋房 —— 小高層 1 2 6 12 13 11（未售） 18 19 20 21 花園洋房 3 7 14 8 15 16 17 德苑 正在推 二期房源德苑小高層組團 13—— 17 德苑 140—— 170 面 積 140—— 170 ㎡ 價 格 5200—— 5900元 /平米 營銷進展 持續(xù)的文化情境塑造 +庭院文明 可預(yù)售總套數(shù) 1226 可預(yù)售總面積 10月成交套數(shù) 66 ，當前可售套數(shù) 465 當前可售面積 已出售總面積 已出售總套數(shù) 761 近期營銷推廣 曲江南苑 開發(fā)商： 西安長江置業(yè)投資有限公司 項目位置： 雁南四路與芙蓉西路西南角 總占地面積：總占地 140畝 總建筑面積： 26萬平方米 總 棟 數(shù)： 23棟 售樓電話： 02985559555 目前 1期 1已售罄， 2期 9月已經(jīng)開始銷售 3 2 1 7 5 12 16 17 11 8 4 6 22 23 10 13 14 18 21 15 9 19 20 項目總體規(guī)劃 富力城 項目定位 毛坯房終結(jié)者 特色 精裝修 銷售及 價格 精裝修均價 4600元 /平方米起 .A區(qū)均價 4500元， B區(qū) 的均價高層為 4700元左右 小高層為 5200元 5700元 /平方米。 富人區(qū)成為新高尚區(qū)。曲江不再僅僅將目光鎖定富人，大量社會中堅必須涌入曲江，才能完成這種巨大的吞吐量。 現(xiàn)狀 趨勢 尚美佳觀點： 中國的大華 —— 大華集團品牌解析 —— ◎ 品牌競爭格局◎一線品牌解讀◎大華品牌診斷 ◎品牌突圍 ◎ 品牌競爭格局 ◎ Brand petition 近 3年來的西安市場，可謂是春秋戰(zhàn)國時期，本土企業(yè)受到外來大品牌劇烈沖擊，而外來企業(yè)的品牌之戰(zhàn)，愈演愈烈，從高新區(qū)到曲江，哪里價值高哪里就能見群雄。 趨于成熟的西安地產(chǎn)市場，目前處于諸侯割據(jù)，先后粉墨登場，強者為王的時刻還沒到來（或者未來的市場將長期處于群雄并起階段） 面對日趨高漲的剛性市場需求，每個有作為的品牌都能培育出自己的品牌消費者，乃至忠誠跟隨者。這將迫使一部分運作能力較差、資金實力不充裕的房地產(chǎn)公司退出市場。 最具代表性的是天朗集團（開發(fā)蔚藍系并參與政府舊城改造與土地一級市場運營） 豪盛集團（開發(fā)面對西安中產(chǎn)的豪盛系，聚集了大量市場追隨者） 2 具有政府背景的開發(fā)商 —— 天地源、紫薇、高新、高科和經(jīng)發(fā)地產(chǎn)具有的天獨厚的資源優(yōu)勢，擁有土地、資金等各方面較強的 競爭力。 這種缺失，并不是本身實力，而是話語權(quán)得缺失，主流傳播渠道鮮見大 華意見。 品牌形象不固定，缺少滲透性宣傳 無論項目大小，各大一線品牌都在早期不斷地打造自己的長期品牌戰(zhàn)略（如重要路段廣告等），但大華集團卻在西安市場上，缺少長線部署，對于品牌之戰(zhàn)的優(yōu)勢資源，未全面搶奪。 2023，在群雄并起的白熱化時期 ,大華如何把握？ 發(fā)聲 —— 突圍 —— 并稱雄 大華品牌“三步一目標” 建立獨特的品牌體系 三步 一目標 突圍契機