【正文】 作多年的 首次置業(yè)者 周邊縣市的私企業(yè)主 有家庭成員在長沙工作的家庭 投資客戶 ? 目標客戶群與項目對接 30歲以下 3545歲 3035歲 46歲以上 注重生活配套 與房屋總價 城市中心的區(qū)位 周邊商場、超市、公園、 休閑配套俱全 有一定經濟基礎 注重環(huán)境 \教育 \品質 大同小學 長沙市第十二中學 烈士公園、中央園林 完善生活配套 子女已到上學年齡 注重生活與教育 大同小學 長沙市第十二中學 田家炳中學 喜歡安寧生活環(huán)境 渴望和諧鄰里關系 烈士公園、中央園林 完善生活配套 2房單元為主 3房單元為主 4房單元為主 4房單元為主 3房單元為輔 我們有什么 他們想要什么 針對戶型 產品利益與客戶需求的結合點 城央成熟生活 +稀缺景觀 +高性價比 城市 YAKES 1目標客戶群定位 他們有較高的品位 他們有挑剔的眼光 他們享受現(xiàn)在，更寄望未來 他們享受生活，更懂得生活 他們用理性的頭腦算計，用感性的思維生活 他們希望自己得到的是最好的，付出的是最少的 道 定位 Ⅴ ? 萬象新天面市已有 2年多，形象已較為老化，缺乏新鮮感； ? 目前市場與 2年前有所不同，客戶關注層面也已有不同，原有形象內涵并不利于 1宣傳的進一步延展； ? 1為項目最后一棟，經過 2年的發(fā)展，優(yōu)勢更為全面。 最后 1棟，形象再提升 最后 1棟，環(huán)境更成熟 最后 1棟，價值最大化 最后 1棟，位置更優(yōu)越 萬象新天 湖之畔 唯此王座 城之央 品之巔 1主推組團名及定位語釋義 萬象新天 王座： 項目案名作為組團名前綴，可借助項目已然建立的品牌知名度和美譽度。 1核心賣點整合 龍脈地段： 緊鄰省委，龍脈之地，地靈之處人杰聚； 地鐵物業(yè)： 緊靠地鐵２號線火車站站，年嘉湖隧道口； 星級配套： 阿波羅商業(yè)廣場，富麗華、紫東閣等酒店環(huán)繞； 酒店品質： 酒店式大堂， ， 3000M2綠化廣場； 園景湖景： 外眺烈士公園，俯瞰年嘉湖，內賞中央花園； 百變戶型： 6米 6大陽臺，大飄窗， 3房變 4房，買房賺房間； 問鼎城中央，鳥瞰烈士公園，笑傲年嘉湖， 坐擁中央花園，惟有萬象新天 ? 形象塑造期 超極：終極開盤，省委旁，地鐵口，烈士公園上，最后一座公園豪廷 超快：封頂開盤，當年買房，當年交房，當年可入住，創(chuàng)中央豪宅之最 超美：離烈士公園近，離年嘉湖近，離蓉園賓館更近，全攬中央花園 超優(yōu)： 12023M2宮廷式園林， 3000M2綠化廣場，酒店式大堂， 超成熟：一期將交房，阿波羅、新一佳等超市林立，富麗華、紫東閣等酒店環(huán)繞 超得路：車站北路拓改，地鐵 2號線動工，車湘路拉通，即買即得路； 超好用： 6米 6超大陽臺，百變戶型， 2房變 3房， 3房變 4房，買房賺房間 城之央 園之心 雖 1銷售是本年度銷售的重頭戲，但因總貨量不多，且無后續(xù)銷售壓力，因此，我們建議： 1營銷節(jié)奏以 短、頻、快 為主，以避免資源過度浪費 主力宣傳期短 推貨頻 快速引爆，快速銷售 在以上年度營銷思路的指導下，綜合對市場及周邊環(huán)境的分析，我們制定出本年度推廣的總策略： 抓空白： 4月尚為市場的空白期，借此時機展開 1蓄客工作 抓亮點： 城央、公園、成熟、稀缺 抓節(jié)點： 4月下旬，即春交會前，視蓄客情況推出 1新貨（若蓄客理想，則推出 1全部貨 源，若蓄客量有限，則推出 1其中一座） 4月底， 即春交會，對推出單元進行強銷 ，即小黃金周，視 4月開盤及后續(xù)銷售情況，加推剩余貨量 年度營銷策略 年度推廣階段劃分 預備給這座城市的 YAKES(雅客 ) 3月中 4月 5月 第一階段：重塑形象，再樹標桿， VIP蓄客 第二階段：撼世開盤 ,核心賣點再挖掘，再強化 第三階段： 1號棟持續(xù)強銷，產品賣點深挖掘 6月 啟 開 承 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合 第四階段： 1號棟清盤 春交會 樣板區(qū)開放 各階段營銷配合 第一階段： 34月中 啟 — 重塑形象，再樹標桿 VIP蓄客全面展開 第一階段： 1認籌（ 3月 — 4月中） 推廣目的： 憑借年后市場短暫回暖的契機，搶占各項目尚未開始強勢推廣的市場空檔期，通過本階段的宣傳，重塑項目形象，并將項目塑造成市場標桿，為 1蓄客工作做鋪墊。 王座封頂亮相， VIP終極啟動 重點訴求： 項目綜合優(yōu)勢 推盤規(guī)劃： 1蓄客 蓄客時間： 3月中旬正式開始 廣告標題： 中央公園豪廷 王者終歸 中央公園豪廷 王者駕臨 中央公園豪廷 王座登頂 媒介組合： 報紙廣告＼網(wǎng)絡廣告＼短信廣告＼戶外廣告＼現(xiàn)場圍墻＼車身廣告 \夾報 \候車亭 蓄客方式： ? VIP 10000抵 30000 ? 看房送積分活動 凡在蓄客期間，前來項目現(xiàn)場看房者，都可參與看房送積分活動，此積分一直累積到開盤當天，用以抵扣房款，最高限額設定為 10000元。 早一日下訂即可白賺 200元，一直累加到開盤當天。 從心理上徹底打消他們的顧慮，加速他們購買行為的產生。包括：新夾報、售樓部背景板、售樓部吊旗更換； ? 認籌促銷策略方案的確定； ? 新戶型圖冊等銷售物料的設計制作； ? 春季房交會相關物料準備。第一波： 3月 1 20日兩天集中發(fā)布，告知目標群體 項目認籌信息。第三波：公開發(fā)售前兩天，告知客戶項目開售時間，促動客戶盡快回 流認籌。包括網(wǎng)站關于項目銷售狀 況等詳細信息的及時更新。 ? 車身廣告、候車亭： 3月 15日前，更換為 1認籌信息。 報紙廣告表現(xiàn) 王者終歸篇 王者駕臨篇 王座登頂篇 第二階段： 4月下旬 開 — 撼世開盤，賣點挖掘 節(jié)點：春交會 第二階段：開盤（ 4月下旬） 推廣目的： 春交會期間，必有不少樓盤爭相推出新貨新促銷舉措。 推廣主題： 王座 4 月 18日封頂開盤 重點訴求： 項目核心優(yōu)勢 —— 年嘉湖、烈士公園、震撼價格 推盤規(guī)劃： 1開盤 開盤時間： 4月 18日 廣告標題： 開盤前 —— 備船 游年嘉湖去 備馬 逛烈士公園去 備車 定萬象新天去 開盤后 —— 百里挑一，開盤 1天狂銷 158套 千挑萬選 , 千人選中萬象新天 媒介組合： 報紙廣告＼網(wǎng)絡廣告＼短信廣告 \夾報 主要工作： ? 原有網(wǎng)絡廣告的更換； ? 開盤報廣設計、短信發(fā)布； ? 開盤物料準備。 ? 五一黃金周活動物料的預先設計與制作。包括指示系統(tǒng)、看樓通道包裝等； ? 市場動態(tài)跟進； ? 開盤后熱銷新聞及報紙廣告設計。第一波： 4月 24日，告知目標群體項目開盤火爆熱 銷，感謝客戶對項目的支持與厚愛；第二波： 4月 30日，強化項目熱銷信 息，同時發(fā)布 。 報紙廣告表現(xiàn) 年嘉湖篇 烈士