b_04_最佳顧問項(xiàng)目_華東_上海-特定容積率-在線瀏覽
2025-03-16 11:23本頁面
【正文】 10000 11000 6500 12023 第二城： 86009000 新城西區(qū)板塊： 11000 大學(xué)城： 65007500 兩河板塊： 90009800 14000 兩河板塊： 1100014000 河?xùn)|板塊： 6600 河?xùn)|板塊： 7500 東北板塊： 980010000 西北板塊： 8200 西北板塊： 9500 高層、小高層的價格集中在 660012023之間，多層集中在 650014000之間， 價格跨度較大 ；公寓的價值高端區(qū)域均集中在新城西區(qū)、兩河板塊等政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域 第二城： 9700 南區(qū)： 6400 新城西區(qū)板塊： 850012023 瘦西湖景區(qū)板塊： 800010000 物業(yè)定位 公寓 價格 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 新城西區(qū) 第二城 大學(xué)城 兩河板塊 河?xùn)|板塊 西北板塊 東北板塊 180㎡ 200㎡ 220㎡ 南區(qū)板塊 130 140 150 220 120 140 80 90 115 135 120 140 90 100 113 130 85 105 120 135 130 140 大平層區(qū)域 三房區(qū)域 兩房區(qū)域 市場上的主力戶型以兩房和三房為主，兩房主要集中在 80100平米之間，三房集中在115140平米之間，市場上還存在部分 150270平米的大戶型公寓（大平層） 190 273 僅分布在新城西區(qū)和兩河板塊，受配套、地段等因素的制約性較強(qiáng) 物業(yè)定位 公寓產(chǎn)品 物業(yè)定位 別墅供求 % % % % % % % % % % % % %%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 揚(yáng)州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型供應(yīng)占比 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 % % % % % % % % % % % % %%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 揚(yáng)州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型成交占比 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 40006000800010000120231400016000180002023年 2023年 2023年 2023年 揚(yáng)州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型成交價格走勢 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 ? 值得注意的是由于疊加和聯(lián)排分布區(qū)域較分散，各項(xiàng)目品質(zhì)、價格相差較大。 西湖御景： 20230 蜀景花園： 20230 芳甸： 20230 天俊華府： 1300018000（上疊： 1300015000，下疊1500018000） 金域藍(lán)灣： 1300015000（上疊 13000，下疊 15000） 依云城邦： 800010000 林溪莊園： 70008000 雙拼別墅 品尊國際：2400027000 蜀景花園 1400017000 板塊 疊加溢價能力 第二城 44% 大學(xué)城板塊 28% 2023045000 1500025000 1400025000 700018000 物業(yè)定位 別墅產(chǎn)品 林溪莊園 郡王府 蜀景花園 200㎡ 250㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 品尊國際 林溪莊園 唐郡 蜀景花園 西湖御景 200㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 450㎡ 500㎡ 550㎡ 700㎡ 330 700 400 550 225 315 450 515 220 270 200 245 225 315 160㎡ 180㎡ 200㎡ 220㎡ 240㎡ 260㎡ 280㎡ 依云城邦 林溪莊園 天俊華府 金域藍(lán)灣 160 230 180 200 210 230 200 260 獨(dú)棟 疊加 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排區(qū)域 雙拼區(qū)域 276 292 住宅產(chǎn)品戶型面積均設(shè)計較大，但從萬科金地等戶型設(shè)計來看， 緊湊戶型將是未來的一種趨勢 單位：平米 公寓 洋房 聯(lián)排 萬科城 90144 180220 金地藝境 8 9 120 100、 160 確定用地指標(biāo) 分析項(xiàng)目資源 項(xiàng)目認(rèn)識 市場機(jī)會挖掘 物業(yè)發(fā)展情 況 市場研究 地塊核心問題 項(xiàng)目突破 口 Ⅰ理順基礎(chǔ)信息 Ⅱ可能的物業(yè)類型 物業(yè)類型篩選依據(jù)？ 物業(yè)組合及方案確定？ 利潤最大化 開發(fā)風(fēng)險 Ⅲ各物業(yè)類型組合 跳躍型 連續(xù)型 單一型 Ⅳ各物業(yè)類型組合測算 未完成目標(biāo) 完成目標(biāo) 突破限制 創(chuàng)新組合 Ⅴ綜合比選幵確定方案 產(chǎn)品組合 論證模型 評價因素 綜合評價 研究要點(diǎn) 指標(biāo)范圍 報批要求 市場供求 客戶接受度 產(chǎn)品塑造空間 未來競爭 地塊適應(yīng)性 超高層 ╳ ╳ 首先通過指標(biāo)范圍和報批要求判斷可開發(fā)物業(yè)類型，再通過各項(xiàng)因素綜合評價 高層 ╳ ╳ 小高層 ╳ ╳ 大平層 √ √ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★ ★★ 多層 /花園洋房 √ √ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★ 疊加 √ √ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ 聯(lián)排 √ √ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 雙拼 √ √ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 獨(dú)棟 √ ╳ Ⅱ 物業(yè)類型選擇 物業(yè)定位 基于項(xiàng)目限制 條件及市場分析刜 判： 雙拼、聯(lián)排、疊加、洋房 為主要發(fā)展方向 Ⅲ 物業(yè) 類型組合及體量測算 連續(xù)型物業(yè)組合 方案三：花園洋房 +疊加 +聯(lián)排 +雙拼 跳躍型物業(yè)組合 方案二：花園洋房 +聯(lián)排
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