【正文】 ：商務(wù)服務(wù)區(qū)；物流區(qū)；高科技產(chǎn)業(yè)；娛樂休閑區(qū)；會(huì)展區(qū)24片區(qū)價(jià)值：機(jī)場(chǎng)帶來的巨大人流會(huì)展中心（規(guī)劃中）商務(wù)場(chǎng)所（ 規(guī)劃中）本案機(jī)場(chǎng)每年 3000萬人流量 ,商務(wù)客戶和旅游客戶占 50%以上機(jī)場(chǎng)每年 150萬噸 的重要貨物吞吐量 , 需要高素質(zhì)的物流人員去打理規(guī)劃中的航空城會(huì)展中心 ,每年帶來 1000萬人流 ,其中有大量的外來參展商和大量的外來采購商25由于航空城的土地條件的限制和有限性 ,航空城物業(yè)的價(jià)值普遍不低。酒店寫字樓商務(wù)公寓普通住宅 酒店式公寓必要配套圈層展示面高消費(fèi)人流 圈層效應(yīng)人流機(jī)場(chǎng)商務(wù)人流 \居住消費(fèi)人流局部轉(zhuǎn)換溢價(jià)空間相互促進(jìn)圈層效應(yīng)價(jià)值快速實(shí)現(xiàn)承載圈層效應(yīng)最大發(fā)揮者價(jià)值實(shí)現(xiàn)的承載提升檔次價(jià)值鏈效應(yīng)最大化的 關(guān)鍵點(diǎn)—— 各物業(yè)類型的匹配度。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)28地塊四至西北面為金達(dá)花園西南面為河邊的鐵皮屋、自然村落 東南面為工廠區(qū)東北面為一塊待建空地地塊周邊配套和景觀資源匱乏。與寶安中心區(qū)聯(lián)系很緊密。桃源居福永西鄉(xiāng)北金域豪庭金石雅苑時(shí)代景苑三期萬福人家 金達(dá)花園本項(xiàng)目一期寶安中心區(qū)和南山福永、松崗航城國際公寓有福樓31競(jìng)爭(zhēng)力歸納 ——SWOT 分析? 位于航空城物流區(qū)，發(fā)展前景良好? 大社區(qū)，大花園? 遠(yuǎn)離主干道和航道，安靜? 項(xiàng)目位于地鐵延長(zhǎng)線范圍?周邊環(huán)境差，治安差，人員混雜?周邊的配套設(shè)施太少，生活、交通不方便?一期產(chǎn)品的不良影響? 片區(qū)產(chǎn)業(yè)在更新?lián)Q代，從業(yè)人員素質(zhì)較高? 周邊沒有檔次稍高的社區(qū)，市場(chǎng)還有空白? 西鄉(xiāng)擠出客戶在往福永轉(zhuǎn)移? 07年西鄉(xiāng)的存量很大，加上 08年的新增量，會(huì)分流我們的高端客戶? 航城國際公寓等本區(qū)域待售項(xiàng)目會(huì)分流我們的目標(biāo)客戶32從地塊 SWOT分析中打造核心價(jià)值形象環(huán)境品牌一期形象較差，要 改善；二期形象必須有 全新突破 ；配套不足，周邊環(huán)境較差，要注意 商業(yè)配套 和 內(nèi)園林打造公司和項(xiàng)目都沒有良好的品牌基礎(chǔ)；文化產(chǎn)品容積率高、地塊分散，不利于營造社區(qū)氛圍，所以 創(chuàng)新的產(chǎn)品 打造至關(guān)重要；生活理念的打造；人文價(jià)值的打造；物流精神的融合；地段航空城未來規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃打造 高端物業(yè) 。n 銷售情況： 從 12日開盤到限制總共銷售 132套，銷售率為 %； 82 ㎡的 兩房銷售率為%，雙拼房的銷售率為 35%，大戶型銷售率為 %n 客戶情況： 開盤當(dāng)天到訪客戶大概 80批，成交 60多套，成交的客戶中，南山客戶占了40%，西鄉(xiāng)和福永等片區(qū)的客戶占 40%左右，成交的客戶中，大部分人是看中學(xué)位。n 項(xiàng)目定位： 為航城片區(qū)第一個(gè)單身公寓。n 客戶情況： 到場(chǎng)的客戶層次不高，買家普遍是周邊工廠的中層管理員甚至有相當(dāng)部分是普通員工。n 項(xiàng)目定位： 海 HOUSE，海濱高尚住宅n 銷售情況： 新一期推出為 120 ㎡左右的雙拼戶型，價(jià)格為 12023元 / ㎡，銷售率為 15%左右n 客戶情況： 以西鄉(xiāng)的自住客為主，部分南山的客戶。項(xiàng)目的戶型分布為 108㎡的三房?jī)蓮d到 207 ㎡ 的六房三廳，主力戶型是四房。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 —— 中糧瀾山41項(xiàng)目名稱物業(yè)管理10資源20產(chǎn)品20地段15體量15配套10品牌10總分100項(xiàng)目類型富通城 8 18 14 10 14 8 7 79 跟隨者泰華陽光海 8 15 16 10 14 8 8 79 跟隨者檳城西岸 8 12 16 10 10 7 7 70 補(bǔ)缺者圣淘沙（二手） 8 12 12 10 13 8 8 71 跟隨者中糧瀾山 8 18 19 11 12 8 10 86 領(lǐng)導(dǎo)者本案 8 11 15 14 12 6 6 74 ?5公里競(jìng)爭(zhēng)圈層對(duì)比，瀾山項(xiàng)目是 5公里范圍內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目 , 其它三個(gè)項(xiàng)目是跟隨型或補(bǔ)缺型項(xiàng)目，我們要做補(bǔ)缺微調(diào)型項(xiàng)目我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 地段 ： 航空城核心位置 價(jià)格： 制定合適價(jià)格距離：更接人流5公里范圍核心競(jìng)爭(zhēng)圈分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手42本案檳城西岸泰華陽光海價(jià)格 層面綜合素質(zhì) 層面高低高項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)圈層中的位置航城國際桃源居富通城中糧瀾山將競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目按現(xiàn)階段綜合素質(zhì)層面和預(yù)期價(jià)格層面進(jìn)行雙向比較，本項(xiàng)目位于競(jìng)爭(zhēng)圈層的中間170001300010000750060分 70分 80分 90分43思維導(dǎo)圖Chapter 1 市場(chǎng)背景Chapter 2Chapter 3 客戶分析Chapter 4 產(chǎn)品定位Chapter 5 營銷策略Chapter 6 中原資源項(xiàng)目分析?周邊樓盤客戶分析?目標(biāo)客戶特性分析44片區(qū)主力客戶群 項(xiàng)目組聯(lián)合中原深港研究中心對(duì)片區(qū)項(xiàng)目的客戶進(jìn)行調(diào)研，統(tǒng)計(jì)出本項(xiàng)目所處片區(qū)成交客戶的情況及他們的需求特點(diǎn)。n客戶關(guān)注點(diǎn)是總價(jià)和升值潛力。n客戶關(guān)注點(diǎn)是位置和產(chǎn)品品質(zhì)。n客戶重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格。 占地： ㎡建面： ㎡物業(yè)類型：普通住宅配套：會(huì)所、商業(yè)街均價(jià)： 6800元 / ㎡（二手）現(xiàn)租金： 2400/三房　項(xiàng)目賣點(diǎn)：低價(jià)實(shí)用　個(gè)盤分析 — 金達(dá)花園49?地點(diǎn)： 寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路東側(cè) ?占地： ㎡?總建面： ㎡?配套：小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、商業(yè)街，超市，公車站等一應(yīng)俱全?戶數(shù)： 1601戶均價(jià)： 9800元 /㎡ （最新一期）項(xiàng)目賣點(diǎn)：教育、環(huán)境、配套戶型 面積 比例一房 ㎡ %兩房 ㎡ %四房 ㎡ %客戶構(gòu)成：n40%南山客戶，西鄉(xiāng)福永片區(qū)的私營企業(yè)主等占了 40%，國家企事業(yè)單位人員，還有部分外籍人士。 個(gè)盤分析 — 桃源盛景園50樓盤名稱 開盤時(shí)間 主力戶型 客戶構(gòu)成 客戶關(guān)注點(diǎn)金域豪庭（一期）2023年 大三房 企事業(yè)單位員工 \私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員 \周邊個(gè)體戶地段，產(chǎn)品品質(zhì)金達(dá)花園 2023年 84113 ㎡三房 本地人 \機(jī)場(chǎng)工作人員 \ 私營業(yè)主 \中層管理員低價(jià)，實(shí)用金域豪庭（二期） 2023年 6月 94118 ㎡三房 企事業(yè)單位員工 \私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員 \部分香港臺(tái)灣人地段，產(chǎn)品品質(zhì)有福樓 2023年 11月 106 ㎡四房單位本地居民為主 地段航城國際公寓 2023年 12月 42㎡一房單位 —— 總價(jià)和升值潛力桃源盛景園（三期）2023年 1月 4970㎡一房單位高層管理人員 \關(guān)內(nèi)投資客 教育，環(huán)境，配套周邊項(xiàng)目成交客戶構(gòu)成分析客戶構(gòu)成以本地人、私營企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，關(guān)內(nèi)客戶開始關(guān)注片區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。自住客戶52典型客戶業(yè)主姓名： 周曉華年齡： 29籍貫： 湖北家庭結(jié)構(gòu)： 兩口職業(yè)： 某電子廠采購部負(fù)責(zé)人 學(xué)歷： 本科描述： 來深圳 6年，從電子廠基層做期起，深得上司的賞識(shí)，2年前做上采購部負(fù)責(zé)人，年收入 78萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá)花園 67㎡兩房單位，租金 1800元 /月；認(rèn)為是時(shí)候買房要個(gè)孩子了，希望家就在公司附近 ,可以就近照顧家人。投資客戶片區(qū)典型客戶深度分析54片區(qū)客戶群概括分析客戶層次　 年齡 年薪（萬） 可承受總價(jià) 相應(yīng)戶型 居住現(xiàn)狀大中型企業(yè)主 ３０ ４５歲 ５０ １５０ １５０萬 三房以上單位 桃源居、寶安中心區(qū)原住民 ２５ ４５歲 ５０ １００ １５０萬 三房以上單位 桃源居或?qū)毎仓行膮^(qū)小企業(yè)主 /個(gè)體戶 ３０ ４０歲 １０ 50 ６０萬 兩房或三房單位 租房西鄉(xiāng)擠出客戶、中高層管理員 ２５ ４０歲 ５ １５ ４０ ６０萬兩房或小三房，部分會(huì)選擇一房單位 租房機(jī)場(chǎng)工作人員 ２２ ３５歲 ５ １５ ４０ ６０萬 單身公寓或一房單位 租住南山區(qū)或機(jī)場(chǎng)周邊技術(shù)人員 ２５ ３０歲 ５ １０ 2540萬 單身公寓或一房單位 公司宿舍或租房公務(wù)員 ２５ ５０歲 灰色收入 ５０ １５０ 三房以上單位 周邊商品房換房一族 ３０ ４５歲 ２０ ５０ １５０萬 三房以上單位 周邊商品房關(guān)內(nèi)投資客 2550歲 不定 不定 不定 關(guān)內(nèi)數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心關(guān)內(nèi)投資客是重要目標(biāo)客戶。55機(jī)場(chǎng)人員和企業(yè)技術(shù)人員個(gè)體戶，企業(yè)主，原住民，片區(qū)企業(yè)中高管理員游離型 10% 跨區(qū)置業(yè)型 15%實(shí)用置業(yè)型 20%自住 +投資型 25%商務(wù)便捷型 30%西鄉(xiāng)擠出客戶、關(guān)內(nèi)投資客客戶定