【正文】 、 文具店、面包店海淀圖書城、五道口娛樂 型 顧 客多 為 遊客，生意不穩(wěn) 定有季 節(jié) 性及 氣 候性飾品店 、土 特產(chǎn) 店、 禮品店、 工藝品店、 照相攝影 用品 店前門大柵欄四、影響商圈形成的因素（一）外部環(huán)境因素（四）企業(yè)內(nèi)部因素（二）消費者因素（三）競爭對手因素企業(yè)外部因素 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ： 一個企業(yè)的外部環(huán)境是農(nóng)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)還是商業(yè)區(qū)，對商圈的形成有著重要的意義。 城市規(guī)劃： 城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是大中型零售商始終關(guān)注的，它影響著不同層次消費者群體地理上的遷移和分布，進(jìn)而影響既有商圈的銷售和未來商場的選址方向。（一）外部環(huán)境因素案例：家樂福（ Carrefour ）選址秘訣 —— 十字路口v家 樂 福 1999年 銷 售 額 達(dá) 億 美元，居世界第二，歐洲第一。那么其通用的選 址原 則 到底是怎 樣 的呢？（ 1）地理位置要求：開在十字路口。十字路口成 為 家 樂 福 選 址的第一準(zhǔn) 則 。 這 里人口密度要相 對 集中； 該 區(qū)域 還 要具 備 相當(dāng)面 積 的停 車場 。 案例：家樂福（ Carrefour ）選址秘訣 —— 十字路口v（ 3）商圈半徑：在國內(nèi)一般 標(biāo) 準(zhǔn)是公共汽 車 8公里 車程，不超 過 20分 鐘 的心理承受力。家 樂 福一般占兩 層 空 間 ，不開三 層 。 v（ 6）外聘公司 進(jìn) 行市 場調(diào)查 ：一般需要分 別選 兩家公司 進(jìn) 行 銷 售 額測 算，兩家公司是集 團(tuán) 之外的獨立公司，以保 證預(yù)測 的科學(xué)和準(zhǔn)確性。（二）消費者因素　　 按照國外的經(jīng)驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點的配置：　?。ǎ保?5000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點，滿足居民的日常需求?！　。ǎ常┻_(dá)到 10萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等?！　。ǎ担┻_(dá)到 100萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有 2個以上大型超市或百貨店、 150個以上中型專賣店和專業(yè)店、 30個以上餐飲店及 20個以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。v縱向比較：某商圈 2023年飽和指數(shù)為 20,2023年為25,2023年為 30,2023年為 29。1．商業(yè)區(qū)的拱廊市場 該市的中心商業(yè)區(qū)曾經(jīng)是拱廊式的。近期開始翻修，翻修時間預(yù)計 6年，翻修之后將成為該市最繁華的商業(yè)中心。必須簽訂不得少于 3年的租約。這之中多數(shù)是餐館，也有 3家女裝商店。面積也有 900平方英尺。案例：史蒂法妮 ?威爾遜的精品店3．蘋果樹大廈 這座郊區(qū)大廈已經(jīng)開業(yè)兩年了，是一家成功的地區(qū)商業(yè)中心。大廈內(nèi)的 9家女裝零售店中，有 3家的價位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于史蒂法妮的設(shè)想。盡管那個區(qū)的零售業(yè)增長額一直在不斷下降，但是，大廈的銷售額仍比去年高 12％。但是離破土動工還有 18個月，而且也沒有招租機(jī)構(gòu)開始出租攤位 。v大型服裝、化妝品、家具零售店的購物距離：約為 4～ 5公里。以超市為例，顧客購買頻率與超市商圈范圍（二）商圈的測量法雷利法則（拉伊利法則） 雷利法則是 1929年由美國學(xué)者威廉 他認(rèn)為：確定商圈要考慮人口和距離兩個變量。據(jù)此，雷利提出以下公式： Ba/Bb= (Pa/Pb)*(Db / Da)2其中： Ba— a都市從中間地 c城吸引來的購買額 。雷利法則（拉伊利法則）t 美國伊利諾斯大學(xué)的康帕斯教授，按照雷利法則，進(jìn)一步提出了 “ 康帕斯界限模型 ” ，也稱 “ 康帕斯均衡點模型 ”。計算公式如下：雷利法則（拉伊利法則）其中： A D B是 A、 B兩城市間的距離是 A城市的人口是 B城市的人口 是 A、 B兩城市間的分界點 D距 B市的距離雷利法則（ 拉伊利法則）例題 1例： A城鎮(zhèn)人口 9萬人， B城鎮(zhèn)人口 1萬人， A距B20公里。例題 2：雷利法則t 如果有各自獨立的 A、 B、 C、 D四個城鎮(zhèn)。t 阿普波姆法則的公式是： t Da ——a 地到商圈分界點的時間距離（小汽車行使時間）t Dab ——ab 兩地的時間距離（小汽車行使時間）t Pa —— a 地的銷售面積；t Pb —— b 地的銷售面積。實際上是兩都市實現(xiàn)的銷售額的比率，是推算市場占有率的方法 。例如： A城有 35000人，賣場面積為 2400平方米，到第三地 C城的距離需行車 5分鐘， B城有 8000人，賣場面積為 600平方米，到 C城的距離需行車 10分鐘。主要是為了了解顧客對商店的整體印象。例： XX超市 《 顧客調(diào)查表 》 分析報告一、調(diào)查時間： 　　　　　　 9月 14日 至 9月 24 日二、調(diào)查范圍： 　　　　　　三公里商圈及免費班車沿線三、調(diào)查總份數(shù)：　　　　　　 10036份四、調(diào)查人群： 男 5517 人；占比 % 女 4519人；占比 % 30歲以下 5416人；占比 % 30~40歲 1374人； 占比 % 40~50歲 505人； 占比 % 50歲以上 893人； 占比 % 未留年齡 1847人。第二節(jié) 零售店的選址策略t 一、 零售店選址的重要性t 二、 零售店位置的類型t 三、 零售店選址的原則t 四、 零售店選址的影響因素t 五、 零售店店址的評估v零售店店址選擇的重要性主要表現(xiàn)為： 第一，零售店址選擇是零售企業(yè)一項重大的、長期性的投資。 第三，零售店址選擇是影響零售企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素。 1． 孤立商店 2． 城市中央商業(yè)區(qū) 3． 輔助商業(yè)區(qū) 4． 城市居民區(qū)的商業(yè)街和商業(yè)區(qū) 5． 購物中心 6． 城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街二、零售商店位置的類型1．孤立商店 v孤立商店是單獨坐落在路旁或小巷內(nèi)的零售店，臨近沒有同類的其他零售店。規(guī)模較大的孤立商店如大賣場能安排方便的停車場，有利于開展一站購齊。2．城市中央商業(yè)區(qū) v城市中央商業(yè)區(qū)是城市最繁華的區(qū)域，有多種商店形象，有不同的價格水平。v大城市有多個中央商業(yè)區(qū)，如上海就有南京路商業(yè)區(qū)、淮海路商業(yè)區(qū)、徐家匯商業(yè)區(qū)。一個城市一般有幾個輔助商業(yè)區(qū)。v輔助商業(yè)區(qū)主要優(yōu)點是：商品花色品種較齊全，接近公共交通站和大馬路，位置靠近住宅區(qū)。4．城市居民區(qū)的商業(yè)街和商業(yè)區(qū)v城市居民區(qū)的商業(yè)街和商業(yè)區(qū)是城市商業(yè)最主要的部分，其服務(wù)對象主要是附近的居民。開店租金相對 較低，對業(yè)態(tài)的限制較小。v有計劃的購物中心優(yōu)點是：由于認(rèn)真規(guī)劃，使供應(yīng)的商品和服務(wù)都能安排得十分周密；能夠建立一個具有特色的購貨中心的形象。v城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街包括城市的重要街道、火車站、長途汽車站、地鐵車站以及大的中轉(zhuǎn)站等。6．城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街三、零售店鋪選址的原則 v 方便購買原則v 方便貨品運送v 有利于競爭v 有利于網(wǎng)點擴(kuò)充v 租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面因素四 、店址選擇應(yīng)考慮的因素商業(yè)群分析?城市中央商業(yè)群?交通要道和樞紐?居民區(qū)和邊沿區(qū)?郊區(qū)購物中心區(qū)域分析?需求測量?購買力測量?供給飽和 程度?市場發(fā)展?jié)? 力地區(qū)分析?分區(qū)分片?評價篩選?競爭分析位置選擇?交通條件?客流規(guī)律?競爭對手?環(huán)境特征?城市規(guī)劃 （一）商業(yè)群分析城市中央商業(yè)群： 王府井、西單、國貿(mào)交通要道、交通樞紐： 地鐵、公交主干線中轉(zhuǎn)站、車站碼頭附近。如：回龍觀、五道口服裝市場、云岡、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 購買力測量 ： 使用 或 供給飽和程度分析市場發(fā)展?jié)摿Γ?測量當(dāng)?shù)仡櫩偷酵獾刭徫锏谋壤ǘ┑貐^(qū)分析購買力指數(shù) 消費價格指數(shù)（三） 區(qū)域分析把地區(qū)再分成較小的分區(qū)或分片，評估在每一分區(qū)或分片內(nèi)的需求與供給因素，得出區(qū)域市場吸引力。描繪競爭態(tài)勢圖，尋找有利開店的位置。–與車站、碼頭的距離和方向–車站性質(zhì)：中轉(zhuǎn)站還是終點站–交通管理規(guī)定：是否是單行線、步行街客流規(guī)律–分析客流類型： 自身客流 、 分享客流 、 派生客流–分析客流的目的、流速、滯留時間–分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模–分析街道特點專程來店購物的顧客從臨近商店獲得的顧客順路進(jìn)店的顧客競爭對手–競爭者數(shù)目（現(xiàn)有商店數(shù)、規(guī)模）–競爭關(guān)系：替代還是互補(bǔ)周圍環(huán)境–停車場數(shù)量、面積、方便性–能見度–顧客進(jìn)出的方便性–地形特點城市規(guī)劃：–了解地區(qū)內(nèi)各種建設(shè)、改造項目的規(guī)劃情況建筑環(huán)境零售店店址的評估 —— 因素評分法因素評分法 ：是在難以評估成本的過程中增加客觀性的一種選址方法。，以反映這個因素在公司目標(biāo)中的相對重要性。，使用步驟 3中的度量。，給出一個建議，考慮定量分析的結(jié)果?！癓otus”在漢語中意為 “蓮花 ”，象征純潔、誠信和希望。 該區(qū)域的發(fā)展主要依托清華、北大等高校，居住群和消費群比較單一，但消費能力屬于中高檔次，因此不容忽視，現(xiàn)已是眾多零售商家追逐的熱點區(qū)域案例一 北京五道口易初蓮花選址案例一